‘Cơ cấu lại thị trường bất động sản trước, sau đó hãy bàn đến chính sách tín dụng’

Tuần trước (sáng 8/2), khi phát biểu kết thúc hội nghị về tín dụng bất động sản, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Nguyễn Thị Hồng đã tóm tắt 17 kiến nghị được các hiệp hội, doanh nghiệp bất động sản đưa ra.

Đơn cử như làm rõ, bổ sung các quy định về mục đích vay vốn; quy định về hình thức giải ngân; giãn nợ 24-36 tháng; đề xuất giữ nguyên nhóm nợ, không nên phân biệt hệ số rủi ro; cần có hướng dẫn về tín dụng đối với việc phát triển khu đô thị; mở room tín dụng riêng cho bất động sản, vốn để xây dựng nhà ở xã hội; có cơ chế riêng cho bất động sản du lịch (condotel); phối hợp với Bộ Tài chính xử lý những khó khăn, vướng mắc về trái phiếu doanh nghiệp; sửa Thông tư 16 cho phép cấp tín dụng để cơ cấu lại khoản vay; nên có một gói hỗ trợ lãi suất tương tự với gói 30.000 tỷ năm 2013,…

Liên quan đến giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, đại diện NHNN cho rằng việc này đòi hỏi từ hệ thống ngân hàng, từ chính các doanh nghiệp, các dự án phải minh bạch và đủ điều kiện; các doanh nghiệp cũng phải tự mình trong việc tái cơ cấu để phù hợp với khả năng tài chính và khả năng quản lý dòng tiền của mình,…

“Riêng đối với NHNN, năm 2023 chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng. Ban lãnh đạo cũng giao cho các đơn vị chức năng nghiên cứu để xem lộ trình như thế nào, nhưng vẫn đảm bảo điều hành tín dụng, đáp ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 14-15%, có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt hơn. Nhưng nếu lạm phát có nguy cơ rủi ro tăng cao thì lúc đó NHNN sẽ có điều chỉnh phù hợp”, Thống đốc nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, bản thân NHNN không “bó cứng” room cho tăng trường tín dụng vào bất động sản mà chỉ có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Còn việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản và chứng khoán thì ko phải là rủi ro của việc tín dụng thuần túy, có thể là một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được khả năng an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi do ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống.

Lập luận của nhà điều hành không phải là thiếu cơ sở, bởi dư nợ tín dụng bất động sản tính đến cuối năm 2022 tăng hơn 24% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực có mức tăng cao nhất. Tỷ trọng dư nợ tín dụng cho bất động sản cũng chiếm tới 21,2% tổng dư nợ - mức cao nhất trong 5 năm qua.

Song, vì sao các doanh nghiệp vẫn than thiếu vốn? Để trả lời câu hỏi này, có lẽ phải đi từ gốc rễ của vấn đề.

Các đề xuất đang đi ngược

Trao đổi với người viết, TS. Vũ Đình Ánh, Chuyên gia kinh tế nhận định, tất cả những vấn đề đang xảy ra đối với bất động sản, nguồn gốc đầu tiên là chính bản thân thị trường này.

Cụ thể, trong thời gian vừa qua, bất động sản đã phát triển không hợp lý, có dấu hiệu tạo bong bóng ở một số phân khúc. Cùng với đó, nền tảng để phát triển thị trường bất động sản là hệ thống pháp lý thì không ổn định, chưa phù hợp, kể cả về quy định trong việc phát triển dự án bất động sản. Ngoài ra, cơ cấu các phân khúc của thị trường cũng không hợp lý.

Vấn đề thứ hai liên quan đến cơ cấu tài chính của thị trường bất động sản. Trong thời gian vừa qua, tín dụng tăng lên, rất nhanh (chiếm trên 21% tổng dư nợ cho vay của nền kinh tế tính đến cuối năm 2022) và đây vẫn là nguồn vốn lớn nhất đổ vào bất động sản. Bên cạnh đó, việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp vi phạm nhiều quy định. Điều này theo chuyên gia, đã tạo ra một cơ cấu tài chính bất hợp lý và ngày càng méo mó cho ngành địa ốc.

Vấn đề thứ ba là các giải pháp được đề xuất trong thời gian qua vẫn chỉ tập trung vào vốn tín dụng ngân hàng mà bỏ qua vấn đề căn cơ nhất là “phải cơ cấu lại thị trường bất động sản”, trong đó có việc việc cơ cấu lại nguồn lực tài chính.

“Sau khi cơ cấu xong thị trường hãy bàn đến chính sách tín dụng cho bất động sản là như thế nào? Tóm lại, các đề xuất giải pháp gỡ khó cho bất động sản hiện nay đang đi ngược, lẽ ra phải đi từ gốc thì lại đi từ ngọn”, ông nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, nếu nói về tín dụng bất động sản thì chính sách của nhà điều hành chỉ là một phần, vấn đề chính vẫn nằm ở việc cho vay của các ngân hàng. Song song với đó, vẫn phải khẳng định lại một lần nữa đó là ngân hàng đã dành rất nhiều vốn cho bất động sản, thậm chí là vượt qua cả các chỉ tiêu về an toàn vốn.

Tín dụng cho lĩnh vực này trước đây chỉ chiếm khoảng 12-15% là cùng nhưng hiện nay đã chiếm tới hơn 20%. Do đó, không thể nói là thiếu nguồn vốn tín dụng được, có chăng chỉ là nó không đáp ứng được nhu cầu của các doanh nghiệp, mà nguyên nhân một phần là do bản thân một số doanh nghiệp triển khai dự án một cách bất chấp nên mới không cơ cấu được nguồn vốn. Cuối cùng lại quay ra đề xuất ngân hàng bơm vốn là không hợp lý.

“Trái phiếu đến hạn cũng chỉ là vấn đề đi sau, vấn đề của chính thị trường bất động sản mới là cái cần phải xử lý gấp. Nếu xử lý được các vấn đề của thị trường thì tự khắc sẽ giải quyết được vấn đề trái phiếu. Chứ không thể nào đi xử lý từ ngọn đó là bơm tiền, hoãn/giãn nợ trái phiếu đến hạn thanh toán, phát hành mới để đảo nợ,… Bản thân ngành bất động sản, trong đó có các doanh nghiệp phải tự xử lý vấn đề của mình trước, sau đó hãy bàn với các bộ, ngành liên quan khác về câu chuyện tài chính.

Trật tự xử lý đầu tiên phải là cơ cấu lại thị trường bất động sản, sau đó mới đến câu chuyện cơ cấu lại nguồn vốn tín dụng hay trái phiếu doanh nghiệp”, TS. Vũ Đình Ánh nhận định.