[Nhìn lại 2024] Cho vay bất động sản đã tăng trưởng ra sao trong năm 2024?

Ngân hàng tích cực cấp vốn cho bất động sản

Tín dụng bất động sản (BĐS) và các mảng có liên quan được giới chuyên gia đánh giá là động lực tăng trưởng tín dụng trong năm 2024 khi sức hấp thụ vốn của nhiều mảng sản xuất kinh doanh khác còn kém. 

Tính đến cuối tháng 9, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 9% so với đầu năm, riêng lĩnh vực BĐS tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ tín dụng BĐS phục vụ mục đích tự sử dụng ở mức 1,88 triệu tỷ đồng, tăng 4,62% và dư nợ tín dụng kinh doanh BĐS là hơn 1,26 triệu tỷ, tăng hơn 16%.

Tính đến ngày 28/10, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ của nền kinh tế.

Thực tế, thị trường bất động sản sau một thời gian dài trầm lắng đang có xu hướng phục hồi trở lại. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản quý III/2024 đã phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn nhờ sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ của Chính phủ. Nhờ đó, tín dụng cho vay bất động sản đang có xu hướng tăng trở lại. 

Về nguồn vốn cho vay với lĩnh vực BĐS, tính đến cuối quý III/2024, dư nợ cho vay kinh doanh BĐS của 13 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết số liệu) tăng 23,1% so với cuối năm 2023, chiếm 16,2% tổng dư nợ tín dụng. Sự tăng trưởng chủ yếu đến từ các ngân hàng như VIB (tăng 275,1%), Kienlongbank (tăng 171,9%), VPBank (tăng 43,5%) và Techcombank (tăng 18,6%). 

Trong đó, Techcombank chiếm tỷ trọng cho vay BĐS lớn nhất với khoảng 60% dư nợ, chủ yếu là cho vay doanh nghiệp và cá nhân. Mặc dù vậy, một số ngân hàng như PGBank và LPBank ghi nhận dư nợ cho vay BĐS giảm, lần lượt giảm 19,9% và 11,3%. Tình hình cho thấy các ngân hàng vẫn tích cực cấp vốn cho bất động sản, nhờ nguồn cung phục hồi và lãi suất thấp.

Nhận định về dòng vốn tín dụng, PGS. TS Nguyễn Hữu Huân, Giám đốc chương trình đào tạo Thị trường chứng khoán, Khoa Ngân hàng, Trường Kinh doanh UEH, cho biết hiện nay dòng vốn vào bất động sản đang có dấu hiệu ấm lên, đặc biệt là ở các tỉnh miền Bắc, TP Hà Nội hay tại TP HCM cũng có xu hướng tích cực.

"Tuy nhiên, NHNN và các ngân hàng thương mại cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản để hạn chế tình trạng đầu cơ, đồng thời nắn dòng vốn vào các phân khúc có nhu cầu thực", TS Huân nói thêm. 

Đồng quan điểm, các chuyên gia VIS Rating cũng cho rằng, việc tiếp cận nguồn vốn vay mới đang dần được cải thiện, giúp giảm bớt áp lực thanh khoản đối với các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là trong bối cảnh trái phiếu đáo hạn tăng cao vào các năm 2024 và 2025. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản dự kiến sẽ tăng 16-18% trong cả năm 2024.

Lãi suất giảm mạnh thúc đẩy nhu cầu mua nhà

Theo số liệu cập nhật của NHNN, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm khoảng 2,5% trong năm 2023 và tiếp tục có xu hướng giảm trong 10 tháng đầu năm 2024. Trong đó, lãi suất cho vay bình quân năm 2023 giảm hơn 2,5%/năm so với cuối năm 2022; đến nay tiếp tục giảm 0,96%/năm so với cuối năm 2023.  

Trong báo cáo triển vọng ngân hàng năm 2025, Chứng khoán Vietcombank (VCBS) chỉ ra rằng lãi suất cho vay đã giảm về mức thấp kỷ lục trong quý III/2024. Cụ thể, theo dữ liệu tổng hợp từ báo cáo tài chính của 27 ngân hàng niêm yết, lãi suất cho vay trung bình đã giảm khoảng 2,7 điểm % từ mức đỉnh của quý I/2023. Theo VCBS, đây là mức lãi suất cho vay thấp nhất trong nhiều năm qua. 

"Lãi suất đã về mức thấp so với nhiều năm qua, mức lãi suất này có thể nói là phù hợp đối với khách hàng cá nhân và doanh nghiệp có thể vay vốn sản xuất kinh doanh", TS Huân nhận định. 

Theo các chuyên gia VPBankS, nhóm tín dụng liên quan đến BĐS được đánh giá là nhóm có nhu cầu vay vốn cao và ổn định, cũng như đi kèm các tài sản thế chấp giúp giảm rủi ro nợ xấu. Cho vay mua nhà được nhiều ngân hàng xem là sản phẩm tăng trưởng chủ lực trong năm 2024. 

Theo đánh giá từ giới chuyên gia, nhu cầu tín dụng phục hồi từ cuối quý II/2024 tập trung nhiều hơn vào ngành xây dựng và bất động sản, đặc biệt là ở thị trường phía Bắc. Trong năm 2024, việc giữ lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp là yếu tố quan trọng để người mua nhà có thể tiếp cận nguồn vốn và cải thiện số lượng giao dịch mua nhà lên hơn 20.000 tại Hà Nội trong ba quý đầu năm 2024.

Trong báo cáo triển vọng ngành 2025, Chứng khoán SSI cho biết các khoản cho vay mua nhà tăng 7,2% so với đầu năm (nhóm ngân hàng nghiên cứu), tập trung chủ yếu ở BIDV (36.700 tỷ đồng), Techcombank (22.500 tỷ đồng), MB (13.800 tỷ đồng), ACB (10.100 tỷ đồng). 

Cụ thể nhóm Big4, Vietcombank áp dụng mức lãi suất ưu đãi 5,7% cho kỳ hạn 12 tháng. "Ông lớn" BIDV niêm yết mức lãi suất 5,8%-6% cho kỳ hạn 12 tháng; cùng kỳ hạn đó VietinBank giữ mức 6% lãi suất cho khách hàng.

Ở nhóm 8 ngân hàng thương mại cổ phần lãi suất ưu đãi cho kỳ hạn 12 tháng được dao động trong khoảng 6,2% - 7,9%. Trong đó, MSB là ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất thấp nhất với 6,2%. Lãi suất ưu đãi cho vay mua nhà ở kỳ hạn 12 tháng được niêm yết tại các ngân hàng nước ngoài bao gồm Shinhan Bank, Woori Bank và Standard Charter lần lượt là 7%, 5,3% và 6,3%. 

Lãi suất cho vay mua nhà sau thời gian ưu đãi tại các ngân hàng quốc doanh dao động từ 8,7% - 9%; nhóm ngân hàng cổ phần từ 10% - 11,7%; ngân hàng nước ngoài từ 8,8% - 9%.

Đối với tín dụng nhà ở xã hội, thời gian qua ngành ngân hàng đã ủng hộ phát triển nhà ở xã hội bằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, đến nay đã tăng lên 145.000 tỷ đồng. Báo cáo từ VPBankS nhấn mạnh rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản đang dần hồi phục và các gói tín dụng ưu đãi được triển khai, các ngân hàng dự kiến sẽ tiếp tục đẩy mạnh cho vay trong lĩnh vực này. Tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ là một trong những động lực chính giúp hệ thống ngân hàng duy trì tăng trưởng trong những năm tới.

Nhu cầu vay vốn bất động sản sẽ còn tăng

Nhu cầu vay vốn bất động sản tại Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng, tuy nhiên sự phát triển của thị trường này không thể thiếu sự hỗ trợ của các chính sách vĩ mô, sự ổn định của hệ thống tài chính và đặc biệt là những biện pháp quản lý hiệu quả để hạn chế những rủi ro tiềm ẩn.

Liên quan đến các chính sách, NHNN khẳng định không siết tín dụng đối với bất động sản và đang tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho doanh nghiệp, bao gồm cả lĩnh vực bất động sản.

Tuy nhiên, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cũng nhấn mạnh rằng việc cấp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản phụ thuộc vào quyết định của các tổ chức tín dụng, dựa trên nguồn vốn huy động và yêu cầu an toàn tài chính của mỗi ngân hàng. NHNN không cấm cho vay bất động sản nhưng mỗi ngân hàng phải đảm bảo hoạt động an toàn và hệ thống tài chính ổn định.

Đặc biệt, ba luật gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh BĐS 2023 và Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 1/8/2024, giúp hoàn thiện hành lang pháp lý, mở ra chu kỳ mới cho thị trường bất động sản theo hướng an toàn và bền vững.

Theo dự báo của Viện nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, đến năm 2030 vốn tín dụng tiếp tục giữ vai trò chủ yếu và được dự báo tiếp tục tăng trưởng khoảng 10%/năm - 12%/năm. Trong đó, tăng trưởng tín dụng bất động sản (bao gồm cả cho vay nhà ở và kinh doanh bất động sản) tiếp tục duy trì ở mức tương đương tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (khoảng 10 - 12%/năm). Quy mô nguồn vốn tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản ước tính sẽ đạt khoảng 2 triệu tỷ đồng (khoảng 86 tỷ USD) và tín dụng nhà ở sẽ vào khoảng 3 - 3,5 triệu tỷ đồng (khoảng 147 tỷ USD) vào năm 2030.

Về nguồn cung bất động sản, báo cáo gần đây Chứng khoán SSI cho biết ở TP HN dự kiến sẽ có 8 dự án mở bán mới trong quý IV/2024 và sang năm 2025, TP HCM dự kiến có 3 dự án và thêm 10 dự án ở các tỉnh thành khác nhau. Theo đó, với nguồn cung lớn hơn trong năm 2025 và lãi suất cho vay mua nhà được kỳ vọng sẽ giữ ở mức thấp, các chuyên viên nhận định phân khúc cá nhân sẽ phục hồi.