Chuyện phân lô: Hành hạ nhau khi... mưa về!

Đây cũng là “tội trạng” rất lớn trong công tác quy hoạch và cấp phép từ cả vài chục năm trước!

Khi nhạc sĩ lội nước

Ngày đầu hạ, cùng ngồi với nhạc sĩ Phan Bá Chức, đồng thời cũng là cựu đồng nghiệp ở Báo Thanh Niên. Theo yêu cầu của tôi, anh Chức ôm đàn hát bài Vẫn có nhau khi mưa về do anh sáng tác. Trời đổ mưa càng lúc càng to. Tôi nói đùa: kiểu này thì chốc nữa là hành hạ nhau khi mưa về đây, anh Chức ơi!

Một dự án phân lô ở P.12, Q.Gò Vấp người dân khốn khổ vì cao độ san nền quá thấp, phải nâng hẻm. (Ảnh: Trần Thanh Bình)

Mà đúng thật chứ không hề đùa. Khu dự án phân lô có tên rất hay là khu nhà ở Làng Hoa được khởi sự và bán nền vào khoảng từ năm 1998-2000, nằm ngay bên đường Cây Trâm (Q.Gò Vấp), ngập triền miên từ mùa mưa năm này sang mùa mưa năm khác. Không chỉ dự án này, hàng trăm dự án phân lô khắp TP HCM rất yếu kém về hạ tầng. Có rất nhiều dự án hầu như không làm cống thoát nước, chỉ trồng trụ điện rồi bán. Cho đến khi người dân mua đất xây nhà rồi, phải hè nhau đóng tiền để nối cống, làm đường. Nhưng vì quá nhiều dự án phân lô, mà hệ thống thoát nước ở các con đường thì sức chuyển tải có hạn, thành ra bị ngập. Chưa kể, khi trước là ruộng vườn có thể thấm nước, bây giờ lại bê tông hóa hầu khắp TP nên bao nhiêu nước đều phải tuôn xuống cống.

Tôi chợt nhớ và lục lại đoạn đầu trong một bài viết trong loạt bài Cốt nền và vấn nạn biến đổi khí hậu đã đăng trên Báo Thanh Niên: “Đầu tháng 8.2004, trong một cuộc họp với các sở ngành, ông Nguyễn Văn Đua (lúc bấy giờ là Phó chủ tịch UBND TP HCM) đã giao cho Sở Quy hoạch Kiến trúc TP HCM chủ trì nghiên cứu việc lập quy hoạch và quản lý cốt san nền trên địa bàn TP. Ông Đua cũng chỉ đạo đối với các khu vực đô thị mới phải vừa nghiên cứu hoàn thiện, vừa áp dụng thực tế và nhất thiết không để ảnh hưởng đến các dự án đang triển khai. Tuy nhiên, đến thời điểm UBND TP HCM chỉ đạo như vậy, hơn 1.000 dự án khu dân cư mới của TP HCM đã được giao đất và phê duyệt đầu tư trước đó. Điều đặc biệt quan trọng, các dự án này từ khi được phê duyệt (khoảng năm 1998 đến 2004) lại không hề được phê duyệt bản đồ nền, mà giới chuyên môn gọi là bản đồ chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng”.

Quả là vô cùng nghiêm trọng, vì có đến hơn 1.000 dự án phân lô trong 6 năm hoàn toàn không đủ hồ sơ về hạ tầng! Đó chưa kể còn cả hàng ngàn dự án khác nhỏ lẻ không thể thống kê hết, len lỏi trong các khu dân cư ở khu vực ngoại thành. Làm sao không ngập cho được? Và hình ảnh người nhạc sĩ lội nước ra về chiều hôm ấy khiến tôi nghĩ: một thành phố được xem là văn minh, hiện đại mà lại như thế a?

Cũng ở trong loạt bài điều tra công phu nói trên, tôi đã phát hiện ra một chuyện “động trời”, là bản đồ cốt nền của TP HCM hầu như không sử dụng được. Câu chuyện ấy như sau: Từ đầu năm 2006, Viện Quy hoạch xây dựng TP HCM ban hành bản đồ cốt xây dựng khống chế (giới chuyên môn gọi là bản đồ chuẩn bị kỹ thuật đất xây dựng) và TP HCM đã chọn 3 quận gồm quận 2, Tân Phú và Tân Bình để thí điểm ứng dụng bản đồ này vào các công trình xây dựng tại địa phương. Thế nhưng, một vấn đề nảy sinh khiến cho bản đồ cốt nền này rất khó sử dụng bởi độ “vênh” giữa số đo của bản đồ so với số đo tại thực địa. Chẳng hạn, tại quận Tân Phú, giao lộ giữa đường An Dương Vương với đường số 3, trong bản đồ của Viện Quy hoạch xây dựng ghi hiện trạng là 3.62, thiết kế 3.62 nhưng phòng Quản lý đô thị quận đo tại thực địa là 3.906; tại giao lộ Lũy Bán Bích với Hòa Bình, bản đồ ghi hiện trạng là 3.45, thiết kế là 3.45 nhưng khi cán bộ phòng Quản lý đô thị đo thực địa lại có kết quả là 4.0; hoặc tại giao lộ Thoại Ngọc Hầu với Lũy Bán Bích, bản đồ ghi là 4.7, thiết kế là 4.7 nhưng thực tế là 5.06… Chính vì có độ “vênh” như vậy, nên khi xác định cốt nền cho các khu vực tại quận Tân Phú, rất nhiều khó khăn xảy ra cho các cán bộ thụ lý hồ sơ cấp phép xây dựng. Bởi, tại các điểm đo chính tại các giao lộ mà không chuẩn, không khớp nhau thì căn cứ để xác định cao độ tại các đường nhánh, các hẻm nhỏ không thể thực hiện được.

GS-TS Lê Huy Bá: “Cung cách và giải pháp để chống ngập cho các khu vực thấp trũng vẫn được thực hiện theo kiểu “giật gấu vá vai” . (Ảnh:Trần Thanh Bình)

Phân lô, bóp cống!

Một vị lãnh đạo UBND TP HCM lúc ấy là Phó chủ tịch Nguyễn Hữu Tín, thường hay tỏ ra sốt ruột với chuyện quy hoạch không theo kịp tình trạng phân lô xây nhà… “loạn xà ngầu”. Tôi còn nhớ, khi đề cập đến chuyện phân lô, ông Tín nói trách nhiệm này là của cả một hệ thống từ các sở, nhất là Sở Quy hoạch Kiến trúc cho đến các quận huyện. “Nhưng không thể vì thế mà không ai chịu trách nhiệm. Tôi sẽ chỉ đạo rà soát, làm rõ cá nhân nào có sai phạm”, ông Tín nói gay gắt trong một cuộc họp ở trụ sở của Sở Quy hoạch Kiến trúc, có mặt hầu hết phó chủ tịch phụ trách đô thị hoặc trưởng phòng Quản lý đô thị của các quận huyện. Sau đó, trong một cuộc phỏng vấn độc quyền của PV Thanh Niên, ông Tín còn nói gay gắt hơn: “Làm thế này thì thành phố nát bét hết còn gì!!!”.

Cái sự “nát bét” mà ông Tín đề cập lúc ấy, sau này càng ngày càng… “phát huy tác dụng”, khiến cho đời sống cư dân đô thị càng khốn đốn, bởi vấn nạn ngập nước càng ngày càng nghiêm trọng hơn. Hãy nghe một kỹ sư ngành quản lý đô thị còn khá trẻ mới ra trường 3 năm, lúc ấy công tác tại một đơn vị tư vấn thiết kế của Nhà nước, chuyên đi làm thiết kế hạ tầng cho các dự án, nói: “Tình trạng các chủ đầu tư ăn gian cao độ nền để giảm bớt chi phí san lấp, nhằm giảm kinh phí cho dự án là khá phổ biến. Tuy nhiên, thay vì kiểm tra và có biện pháp chế tài, nhiều địa phương đã làm ngơ. Các dự án phân lô thì mọc lên như nấm sau mưa, còn hạ tầng thì không hề được cải thiện, làm sao không bị ngập”. Một giám đốc sàn giao dịch bất động sản, trong một cuộc nhậu khi đến “cao trào” đã nói chắc nịch: “mấy ông phân lô mà không “ăn” đậm bằng cách san lấp thấp hơn cao độ, không bóp cống nhỏ lại, thì đầu tôi đi ngược xuống đất!”.

Phó chủ tịch UBND TP Nguyễn Hữu Tín tỏ vẻ bức xúc với vấn nạn phân lô và liên tục điều chỉnh quy hoạch. (Ảnh: Trần Thanh Bình)

Một ngày, tôi ghé qua Viện Quy hoạch xây dựng TP chơi, ngồi uống trà với ông C.M.N, một kỹ sư tâm huyết và là chuyên viên Phòng Quy hoạch 4 thuộc Viện. Đang ngồi, ông N. chia sẻ: “Tôi nói cái này anh nghe, quyết định quy hoạch Vùng TP HCM do Thủ tướng ký thì cao độ chính của TP HCM được duyệt là phải lớn hơn 2,05 mét, trong khi đó Bản Quy chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng thì xác định cao độ chính của TP HCM là 1,9 mét”. Cái sự chênh nhau 0,15 mét ấy, tuy trên lý thuyết rất nhỏ, nhưng áp dụng ra địa hình thì vô cùng lớn. Nó ảnh hưởng đến hàng ngàn dự án, trong đó có rất nhiều dự án phân lô đều phải thẩm định lại hết. Chưa kể, chi phí san lấp của dự án sẽ đội lên rất lớn. Mà ai cũng biết rằng, giá thành quyết định giá bán, thị trường sẽ phải đối mặt với một đợt tăng giá đất mới!

Dù rằng hàng chục ngàn gia đình có nơi trú ngụ, nhưng cũng đủ thứ chuyện rắc rối từ cái chuyện phân lô này gây ra, mà hậu quả của nó còn để lại rất nặng nề. Tuy nhiên, còn một cuộc chiến khác không kém phần gay go đối với các chủ đầu tư phân lô, nhất là các dự án có view đẹp, nằm kế bên các sông rạch!

Xem thêm Chuyện phân lô: 181 siết cương 'con ngựa bất kham'! Chuyện phân lô: 181 siết cương 'con ngựa bất kham'! Chuyện phân lô: Đất Sài Gòn dung chứa phận người! Chuyện phân lô: Đất Sài Gòn dung chứa phận người! Chuyện phân lô từ buổi đầu tự phát Chuyện phân lô từ buổi đầu tự phát TP HCM yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm phân lô, bán nền tại Hóc Môn TP HCM yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm phân lô, bán nền tại Hóc Môn

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/