Đầu tư chung cư cũ tại Hà Nội: Liệu có rủi ro?

Thế nhưng, bất chấp những trở ngại trong tiến trình thực hiện, nhiều người dân vẫn đầu tư mua chung cư cũ với hy vọng sẽ được nhận nhà mới và kiếm được nhiều lợi nhuận khi thành phố xây mới lại những khu nhà này. Điều đó khiến giá chung cư cũ luôn ở mức cao, thậm chí có những khu vực giá chuyển nhượng gây “sốc” trên thị trường.

Chung cư cũ đắt hơn giá penhouse

Đã 5 năm trôi qua, dư luận hẳn chưa quên trước thông tin một căn hộ tập thể cũ tầng một diện tích 12 m2 trên phố Hàng Bông (quận Hoàn Kiếm) được bán với giá 7 tỷ đồng, tương đương mỗi m2 đất tại đây có giá hơn 583 triệu đồng.

Mức giá này còn khiến chính chủ nhà cũng ngạc nhiên bởi họ không tin mình lại có thể bán được căn hộ với mức giá cao như vậy.

Đó là căn hộ tầng một, còn ở các tầng trên, giá cũng không hề rẻ, đều tương đương với chung cao hạng B trên địa bàn Thủ đô. Chị Tâm, chủ một căn hộ tầng 3 của khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông cũng chia sẻ, chị mới bán bất động sản của mình với giá 2,95 tỷ đồng.

Căn hộ của chị rộng 45 m2; trong đó, chỉ 24,5 m2 có “sổ đỏ”, cộng thêm 35 m2 sân. Như vậy, nếu chỉ tính theo “sổ đỏ”, mỗi m2 có giá hơn 120 triệu đồng, đắt hơn giá penhouse trong các chung cư cao cấp.

Ở thời điểm hiện nay, mặc dù nhiều người đã có xu hướng tìm mua căn hộ chung cư mới thay vì các khu tập thể cũ, nhưng điều đó không làm hạ nhiệt giá căn hộ tập thể cũ.

Cụ thể, một căn hộ tập thể 50 m2 tại phố Hàng Vôi đang được rao bán 3,5 tỷ đồng, tương đương 70 triệu đồng/m2. Tương tự, một căn hộ 40 m2 tại khu D Giảng Võ (Ba Đình) đang được rao bán 2,3 tỷ đồng, tương đương 57,5 triệu đồng/m2.

Một số khu nhà tập thể tại quận Đống Đa như Trung Tự, Phương Mai... có giá “mềm” hơn, dao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các khu tập thể đang xuống cấp nghiêm trọng như Bách Khoa, Thành Công cũng có giá dao động từ 40 - 50 triệu đồng/m2.

Cá biệt, một số khu tập thể vừa “cũ” vừa “nát” như Thành Công hay Kim Liên vẫn ở mức trên 50 triệu đồng/m2, trong khi với cùng tầm tiền trên, người tiêu dùng hoàn toàn có khả năng sở hữu các căn chung cư tầm trung ở nội đô các khu vực như: Tây Hồ, Hoàng Mai, Hà Đông..., hay các phân khúc chung cư cao cấp ở ngoại thành Hà Nội.

Lý giải nghịch lý nhà tập thể cũ dù đã xuống cấp nhưng giá lại cao, thậm chí đắt gấp đôi so với những căn hộ chung cư hạng B hiện đại, một chuyên viên môi giới bất động sản chuyên nghiệp cho biết, giá trị của nhà tập thể cũ nằm ở 2 yếu tố, thứ nhất là vị trí đắc địa, thứ hai là “sổ đỏ”.

Theo đó, hầu hết các khu tập thể đều nằm ở vị trí rất đẹp, tọa lạc ở các khu đất “kim cương” của Hà Nội, rất gần trường học, bệnh viện lớn.

Hay như ở khu vực phố cổ, dù đất chật người đông nhưng khu vực này lại có đầy đủ mọi tiện ích như điện, đường, trường, trạm, chợ, trung tâm thương mại… Bên cạnh đó, nhiều người mua căn hộ tập thể cho biết, ở đây họ không phải mất các khoản phí dịch vụ.

Đặc biệt, nhiều người kỳ vọng việc mua căn hộ tập thể cũ sau này sẽ được hưởng mức đền bù hấp dẫn khi thành phố đầu tư cải tạo lại.

Cân nhắc kỹ trước khi đầu tư

Theo đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hầu hết các khu tập thể cũ có tuổi đời 40 - 50 năm trở lên như Thành Công, Nghĩa Tân, Thanh Xuân… đều nằm ở lõi đô thị, được hưởng sẵn các hạ tầng xã hội, văn hóa, dịch vụ lâu đời của đô thị.

Mặt khác, về chủ trương của Nhà nước, đến một ngày nào đó các khu tập thể này sẽ được cải tạo, đập đi xây lại và những cư dân ở đây sẽ được ở nhà mới với hệ số đền bù từ 1,5 đến 2 lần diện tích căn hộ cũ.

Cũng chính vì 2 yếu tố trên, hiện nay vẫn có một nhóm nhỏ nhà đầu tư tham gia thị trường "ôm hàng” chung cư cũ với mục đích chờ đền bù, sau đó chờ đợi bán lại hoặc cho thuê với giá trị cao.

Lý do khác được anh Phong, một người vừa mua chung cư cũ tại tại khu tập thể Ban Đối ngoại Trung ương, đưa ra là diện tích sử dụng của các căn hộ.

“Thực ra diện tích trên sổ đỏ của các căn hộ tập thể cũ thường chỉ từ 35 - 45 m2, nhưng sau khi cơi nới, diện tích sử dụng có thể lên tới 60 - 70 m2, đáp ứng nhu cầu của một gia đình 4 người. Mức giá 1,8 tỷ đồng cho diện tích này tại Ba Đình là hấp dẫn với tôi”, anh Phong chia sẻ.