Phân lô, bán nền băm nát quy hoạch

Luồn lách, né quy hoạch, trốn thuế

Phường Bình Chiểu (quận Thủ Đức) thời gian qua là một trong những điểm nóng về phân lô, bán nền. Ghi nhận dọc đường Ngô Chí Quốc và phạm vi lân cận, cho thấy hàng trăm khu phân lô, tách thửa mọc lên như nấm sau mưa. Từ đường Ngô Chí Quốc men theo con hẻm 185 dẫn sâu vào bên trong, một khu đất phân lô của Công ty Nhà Việt quy mô khoảng 100 nền đang được chào bán công khai, với mức giá 20,5 triệu đồng/m2.

Tính ra, 1 nền đất 60m2 có giá bán trên 1,2 tỷ đồng. Theo một nhân viên môi giới, đây là dự án phân lô hộ lẻ, sổ riêng từng nền, người mua có thể xây dựng tự do. Tuy nhiên, theo anh Nguyễn Văn Nam, người mua 1 nền đất phân lô mặt tiền đường Ngô Chí Quốc, chủ đầu tư quảng cáo đây là dự án nhưng thực tế chỉ lèo tèo có mấy chục nền, duy nhất con đường nội bộ rộng chừng 6m. Sau khi đóng tiền đặt cọc, chủ đầu tư yêu cầu thanh toán 100% nhưng số tiền thể hiện trên hợp đồng chỉ bằng 1/3 số tiền thực đóng nhằm né thuế.

Tại các phường Long Bình, Long Thạnh Mỹ, Long Trường (quận 9), vấn nạn đầu nậu đất đai núp bóng người dân hoặc gom đất nông nghiệp phân lô, bán nền cũng rất rầm rộ. Ghé vào khu dân cư trên đường Nguyễn Xiển (phường Long Bình), hình ảnh đập vào mắt là hàng chục căn nhà dã chiến với 4 tường xây bằng gạch, bên ngoài trét vôi tạm bợ, không có mái che, nền đất, không có cửa, không vách ngăn phòng và chưa có ai đến sinh sống.

Hạ tầng nội khu chỉ là những con đường nhỏ hẹp, lổm chổm đá dăm. Hướng dẫn chúng tôi đi xem vị trí các nền đất, một chủ đất cho biết chủ đầu tư xây những căn chòi này mục đích lách quy định để tách thửa, ra sổ đỏ cho từng nền. Đến lúc có sổ đỏ, người dân mua nền đất đập bỏ để xây dựng theo nhu cầu, không phải chịu gò bó quy hoạch, mẫu nhà.

“Đất đã có sổ nên giá tăng vùn vụt. Hiện tại giá bình quân nền đất mặt tiền Nguyễn Xiển 20 triệu đồng/m2, sâu bên trong 15-17 triệu đồng/m2, và giá sẽ còn tăng nữa khi khu vực này các trường đại học, Bến xe miền Đông mới, siêu dự án Vincity và các dự án hạ tầng giao thông triển khai. Các anh không mua ngay sẽ mất cơ hội” - anh này khuyên.

Nói về thực trạng phân lô bán nền, đại diện Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) TP, cho biết có nhiều khu đất lớn thay vì phải lập dự án, nhưng bị tách ra từng khu đất nhỏ 1.000-2.000m2. Đây là chiêu trốn dự án của một số chủ đầu tư. Lý do để tiết kiệm chi phí, thời gian, bởi thủ tục tách thửa, phân lô rất đơn giản, nhanh gọn và không phải đầu tư vốn nhiều.

Những căn nhà dã chiến xây lên để lách luật tại một dự án phân lô trên đường Nguyễn Xiển. Ảnh: Minh Tuấn

Sắp có thuốc đặc trị

Qua tìm hiểu, trước đây tại một số quận, huyện khi người dân nộp hồ sơ đề nghị tách thửa không thể hiện mục đích kinh doanh hay cho con cái, và yêu cầu tách thửa theo đúng diện tích tối thiểu quy định.

Quyết định 33/2014 về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn TPHCM cũng không quy định người dân được phép tách thửa bao nhiêu lần, không khống chế diện tích như Quyết định 19 trước đó (quy định khu dưới 2.000m2 được phép tách thửa, trên 2.000m2 phải lập dự án đầu tư). Vì thế, những cá nhân, tổ chức mua đất của dân đã yêu cầu làm giấy ủy quyền để họ làm thủ tục tách sổ, làm hạ tầng và kinh doanh.

Trước tình hình này, Sở TN-MT đã có dự thảo văn bản thay thế Quyết định 33 trình UBND TP phê duyệt. Điểm mới của dự thảo lần này là bỏ hẳn quy định về thửa đất ở hình thành sau khi tách thửa có nhà ở hiện hữu và đất ở chưa có nhà để quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa.

Quy định này nhằm tránh gây hiểu nhầm và hạn chế việc lách luật của các chủ đất. Bởi trước đó, tại nhiều quận, huyện, nhiều cá nhân, tổ chức chỉ cần xây dựng 1 căn nhà tạm bợ trên đất để chuyển mục đích sử dụng đất, sau đó tiến hành tách thửa. Dự thảo cũng cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp.

Cụ thể, trường hợp thửa đất thuộc khu vực quy hoạch để sản xuất nông nghiệp được phép tách thửa, nhưng phải bảo đảm diện tích tối thiểu 500m2 đối với đất nông nghiệp khác và 1.000m2 đối với đất nông nghiệp đã được quy hoạch để sản xuất nông nghiệp.

Trường hợp thửa đất thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và công bố để chuyển sang mục đích phi nông nghiệp không được tách thửa. Sau 3 năm không thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nếu cơ quan có thẩm quyền chưa điều chỉnh hoặc hủy bỏ sẽ được tách thửa, nhưng diện tích tối thiểu của thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại không được nhỏ hơn 1.000m2.

Thực tế tại TPHCM thời gian qua nhiều quận, huyện và cá nhân kiến nghị cần có quy định về tách thửa đất nông nghiệp để làm cơ sở giải quyết. Dự thảo quyết định thay thế Quyết định 33 được kỳ vọng đáp ứng nhu cầu chính đáng của người dân. Theo đó, quy định mới sẽ gỡ rối cho nhiều người dân ở quận 9, Thủ Đức, Hóc Môn... Bởi, hiện nay các địa phương này không cho tách thửa đối với khu vực quy hoạch là đất dân cư xây dựng mới.