'Cuộc chơi' bất động sản: Vị trí không còn là 'nguyên tắc vàng'

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc CTCP Địa ốc Phú Đông. Ảnh L.L

Thị trường bất động sản tại TP.HCM năm 2017 bắt đầu với cơn sốt đất nền ven đô, từ đó đã tạo lực tăng giá lên mặt bằng mới. Như vậy phải chăng giá bất động sản thường có xung lực tăng giá sau những cơn sốt đất?

Thị trường bất động sản TP.HCM khởi đầu năm 2017 đã xảy ra hiện tượng sốt đất nền tại huyện Nhà Bè (khu Nam TP.HCM), cho thấy tính cục bộ do thiếu thông tin minh bạch và do môi giới, đầu cơ đẩy giá lên. Bên cạnh đó, tâm lý đám đông của người dân đã tạo nên sự tăng giá đất lan ra cả thành phố, nhưng nhìn chung cả năm thị trường vẫn ổn định.

Từ cơn sốt đất này, bất động sản tại TP.HCM đã tăng lên một mặt bằng giá mới.

Nguyên nhân là nguồn cung trong năm 2017 không còn ồ ạt như trước. Nếu như những năm 2014 – 2016, các chủ đầu tư đã tung hết sức lực đối với những dự án đã đủ thủ tục pháp lý thì đến năm 2017 nguồn cung này giảm rõ rệt.

Bên cạnh đó, các luật quy định về đất đai đã hoàn thiện và thủ tục pháp lý chặt chẽ hơn nên để ra đời một dự án mới không còn dễ dàng như trước đó.

Như vậy, nguồn cung của thị trường đang tạm thời giảm trong khi nguồn cầu vẫn gia tăng kéo giá bất động sản tăng.

Lượng cầu bất động sản được hợp thành bởi 03 loại: cầu đầu cơ, cầu đầu tư và cầu ở thực.

Về cầu đầu cơ, năm 2017 chỉ còn chứng khoán và bất động sản là hai kênh đầu tư hấp dẫn nhất, và bất động sản được lựa chọn khi chứng khoán là thứ không phải ai cũng có hiểu biết để chơi.

Về cầu đầu tư, nhà đầu tư không “ăn xổi ở thì” mà mang tính chất dài hạn. Năm 2017, nền kinh tế có nhiều diễn biến tích cực khiến cầu đầu tư bất động sản tăng mạnh, với nhà đầu tư lâu dài đa số vẫn có lời.

Bên cạnh đó, lượng tiền và vàng tích trữ trong dân còn nhiều, trong khi đó lãi suất tiết kiệm không còn cao như trước đây, đầu tư vào chứng khoán không phải ai cũng thích rủi ro, cho nên lựa chọn đầu tư bất động sản vẫn là công cuộc tìm kiếm lợi nhuận thường trực của những người có tiền nhàn rỗi.

Đặc biệt, TP.HCM đã được chính phủ chấp thuận thông qua cơ chế đặc thù cho thành phố và là đầu tàu phát triển cho cả khu vực Đông và Tây Nam Bộ, điều này càng tăng thêm tính hấp dẫn cho đầu tư bất động sản khu vực TP.HCM.

Về cầu ở thực, đối với riêng TP.HCM thì nhu cầu về nhà ở của người dân còn tăng cao do sự tăng dân số cơ học từ sự di dân từ các thành phố khác, di dân từ đầu tư nước ngoài khi ngày càng có nhiều công ty đa quốc gia muốn có mặt thành phố, kéo theo nhân sự ngoại đến làm việc tại đây.

Từ 03 lực cầu trên khiến hấp lực đầu tư bất động sản chưa khi nào hết. Nếu thị trường thuận lợi, cả 03 cầu này cùng tăng tạo thành lượng cầu khổng lồ về bất động sản (gồm cả cầu ảo do đầu cơ) sẽ hình thành một mặt bằng giá mới.

Nhưng mặt bằng giá mới tăng đến đâu và xác lập trong bao lâu vẫn phải do cung – cầu thực của thị trường quyết định, không thể do một yếu tố ngoại sinh nào khác.

Thời gian tới, khu vực nào tại TP.HCM sẽ là điểm sáng đầu tư bất động sản, thưa ông?

Có thể tham khảo mô hình khu đô thị của Nhật Bản, bán kính từ trung tâm đô thị tại Nhật mở rộng tới hơn 50km, trong khi bán kính đô thị tại TP.HCM chỉ hơn 10km (lấy trung tâm là khu vực Bến Thành, quận 1).

Theo quy hoạch, TP.HCM sẽ trở thành đầu tàu để phát triển khu vực Đông và Tây Nam Bộ, các tỉnh, thành phố lân cận như: Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu, Long An... sẽ trở thành các khu đô thị vệ tinh.

Hạ tầng giao thông sẽ phải hoàn thiện theo để người dân có thể đi làm vào khu vực trung tâm từ nơi ở cách xa hàng chục, hàng trăm km bằng tàu điện ngầm như Nhật Bản.

Hiện các ga tàu điện ngầm tại TP.HCM đang hoàn thành. Theo vòng phát triển, giao thông đến đâu, bất động sản phát triển đến đó sẽ tạo ra một loạt các dự án chạy dọc theo các trục giao thông chính. Cùng với việc quy hoạch thành phố trở thành đô thị lõi của vùng, bất động sản các vùng ven TP.HCM sẽ là điểm nóng trong thời gian tới.

Về thị trường bất động sản năm 2018 sẽ vẫn phát triển ổn định, việc tăng hay giảm giá tùy thuộc vào từng dự án.

Nếu dự án tốt và đáp ứng nhu cầu của người dân sẽ tăng giá, còn những dự án không thỏa mãn các nhu cầu để ở thì việc giảm giá là tất yếu, đôi khi giảm giá cũng không có người mua, đó là hiện tượng “nước chảy trỗ trũng” trong thị trường.

Nguyên tắc "vàng" trong đầu tư bất động sản là vị trí. Liệu đây sẽ còn là yếu tố quyết định sự thành công và giá bán của dự án hay không?

Trước kia, có 03 nguyên tắc "vàng" trong đầu tư bất động sản, đó là: vị trí, vị trí và vị trí.

Tuy nhiên, thị trường hiện nay đã xác định lại, ngoài yếu tố vị trí, dự án bất động sản đòi hỏi thêm sự uy tín của chủ đầu tư, đó là những cam kết khi mở bán dự án có đúng như khi bàn giao sản phẩm.

Thực tế đã cho thấy có những dự án cao cấp “nằm chết” tại những nơi đắc địa của TP.HCM, chẳng hạn quận 1, vì không thỏa mãn nhu cầu người mua để ở (đó là tiêu chuẩn sống, tiện ích hưởng thụ...) chứ không hẳn phải là vị trí trung tâm.

Cấu thành giá của bất động sản gồm 03 yếu tố: giá đất, giá xây dựng và đẳng cấp của dự án. Giá trị đất chỉ là một phần trong giá bán, nếu nói vị trí đất góp phần vào 70-80% giá bất động sản là đúng nhưng chưa đủ.

Vẫn còn quan điểm đầu tư dự án bất động sản là siêu lợi nhuận cũng chưa đúng. Hiện, chủ đầu tư bất động sản chỉ lời 15-20% là nhiều, nếu hơn thì giá đất của họ đã mua được từ trước đó rẻ hơn, nhưng hiện nay mức siêu lợi nhuận là không nhiều.

"Trước kia, có 03 nguyên tắc "vàng" trong đầu tư bất động sản, đó là: vị trí, vị trí và vị trí, nay thị trường đã xác định lại".

Thị trường vẫn rất thiếu những căn hộ giá thấp, thưa ông?

Thật ra, không chủ đầu tư nào chê công việc, chỉ có nhà ở xã hội mới định biên về lợi nhuận, còn giá nhà ở thương mại do chủ đầu tư quyết định.

Nếu bán giá rẻ hơn một chút sẽ bán được nhanh có lợi hơn nhiều khi bán giá mắc nhưng chậm. Vấn đề là chủ đầu tư không có quỹ đất để phát triển cho dự án nhà ở giá thấp.

Có nhận định cho rằng, bất động sản Việt Nam trong thời gian tới sẽ là “cuộc chơi” của các nhà đầu tư Châu Á (Singapore, Hồng Kông, Trung Quốc, Nhật Bản…). Ý kiến của ông về nhận định này?

TP.HCM nói chung và thị trường bất động sản nói riêng rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài. Họ đã đến đây và đưa công nghệ tiên tiến, thiết kế mới để tạo ra sản phẩm bất động sản đẳng cấp, giúp thay đổi thị trường trong nước, tạo nên một tầm cao mới về chốn an cư cho người dân.

Nhà đầu tư nước ngoài đã tạo được thị phần nhất định cho mình, nhưng không thể chiếm lĩnh được thị trường bất động sản trong nước, vì nếu chiếm lĩnh được thì họ đã kiểm soát lâu rồi.

Sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài đã tạo nên một hiệu ứng tích cực hơn là tiêu cực. Các doanh nghiệp bất động sản trong nước muốn cạnh tranh và giữ thị phần buộc phải thay đổi và nâng cao chất lượng. Người hưởng lợi nhiều nhất là người tiêu dùng.

Chẳng hạn, chung cư 10 năm trước đây chỉ là nơi để ở, chung cư hiện nay đòi hỏi phải như một khách sạn.

Doanh nghiệp nước ngoài đã dạy cho doanh nghiệp trong nước về sự thay đổi nhanh chóng và nắm bắt thời cuộc.

Thực tế, thời gian qua đã cho thấy rất nhiều “đại gia” bất động sản Việt Nam đã khẳng định được vị thế của mình trên thương trường từ sự hội nhập này.

Hiện, các doanh nghiệp bất động sản lớn đã phát triển theo mô hình “trọn gói”, họ cung cấp thêm các dịch vụ gia tăng như: quản lý nhà ở, bệnh viện, trường học... trong các dự án của mình.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, Hồng Kông... họ đã đem tiêu chuẩn sống từ các nước đó vào trong các dự án của họ tại Việt Nam. Đây là một điều mới mẻ.

Tuy nhiên, không có tiêu chuẩn nào hoàn hảo cho người Việt Nam, ngay cả Bắc –Trung - Nam đã có những yếu tố văn hóa và địa lý khác nhau. Chúng ta chọn lọc những yếu tố phù hợp nhất trong các thiết kế ngoại nhập để tạo nên những sản phẩm phù hợp với từng dự án và từng vị trí.

Một vấn đề đang được giới bất động sản và nhà quản lý quan tâm là “dự án xanh”.

“Xanh” nghĩa là phải đảm bảo đủ nắng, gió tự nhiên, cây xanh, tiện ích trong dự án, sử dụng nguyên vật liệu thân thiện môi trường... chứ không phải trồng cây xanh bề mặt.

Trong căn hộ vẫn phải dùng quạt hút gió và tiêu tốn nhiều năng lượng thì đó chưa phải là “căn hộ xanh”.

Như vậy, muốn đầu tư vào bất động sản thì nên đầu tư vào phân khúc nào, khu vực nào trong điều kiện thực tế hiện nay?

Bất động sản ở TP.HCM nơi đâu cũng có thể đầu tư được. Vấn đề sinh lợi nhanh hay chậm, nhiều hay ít là do bạn có nhạy bén và nhanh hơn người khác không, có tìm kiếm thông tin tích cực không...

Đối với phân khúc căn hộ được chia làm 03 loại: hấp dẫn nhất là căn hộ 1-1,5 tỷ đồng, thứ hai là 2 - 3 tỷ đồng/căn, kém hơn là trên 3 tỷ đồng/căn.

Về đất nền: phân chia thành đất nền do dân tự tách thửa, đất dự án do chủ đầu tư phân lô xây nhà để bán. Loại dưới 3 tỷ đồng/nền hấp dẫn nhất, tiếp đến là 3-5 tỷ đồng/nền, trên 5 tỷ đồng/nền kém thanh khoản hơn.

Về bất động sản nghỉ dưỡng (condotel): đây là loại hình bất động sản có giá trị lớn, phương thức đầu tư rất đa dạng, nhà đầu tư phải chọn chủ đầu tư uy tín để đảm bảo cho khoản đầu tư của mình đúng như cam kết.

Trong đầu tư, có những dự án ở cùng một vị trí nhưng bán giá khác nhau, ở đây thị trường đã đánh giá chất lượng và uy tín của chủ đầu tư vào trong dự án nên có sự chênh nhau về giá bán.

Nhân dịp xuân mới, xin chúc độc giả của BizLIVE một năm An khang – Thịnh vượng và gặp nhiều may mắn trong đầu tư!

Xin cảm ơn ông !