Hiện thực lạnh lùng của tiền và đất

Sáng ngày 20/4, báo Pháp Luật TP HCM phối hợp cùng Viện Kinh tế Xanh và Trường Đại học Kinh tế - Luật TP HCM tổ chức hội thảo "Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý và giải pháp".

Tại hội thảo, TS. Vũ Đình Ánh đã có những chia sẻ liên quan đến thực trạng và các giải pháp về đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, được nhìn từ câu chuyện đấu giá đất Thủ Thiêm  diễn ra vào cuối năm ngoái.

Tháng cuối cùng năm 2021 được đánh dấu bởi một cơn địa chấn trên thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam khi một mảnh đất hơn 1 ha ở Thủ Thiêm (TP HCM) đã được đấu trên 1 tỷ USD (tương đương hơn 2,4 tỷ đồng/m2), xác lập cả hai kỷ lục về tổng mức trúng đấu giá và đơn giá trúng.

Kết quả đấu giá đất này tạo ra nhiều ý kiến trái chiều. Một số cho rằng nhà nước được lợi lớn khi chỉ riêng khoản tiền thu được từ đấu giá một mảnh đất đã bằng 6,6% dự toán tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN) trên địa bàn TP HCM hoặc hơn 1/3 tổng dự toán thu ngân sách địa phương (NSĐP) hưởng theo phân cấp.

Thêm vào đó, sức hấp dẫn của BĐS Thủ Thiêm đã được khẳng định khi cả 4 mảnh đất được đưa ra đấu giá đều có người mua với mức trúng đấu giá cao gấp 6-8 lần giá khởi điểm.

Sau một thời gian thị trường BĐS TP HCM nói riêng và khu vực Đông Nam bộ nói chung khá trầm lắng do nhiều nguyên nhân mà chủ yếu là thiếu nguồn cung đất đai trên thị trường sơ cấp thì cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm rất có thể tạo cú huých phục hồi thị trường BĐS TP HCM cũng như cả nước.

Ngược lại, không ít ý kiến cho rằng mức giá trúng đấu giá tới hơn 2,4 tỷ đồng/m2 là quá cao, thậm chí là ảo và người trúng đấu giá chắc chắn sẽ bỏ cuộc bất chấp khoản tiền cọc lên tới gần 600 tỷ đồng.

Luồng ý kiến khác lại nghi ngờ khả năng tài chính của người trúng đấu giá đất, không chỉ riêng doanh nghiệp trúng với mức giá kỷ lục mà cả ba doanh nghiệp trúng đấu giá còn lại.

Những người ưa thích thuyết âm mưu thì lại cho rằng vụ trúng đấu giá đất vô tiền khoáng hậu này có bàn tay can thiệp của những chủ đất hiện tại ở Thủ Thiêm, của các tổ chức tài chính đã, đang và sẽ cho vay các dự án BĐS ở Thủ Thiêm và cả của giới đầu cơ BĐS trong và ngoài nước muốn đẩy giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam, trước hết là tại các đô thị lớn với giá bình quân một vài tỷ đồng cho mỗi m2 đất hay vài trăm triệu đồng cho mỗi m2 sàn xây dựng là bình thường. Theo đó, thị trường BĐS sẽ không phải là bong bóng mà trở thành siêu bong bóng.

Theo TS. Vũ Đình Ánh, tạm chia tay những giấc mơ giữa ban ngày để quay về hiện thực, một hiện thực lạnh lùng của tiền và đất để xem sự được và mất từ vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm lần này.

Thứ nhất, cái được lớn nhất là thu NSNN có được một khoản lớn bất ngờ. Theo quy định của Luật NSNN hiện hành, thu từ giao quyền sử dụng đất đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với NSĐP.

Chỉ đấu giá có 4 mảnh đất mà NSNN của TP HCM có thể thu về hơn 37.000 tỷ đồng, tương đương hơn một nửa dự toán tổng số thu NSĐP được hưởng theo phân cấp cả năm 2021.

Rõ ràng, bài toán cân đối NSĐP của TP HCM cũng như của tất cả các tỉnh thành khác trên cả nước phải đưa biến số đấu giá đất vào thay cho biến số giao đất không qua đấu giá đất hay hình thức BT đầy tai tiếng như hiện nay.

Nếu không thực hiện đấu giá đất mà thực hiện giao đất theo giá khởi điểm thì NSNN có thể thiệt hại tới 32.000 tỷ đồng chỉ riêng với 4 mảnh đất được đấu giá tại Thủ Thiêm lần này.

Không quá khó để hình dung NSNN sẽ thiệt hại biết chừng nào với hàng nghìn, hàng vạn mảnh đất được giao không qua đấu giá. Trong đó, không ít mảnh đất cũng thuộc loại đất vàng, đất kim cương.

Giả sử cả 4 đơn vị trúng đấu giá lần này đều bỏ cuộc, đất vẫn còn đó chờ cuộc đấu giá lần sau, đồng thời NSNN vẫn được bổ sung thêm hơn 1.000 tỷ đồng từ tiền đặt cọc. Thực tế đến đầu tháng 3/2022 đã có 2 doanh nghiệp bỏ cọc và 2 doanh nghiệp còn lại vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá đất.

Như vậy cái được đầu tiên và lớn nhất là nhà nước không mất tiền, ngược lại còn được tiền, thậm chí rất nhiều tiền.

Thứ hai, khoản tiền chênh lệch khổng lồ giữa giá khởi điểm với giá trúng đấu giá từ đấu giá 4 mảnh đất Thủ Thiêm lần này như một minh chứng hùng hồn giải thích nguồn cơn hàng loạt vụ sai phạm về giao đất không qua đấu giá khiến cho hàng chục, hàng trăm, thậm chí hàng nghìn cán bộ công chức các cấp bị kỷ luật, thậm chí vướng vòng lao lý.

Sức hấp dẫn của việc “ăn chia” hàng nghìn tỷ đồng từ giao quyền sử dụng đất, từ bán nhà thuộc sở hữu nhà nước gắn với chuyển quyền sử dụng đất khiến cho một bộ phận không nhỏ cán bộ công chức có liên quan hư hỏng, thoái hóa, biến chất như một lẽ tự nhiên.

Từ nay, nếu tất cả việc giao quyền sử dụng đất dự án đều phải thông qua đấu giá đất công khai, minh bạch thì cái được thứ hai không kém phần quan trọng so với được tiền nêu trên chính là không mất cán bộ.

Thứ ba, đấu giá đất công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh như đã tổ chức ở Thủ Thiêm không phải là lần đầu và hy vọng sẽ trở thành phổ biến thay thế hình thức giao đất không qua đấu giá lẫn đấu giá khép kín, thậm chí thông đồng hoặc ép buộc trong đấu giá như vẫn ngang nhiên tồn tại ở không ít nơi như hiện nay.

Đấu giá đất công khai minh bạch như ở Thủ Thiêm lần này chứng tỏ lợi ích không thể chối cãi của đấu giá đất khi giao đất công hay chuyển quyền sử dụng đất công.

Cuộc đấu giá diễn ra công khai, cạnh tranh lành mạnh với hàng chục lần nâng giá đấu quyết liệt cho thấy hơi thở của thị trường đang thổi vào một lĩnh vực nhiều năm nay vẫn còn tranh tối tranh sáng giữa cơ chế xin – cho với cơ chế thị trường đích thực.

Giá trúng đấu giá lần này có thể cao bất ngờ, song nó phản ánh chân thực sự vận động của cơ chế thị trường, của cuộc đua giữa những người tham gia đấu giá và thỏa mãn nhu cầu của họ khi đấu giá và trúng đấu giá.

Rõ ràng, cơ chế thị trường đang vận động trên thị trường BĐS là cái được thứ ba. Cái mất (mong có) ở đây chính là mất đi những phi vụ đi đêm, thông đồng móc ngoặc để biến tài sản của Nhà nước, của nhân dân thành của riêng với giá rẻ mạt rồi quay lại tước đoạt những đồng tiền mô hôi nước mắt của người dân.

Thứ tư, đấu giá đất Thủ Thiêm lần này là biểu tượng của cơ chế thị trường được áp dụng và vận hành phù hợp với điều kiện và đặc điểm kinh tế - xã hội của TP HCM nói riêng, của cả nước nói chung.

Tuy nhiên, giá trúng đấu giá đất lần này không phải và không thể là giá đất trên thị trường BĐS nói chung hay xác lập xu hướng biến động giá BĐS trong thời gian tới, dù là giá đất ở ngay Thủ Thiêm hay ở các nơi khác.

Theo phân tích của TS. Vũ Đình Ánh, giá trúng đấu giá đất là giá chuyên biệt cho một mảnh đất cụ thể.

Ngay đối với 4 mảnh đất trúng đấu giá ở Thủ Thiêm lần này thì mức giá cũng rất khác nhau, từ trên dưới 500 triệu đồng/m2 đến 2,4 tỷ đồng/m2 và không mức giá nào trong đó được gọi là giá thị trường và có thể sử dụng làm căn cứ để xác định giá các mảnh đất khác tại Thủ Thiêm hay bên ngoài Thủ Thiêm.

Cái được lớn nhất từ mức trúng đấu giá ngất ngưởng này chính là phản ánh mức độ hấp dẫn của BĐS Thủ Thiêm, của TP HCM và của cả nước, ít nhất là trong mắt của nhiều nhà đầu tư BĐS trong và ngoài nước.

Trong sự vận động của thị trường BĐS đầy sức hấp dẫn đó có cả nụ cười xen lẫn nước mắt và không ai chắc chắn rằng người trúng đấu giá vừa thiết lập kỷ lục tại Thủ Thiêm sẽ khóc hay cười.

Thứ năm, tuy có thể không phải là lần đầu tiên tổ chức đấu giá đất theo hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá nhưng hình thức đấu giá đất ở Thủ Thiêm lần này chắc chắn thuộc loại hiếm hoi so với hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá hay đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp theo Điều 40 Luật Đấu giá tài sản 2016.

Theo đó, hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc đấu giá vốn là thông lệ quốc tế tốt đã chứng minh ưu thế vượt trội so với cả hai hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu trong việc đảm bảo nguyên tắc đấu giá công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh.

Riêng hình thức đấu giá trực tuyến vẫn chưa được áp dụng trong thực tế mặc dù hội tụ được cả các điều kiện cần và đủ như cải cách hành chính, chính phủ điện tử, công nghệ 4.0 lẫn ảnh hưởng của dịch COVID-19.

Thứ sáu, việc bỏ cọc sau khi trúng đấu giá đất không mới và đã xảy ra trong không ít cuộc đấu giá đất ở nhiều địa phương trong cả nước do nhiều nguyên nhân chủ quan và cả khách quan.

Chính vì vậy, việc hạn chế không thực hiện kết quả trúng đấu giá đất được cơ quan chức năng cũng như cả xã hội đặc biệt quan tâm.

Khoản 5 Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 quy định tiền đặt trước chính là tiền đặt cọc sau khi trúng đấu giá. Đến lượt mình, tiền đặt trước được quy định là 5-20% mức giá khởi điểm đất đấu giá, trong khi nhiều trường hợp giá khởi điểm lại quá thấp nên người trúng đấu giá không phải cân nhắc quá nhiều khi bỏ cọc.

Nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc hay ít nhất cũng hạn chế người đấu giá đất thiếu thận trọng khi đấu giá như trường hợp Thủ Thiêm, đồng thời thể hiện rõ hơn tiềm lực tài chính của người tham gia đấu giá và thật sự mong muốn trúng đấu giá đất thì nên tách biệt tiền đặt trước với tiền đặt cọc.

Tiền đặt trước quy định như Điều 39 Luật Đấu giá tài sản 2016 còn tiền đặt cọc có thể là 20-30% giá đất trúng đấu giá và phải nộp ngay sau khi công bố kết quả trúng đấu giá. Nếu người trúng đấu giá không nộp đủ tiền cọc thì bị loại và cuộc đấu giá sẽ tiếp tục.

Giả sử tiền cọc phải nộp ngay lên tới 4.000-5.000 tỷ đồng thay vì 600 tỷ đồng thì người trúng đấu giá ở Thủ Thiêm chắc chắn sẽ thận trọng hơn rất nhiều lần khi bỏ giá và càng gần như không thể bỏ cọc cho dù siêu giàu có đi chăng nữa.

Tóm lại, đấu giá đất phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch và cạnh tranh lành mạnh, được áp dụng trong tất cả các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không có ngoại lệ.

Đấu giá đất phải đảm bảo quyền và lợi ích cho cả 3 bên gồm nhà nước (người bán), doanh nghiệp/người dân (người mua) và thị trường/xã hội trên cơ sở tiếp tục hoàn thiện thể chế đấu giá đất, cả căn cứ pháp lý, cơ chế chính sách lẫn qui trình, thủ tục cũng như bộ máy tổ chức và nhân sự có liên quan.