Đấu giá đất và góc nhìn công bằng hơn cho doanh nghiệp

Các vấn đề liên quan đến vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP HCM) vẫn đang được dư luận quan tâm. Giới phân tích cũng có dịp mổ xẻ và đưa ra những góc nhìn khác nhau xung quanh mô hình đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay. 

Tại Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp” diễn ra mới đây, TS. Phạm Văn Võ, Trường Đại học Luật TP HCM cho rằng, đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương rất đúng, không chỉ làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước mà còn đảm bảo tính công bằng, minh bạch trong việc tiếp cận dự án của các chủ đầu tư.

“Vừa rồi dư luận rất quan tâm đến sự kiện đấu giá đất Thủ Thiêm, cụ thể là lô đất 3-12 mà công ty TNHH Ngôi Sao Việt trúng đấu giá. Tuy nhiên, đa số đều lên án Tân Hoàng Minh mà không có mấy người nói về những tác động tích cực của sự kiện này”, ông Võ nói.

Những tác động tích cực theo ông Võ, thứ nhất là ngân sách Nhà nước được tăng thêm 588 tỷ đồng, đây là tiền đặt trước của Ngôi Sao Việt. Nếu lấy số tiền này chia cho diện tích lô đất (hơn 10.000 m2) thì doanh nghiệp đã trả cho nhà nước 58 triệu đồng/m2.

Nếu xem xét chi phí tạo lập quỹ đất sạch tại Thủ Thiêm, trong đó có chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và không bao gồm lãi suất (vốn thương mại) thì chỉ có 26 triệu đồng/m2. Mức này đã dùng để tính tiền sử dụng đất cho một số dự án ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Trong trường hợp không đấu giá mà chỉ định chủ đầu tư, tiền sử dụng đất doanh nghiệp phải nộp chưa đến 30 triệu đồng/m2. Rõ ràng, 588 tỷ đồng Nhà nước thu được còn lớn hơn số tiền Nhà nước thu được nếu bán quyền sử dụng đất đó nếu không thông qua đấu giá.

“Tất nhiên, việc bỏ giá quá cao để trúng đấu giá cũng gây ra những tác động tiêu cực. Song, tôi không đồng ý với những quan điểm cho rằng doanh nghiệp gây nhiễu loạn, thao túng thị trường bởi ở đây đấu giá theo cơ chế thị trường thì phải chấp nhận luật chơi của thị trường.

Bây giờ chúng ta nói đẩy giá đất trong khu vực lên rồi Tân Hoàng Minh hưởng lợi, trong khi họ không có đất ở Thủ Thiêm. Do vậy, giá đất có tăng lên thì họ cũng không được lợi, họ không có động lực nào để đẩy giá đất lên”, vị này đặt vấn đề.

Ngoài ra, theo ông Võ, sau khi trúng đấu giá, doanh nghiệp phải đầu tư và ít nhất 5 năm sau mới có sản phẩm để bán. Theo đó, 2,45 tỷ đồng/m2 là mức giá doanh nghiệp kỳ vọng cho tương lai 5 năm sau. Đây chưa phải mức giá ở thời điểm hiện tại nên chúng ta kết luận giá đó cao hay thấp cũng chỉ mang tính võ đoán. Trong kinh doanh, việc đưa ra mức giá bao nhiêu và sai sót trong việc định giá là có. 

Tác động tiêu cực đáng ngại nhất theo vị này đó là giá đất trúng đấu giá được xác định là giá đất đầu vào và người kinh doanh bao giờ cũng muốn chi phí đầu vào thấp và giá đầu ra ở mức cao nhất có thể để tối đa hóa lợi nhuận.

Các doanh nghiệp muốn giá đất đầu vào thấp, qua đợt đấu giá này có thể chấm dứt tâm lý doanh nghiệp muốn nhận quyền sử dụng đất từ Nhà nước với giá rẻ. Giá đất tính tiền sử dụng đất nếu không qua đấu giá thì rẻ nhưng thật ra không rẻ vì phải trả thêm các “chi phí ngầm”.

Đáng nói, không chỉ doanh nghiệp không muốn đấu giá vì sợ giá đất đầu vào cao mà một số người cũng không muốn đấu giá vì nó minh bạch quá, làm gì còn có cơ hội kiếm chác như cơ chế giao đất xin - cho.

“Về quan điểm vụ đấu giá sẽ ảnh hưởng đến lợi ích người dân, tôi cho rằng không ảnh hưởng. Cơ quan thuế trong trường hợp này không thể căn cứ trên mức giá trúng đấu giá của Tân Hoàng Minh để yêu cầu nâng giá tính thuế. Bởi vì giá đất phải phù hợp với cơ chế thị trường, mang tính phổ biến còn đây là mức giá cá biệt”, ông Võ nhấn mạnh.

Liên quan đến pháp luật, theo ông Võ, báo chí phản ánh Tân Hoàng Minh hủy bỏ hợp đồng mua tài sản trúng đấu giá nhưng dường như đang có sự nhầm lẫn giữa các trường hợp đấu giá QSDĐ. Thực ra đây là đấu giá đất để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, thực tế không có hợp đồng gì.

Cụ thể, vị này cho biết, trong đấu giá đất có ba trường hợp phổ biến, Thứ nhất, đấu giá quyền sử dụng đất để tính tiền chuyển nhượng. Cụ thể, đấu giá khi xử lý quyền sử dụng đất thế chấp, đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án.

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đây là đấu giá để đẩy giá đất tính tiền sử dụng đất lên. Theo trình tự thủ tục, khi đấu giá, bỏ giá xong sẽ được đấu giá viên xác nhận, sau đó được UBND TP HCM ra quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá (thay cho quyết định giao đất). 

Đối tượng tham gia đấu giá là đối tượng được Nhà nước giao đất (phải chứng minh được năng lực tài chính, cũng như khả năng huy động vốn), điều kiện để tham gia đấu giá là điều kiện để được nhà nước giao đất. Những điều này đã được quy định rõ. Ở đây không cần phải ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trúng đấu giá.

Còn khi đấu giá trong trường hợp Nhà nước giao đất lại có hai nội dung. Thứ nhất là tổ chức việc đấu giá: Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ lập kế hoạch đấu giá, dự án đầu tư những khu đất đấu giá phải thuộc đối tượng chấp thuận chủ trương đầu tư để trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Tiếp đến là lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc đấu giá.

Thứ hai là thực hiện cuộc đấu giá: Việc này Trung tâm đấu giá thực hiện. Trong trường hợp này, vấn đề cần quan tâm là tổ chức thực hiện đấu giá. 

“Tôi cho rằng hiện nay luật đã quy định tương đối đầy đủ, chỉ là có làm đúng theo hay không. Bởi vẫn có những trường hợp, doanh nghiệp không đủ điều kiện, không đủ năng lực tài chính vẫn được tham gia đấu giá. Điều này đặt ra một câu hỏi là Trung tâm đấu giá có thẩm định các điều kiện liên quan đến doanh nghiệp trước khi họ tham gia đấu giá hay không?”, ông Võ đặt vấn đề.

Đồng quan điểm, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Đại học Luật Hà Nội nhận định, doanh nghiệp tham gia đấu giá đất Thủ Thiêm không vi phạm pháp luật. 

“Không thể chỉ vì vụ đấu giá này mà siết chặt hoặc nhìn doanh nghiệp như những con hủi. Với mục đích phát triển kinh tế thị trường thì các doanh nghiệp là tiên phong. Do đó, nếu siết chặt quá sẽ tạo cho môi trường đầu tư kinh doanh thiếu đi tính hấp dẫn. Doanh nghiệp sau sự kiện này lại sợ, tụt cảm hứng. Câu chuyện cần quan tâm ở đây là luật chơi. Nếu nói hệ thống pháp luật đúng và đầy đủ rồi thì tại sao lại để xảy ra tình trạng này?”, ông Tuyến đặt vấn đề.