Tách thửa 2.000 m2 phải lập dự án: Phân lô, bán nền hết đất sống?

Những căn nhà "hộp diêm"

Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND TPHCM quy định khá chặt chẽ về các trường hợp tách thửa, phân lô đất... Thế nhưng, thời gian qua, tình trạng phân lô bán nền, tách thửa diễn ra tràn lan, bất chấp các quy định về tách thửa đất theo Quyết định 33. Hậu quả của việc lách luật, phân lô hộ lẻ tràn lan là nhiều khu dân cư nhếch nhác, hạ tầng không đồng bộ, nhiều ngôi nhà "ma"... hình thành.

Chúng tôi ghé vào khu dân cư xã Nhơn Đức của Công ty Hoàng Hoa (911 đường Nguyễn Bình, ấp 2, xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè). Đập vào mắt chúng tôi là sự hoang vắng lạ thường. Ngoài một vài cây xanh được trồng thưa thớt, nơi đây chỉ có vài căn nhà rộng chừng 25m2/căn, vách làm bằng tôn, thấp lè tè. Bên trong những căn nhà "hộp diêm" này không có ngăn phòng, không nhà vệ sinh và nền cũng không được lót gạch. Đặc biệt, những căn nhà này không điện, không nước, không số nhà và chưa thấy có người ở.

Môi giới đất nền đang giới thiệu "bánh vẽ" dự án cho khách hàng tại xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè

Thực tế ghi nhận của chúng tôi là thế nhưng một "cò" đất tên M. ở đây cho biết, khu phân lô bán nền này có khoảng 34 nền và "hét" giá 20 triệu đồng/m2. Chỉ tay về con đường nhựa rộng khoảng 6m2 chia khu đất ra làm hai để phân lô, "cò" M. cho biết, hiện công ty Hoàng Hoa đang đi làm sổ đỏ cho khu đất này nên khách hàng cứ yên tâm "xuống tiền".

Quyết định 33 của UBND TPHCM quy định về hạn mức tách thửa tại huyện Nhà Bè thì đối với đất không có nhà diện tích phải 120m2, trong đó chiều ngang thửa đất tối thiểu phải dài 8m. Đối với đất có nhà thì diện tích tách thửa chỉ còn 80m2 và chiều ngang thửa đất chỉ 5m.

Khi chúng tôi thắc mắc vì sao lại có những căn nhà "hộp diêm" trên khu đất này thì "cò" đất tên M. nói làm như vậy là để lách quy định về tách thửa. "Những căn chòi này làm vậy để xin sổ đỏ thôi, khi có sổ đỏ rồi những căn nhà sẽ được khiêng qua thửa đất khác để tách thửa và làm sổ đỏ tiếp. Cứ như thế công ty sẽ làm cho cả khu", người đàn ông tên M. gợi ý.

Rao bán đất nền tràn lan

Ngay sát bên khu phân lô của Công ty Hoàng Hoa là một khu phân lô khác cũng với cách làm tương tự và "hét" giá hơn 1,6 tỷ đồng/lô 80 m2.

Tình trạng "xé" nhỏ các lô đất để bán không chỉ diễn ra tại Nhà Bè mà còn đang "nóng, sốt" tại Quận 9, TPHCM. Những căn nhà được xây tạm bợ trên các lô đất đã được cắm cọc chia lô. Sau khi làm được sổ đỏ, nhà sẽ đập bỏ đi, chủ nhân mới có thể xây dựng tự do, muốn xây sao cũng được.

2.000 m2 phải lập dự án: Phân lô hộ lẻ hết đất sống?

Tại cuộc họp bàn góp ý sửa đổi Quyết định 33 về quy định diện tích tối thiểu được tách thửa diễn ra ngày 18/5, lãnh đạo một công ty bất động sản cho rằng, không thể phủ nhận mặt tích cực của Quyết định 33/2014 về việc phân lô tách thửa, giúp người dân có nhu cầu thực tiếp cận được với nhà ở với giá vừa túi tiền, đồng thời giải quyết được bài toán về áp lực gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá.

Những căn nhà "hộp diêm" mọc đầy sau khi lách quy định về tách thửa

Tuy nhiên, sau thời gian triển khai, nảy sinh mặt trái là tình trạng phân lô bán nền nhỏ lẻ, tràn lan, không đúng quy hoạch, hạ tầng không đủ chuẩn, kết nối không đồng bộ… Hệ quả của việc này là tạo sức ép và gánh nặng cho địa phương về hạ tầng xã hội, chất lượng sống của người dân kém, con cái không có trường học, thiếu không gian công cộng...

"Ở góc độ của một doanh nghiệp, chúng tôi ủng hộ tinh thần và chủ trương của Quyết định 33. Tuy nhiên để việc triển khai thực hiện thực sự có hiệu quả và phù hợp với thực tế thì nên có quy định về diện tích tối thiểu, có cơ chế quản lý chặt chẽ hơn đối với trách nhiệm của chủ đầu tư về chất lượng hạ tầng và hồ sơ pháp lý", chủ doanh nghiệp bất động sản nói.

"Để tránh tình trạng “bát nháo”, “vàng thau lẫn lộn” như hiện nay khi nhiều chủ đầu tư dễ dàng xin chuyển mục đích, đầu tư hạ tầng sơ sài rồi tách thửa bán. Như vậy người chịu thiệt không chỉ là người mua đất mà còn là các tổ chức/cá nhân làm ăn “đàng hoàng”, đúng pháp lý và chịu đầu tư để làm hạ tầng bài bản", đại diện doanh nghiệp này nói tiếp.

Ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM cho rằng, tình trạng tách thửa đất lớn ra thửa đất nhỏ gây rất nhiều khó khăn cho công tác quản lý nhà nước. Do đó, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM đã đưa ra quy định 2.000 m2 trở lên phải lập dự án và được đa số các quận, huyện ủng hộ.

Những căn nhà mọc lên trong khu dân cư hạ tầng chưa được đồng bộ

Tuy nhiên theo đại diện UBND huyện Hóc Môn, với quy định buộc thửa đất trên 2.000 m2 phải lập dự án thì người có đất và đặc biệt là các chủ đầu tư vẫn có thể lách được bằng nhiều cách để phân lô bán nền. Vì vậy, nên quy định những tiêu chí tối thiểu về hạ tầng giao thông khi thực hiện tách thửa đối với các khu đất có diện tích lớn.

Ông Nguyễn Thanh Toàn, Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TPHCM cho rằng, quy định khống chế thửa đất từ trên 2.000m2 phải lập dự án thì đầu nậu vẫn "né" được. Điều quan trọng là phải kiểm soát được hạ tầng đúng chuẩn. Khi đó dù có tách theo dạng nào vẫn đảm bảo hạ tầng đô thị.

Ông Lê Văn Khoa, Phó Chủ tịch UBND TPHCM cho biết, sẽ tiếp tục bàn bạc, thảo luận các giải pháp nhằm "tiêu diệt" trục lợi từ phân lô hộ nhỏ lẻ trước khi "chốt" và ban hành chính thức. Ông Khoa "gia hạn" thêm 7 ngày để các đơn vị liên quan, đặc biệt là các quận, huyện vùng ven và ngoại thành rà soát lại lần nữa nhằm góp ý, nêu được chính kiến trước khi ban hành quyết định sửa đổi hoặc thay thế Quyết định 33. "Dứt khoát không để tình trạng, sau khi ban hành xong, thì đổ thừa cho cái này chưa rõ, cái kia bị vướng... và các “đầu nậu” về đất, nền lại có kẻ hở thao túng, trục lợi", ông Khoa nói.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/