Cuộc đua săn đất sạch của các doanh nghiệp địa ốc

Đại gia địa ốc trong cuộc đua săn quĩ đất

Sau thông tin về việc Tập đoàn Danh Khôi công bố M&A thành công 3 dự án ở Đà Nẵng và Khánh Hòa, mới đây doanh nghiệp này đã tiếp tục mua thành công thêm 3 dự án có qui mô lớn ở TP Quy Nhơn (Bình Định) và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Theo đó, tổng qui mô của cả ba dự án lên tới gần 17 ha.

Tập đoàn Hưng Thịnh (Hưng Thịnh Corp) thời gian gần đây cũng chi một khoản tiền lớn để thực hiện nhiều thương vụ M&A quĩ đất, trong đó có khu đất qui mô hơn 1.000 ha tại Lâm Đồng.

Trước đó, doanh nghiệp này đã mua lại nhiều dự án tại Quy Nhơn (Bình Định), trong đó đáng chú ý có dự án tại Nhơn Hội có qui mô lên đến hơn 1.000 ha. Với chiến lược gia tăng quĩ đất, Hưng Thịnh Corp hiện đang sở hữu 100 dự án BĐS với quĩ đất lên tới 4.500 ha.

Trước đó, tháng 7/2020, Capitaland Tower và CTCP Dịch vụ - Thương mại TP HCM (Setra) đã kí kết thỏa thuận đặt cọc. Theo đó, Capitaland Tower sẽ chuyển nhượng phần dự án qui mô 6.042 m2 tọa lạc tại khu phức hợp Sài Gòn - Ba Son cho phía đối tác mới.

Theo thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), ngay sau khi kí thỏa thuận này, Setra đã phát hành 31 lô trái phiếu với tổng giá trị 3.750 tỉ đồng nhưng danh tính trái chủ không được tiết lộ.

Ngoài các nhà đầu tư nội, hoạt động M&A còn có sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Trong đó, thương vụ đáng chú ý nhất là Tập đoàn Mitsubishi và Công ty TNHH Bất động sản Nomura đã mua 80% cổ phần trong giai đoạn 2 của dự án Grand Park, Quận 9, TP HCM. Theo kế hoạch, toàn bộ dự án sẽ hoàn thành và bàn giao hết vào năm 2023.

Cuộc chơi dành cho những chủ đầu tư có năng lực thực sự

Dịch COVID-19 đang mở ra cơ hội cho các doanh nghiệp lớn săn quĩ đất đẹp. Thông qua các thương vụ M&A, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được khá nhiều thời gian trong việc hoàn thiện các thủ tục pháp lí, giải phóng mặt bằng dự án,... Song, đây có phải là nước cờ dễ đi?

Thực tế cho thấy không phải doanh nghiệp nào cũng được xuôi chèo mát mái với những dự án mình mua về. Không ít chủ đầu tư từng mắc kẹt không tìm được lối ra với chính dự án từng được đánh giá là "hời". Kéo theo đó, nguồn vốn lớn bỏ ra để mua dự án cũng bị "chôn".

Nổi tiếng một thời phải kể đến CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico, mã: SJS) với hàng loạt siêu dự án thâu tóm lại như Khu du lịch Cartus Cam Ranh Resort tại Khánh Hòa hay Khu đô thị Hòa Hải (Đà Nẵng).

Trong đó, do tình hình kinh doanh kém khả quan, Sudico đã buộc phải thoái vốn khỏi dự án Cartus Cam Ranh Resort. Còn với khu đô thị Hòa Hả, doanh nghiệp từng mắc kẹt nhiều năm tại dự án này do bán không ai mua, trong khi không thể triển khai tiếp vì cạn vốn.

Tại ĐHĐCĐ năm 2020 vừa qua, Sudico cho biết, việc chuyển nhượng dự án bất thành do đối tác không thu xếp được vốn. Hiện tại, doanh nghiệp vẫn đang tiến hành các thủ tục để triển khai dự án. Dự kiến doanh nghiệp sẽ không chuyển nhượng mà tự triển khai hoặc hợp tác với đơn vị có năng lực để cùng đầu tư.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, các thương vụ mua bán sáp nhập thường chia thành hai nhóm. Nhóm thứ nhất là tài sản tạo ra dòng tiền như những tòa nhà đã xây dựng. Nhóm thứ hai là dự án đất trống, phải mất vài năm để hoàn thành việc mua bán sáp nhập.

Đối với các nhà đầu tư trong nước, họ đang đi tìm cơ hội đầu tư vì họ biết rằng khó khăn của người này là cơ hội của người khác. Đây vừa là cơ hội, vừa là sân chơi lớn cho các nhà đầu tư bởi so với giai đoạn 2009 - 2010, nhà đầu tư rất khó tham gia vào thị trường.

Còn theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Giám đốc cấp cao thị trường vốn JLL Việt Nam, dòng vốn của các nhà đầu tư ngoại vẫn đang sẵn sàng để đổ vào thị trường BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, hoạt động M&A cũng có những rào cản nhất định nên thị trường chững lại dù nhiều nhà đầu tư vẫn muốn tham gia vào thị trường.

"Phần lớn các doanh nghiệp BĐS hiện đang gặp nhiều khó khăn, một số nhà đầu tư tham gia vào thị trường phải thực hiện những giao dịch kéo dài 2-3 năm nhưng vẫn chưa hoàn tất mặc dù đòng tiền rất sẵn sàng. Nguyên nhân chủ yếu khiến các giao dịch gặp khó khăn là do qui trình phê duyệt, rà soát về pháp lí", bà Khanh cho hay.

Cũng theo vị chuyên gia này, việc rà soát chặt chẽ thủ tục pháp lí của các dự án góp phần làm tăng tính minh bạch thị trường nhưng cũng ảnh hưởng đến dòng vốn FDI vào Việt Nam.

Dưới góc nhìn tài chính, TS. Đinh Thế Hiển đánh giá, với doanh nghiệp BĐS hiện nay thì khó khăn chính nằm ở quĩ đất để triển khai dự án mới. Tại TP HCM, một số doanh nghiệp đã mua đất từ nhiều năm trước nên giá nhà bán ra ở mức tương đối.

Nhưng hiện nay, để săn quĩ đất sạch rất khó khăn và giá đất quá cao nên khi ra dự án chủ đầu tư phải bán với giá cao. Do đó, doanh nghiệp phải có năng lực thật sự để làm gia tăng giá trị của dự án thì người mua mới có thể chấp nhận mức giá họ đưa ra.

"Trong khi đó, việc đổ bộ về tỉnh lẻ không còn dễ mua đất với giá rẻ nên phải biết được vùng nào có khả năng được đầu tư hạ tầng, đô thị hóa. Doanh nghiệp cũng phải tính toán được để bất động sản đó hút được nhà đầu tư, không phải cứ đi là thắng", ông Hiển cho biết.