Chuyện phân lô: Đất Sài Gòn dung chứa phận người!

Gánh rau nhút và chốn an cư

Một ngày tháng 3/1999, tôi xách xe rảo một vòng Q.12, là quận mới tách ra từ H.Hóc Môn được 2 năm. Khi dàn cán bộ lãnh đạo và các phòng ban đã định hình, guồng máy đã ổn định thì công cuộc xem xét cho phép phân lô trên địa bàn bắt đầu. Cả một vùng đất ruộng của các P.Tân Chánh Hiệp, Tân Thới Nhất, Thới An…bắt đầu vào cuộc tất bật khẩn trương.

Đi dọc đường Lê Văn Khương, bây giờ là con đường huyết mạch phía bắc của Q.12 mở thẳng lên cầu Dừa, xuyên qua xã Đông Thạnh (H.Hóc Môn) nối với tỉnh Bình Dương, tôi bắt gặp bên đường một gã đàn ông tầm trên 30 tuổi, vóc dáng vạm vỡ đang chỉ huy một tốp thợ xây mấy hàng gạch phân lô nền nhà. Từng lô 4 x 15 mét được chia tách rất rõ ràng, hướng ra con hẻm khoảng 5 mét đã xẻ sẵn và rải đá mi. Bắt tay, hỏi vu vơ vài câu và giới thiệu, tôi biết gã là Nguyễn Văn B., một “đầu nậu đất” mới nổi ở P.Thới An.

Sau vài lần gặp, B. mới tỉ tê tâm sự: “Em là dân địa phương vốn con nhà nghèo, học hết cấp 1 thì đi chăn vịt. Ruộng đất của ba má để lại cũng không bao nhiêu. Nhưng từ khi có phong trào phân lô, em đã thử làm và thắng lớn, bắt đầu là phân lô ruộng nhà. Em cứ làm tới bằng cách đi mua đất của bà con xóm giềng, chia thửa ra bán như anh thấy đó. Bây giờ tài sản đã khấm khá lắm rồi”.

Một hôm, sau chầu bia đãi tôi và vài người bạn nối khố, B. rủ đi một vòng lên thăm khu vườn mới tậu, phía góc vườn có một dãy nhà mới xây. Tiện chân, B. đưa tôi đến giới thiệu với một người đàn ông tầm hơn 50 tuổi, là người ở nhờ và chăm vườn. Ông ta cho biết, mình vốn là một nhà giáo nghỉ hưu trước hạn, quê ở tỉnh Hà Bắc, mới đưa gia đình vào Nam hơn 1 năm.

Ông giáo kể: “Tôi đưa gia đình vào đây để lo cho 2 con học đại học. May nhờ gặp chú B. đây, vừa cho ở nhờ, vừa được nhận lương chăm vườn, vừa được hái rau nhút ruộng của chú mua chưa san lấp, nên sống thoải mái hơn ở quê nhiều, lại lo cho con ăn học đàng hoàng”. Khi ông đang kể chuyện, thì cũng vừa lúc vợ ông dáng vẻ lam lũ tảo tần, đạp xe chở một bó rau nhút to đùng chạy vào sân…

chuyen phan lo dat sai gon dung chua phan nguoi

Một văn phòng môi giới đất phân lô khu vực phía nam TP HCM. (Ảnh: Diệp Đức Minh)

Gần 1 năm sau, lên thăm lại gia đình ông, thì đã có căn nhà khang trang. Ông cho biết B. đã trích một lô đất cho không, lại còn hỗ trợ cho tiền xây nhà, sắm sửa ti vi. Khuôn mặt ông giáo bừng sáng khi kể về B., mà tôi biết là bởi thắng lớn từ mấy phi vụ phân lô bán nền, nên đã không ngần ngại giúp người!

Đây chỉ là một ví dụ trong muôn ngàn ví dụ mà tôi đã gặp về cái cơ duyên cho những gia đình tìm kiếm chốn an cư ở Sài Gòn, vì muôn hình vạn trạng lý do mà đến đây, nhưng lưng vốn ít tiền nên phải dựa vào trào lưu đất phân lô để có một mái ấm nho nhỏ giữa TP vốn được mệnh danh là Hòn ngọc Viễn Đông này.

Sốt đất nền những năm cuối của thập niên 1990 từ TP HCM đã lan xuống Nhơn Trạch, Đồng Nai. (Ảnh: Trần Thanh Bình)

“Giằng co” với Chỉ thị 05!

Khi đang hối hả gom đất gom tiền, nhìn thấy các “đầu nậu” đất đi trước vốn đã giàu lên rất nhanh, nhiều người cũng nhào theo để làm. Được khoảng 5 năm, tạo nên chu kỳ sốt đất đầu tiên là khoảng 1999 - 2001, thì sang đầu năm 2002, Phó chủ tịch UBND TP HCM phụ trách đô thị, ông Vũ Hùng Việt, ký Chỉ thị 05 mang tên “Chấm dứt thí điểm việc sử dụng đất xây dựng nhà ở lẻ”, với lý do được nêu rõ: “Ngoài một số khu ở được tổ chức quản lý tốt, thực hiện đúng hướng dẫn theo yêu cầu của UBND TP và Kiến trúc sư trưởng TP, nhiều khu ở khác chỉ lập quy hoạch phân lô rồi bán đất. Một số hộ nông dân thậm chí đã phân lô bán đất trái phép không qua việc lập và xét duyệt quy hoạch, dẫn đến tình trạng mua bán đầu cơ đất và xây dựng trái phép tràn lan, hình thành các khu dân cư không bảo đảm các yêu cầu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật, gây mất mỹ quan đô thị và ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng lâu dài tới sự phát triển ổn định, bền vững của thành phố”.

Chỉ thị 05 đã thổi còi chấm dứt “trận đấu quyết liệt trên thị trường đất phân lô”, ban đầu đã gây xôn xao giới kinh doanh địa ốc “chụp giựt”. Nhưng, khi định thần lại thì người ta mới thấy rõ văn bản này tuy là “chỉ thị”, nhưng nó chỉ được soạn thảo như một bản khuyến cáo, chứ không phải là một quyết định có sức ngăn chặn tuyệt đối. Là bởi, trong đó không hề có các cụm từ “nghiêm cấm” và “xử lý”, tức là chẳng có chế tài gì cả nếu như chính quyền địa phương phát hiện ra người vi phạm!

Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Nguyễn Trọng Hòa (người đang chỉ bản đồ) trong một buổi họp với các quận huyện về vấn đề ráo riết ngăn chặn cấp phép dự án đất phân lô. (Ảnh:Trần Thanh Bình)

Vì vậy, những “đầu nậu” đất đã mua gom đất hoặc đang trong quá trình giao dịch vẫn cứ ngấm ngầm tiến hành, vẫn cứ tìm cách bắt tay với cán bộ các quận huyện để phân lô, vì mối lợi từ việc này quá lớn. Trong khi đó, người được TP giao “chủ xị” phối hợp với các quận huyện để “chấm dứt” tình trạng này, Kiến trúc sư trưởng TP Lê Văn Năm lại quá hiền. Với một bộ óc quy hoạch mang tính chất kinh điển chứa trong mái đầu bạc trắng, ông Năm cũng chỉ biết qua loa cho xong chuyện. Cũng bởi một lẽ khác, nếu làm quá nghiêm, thì hóa ra cái đề xuất cho thí điểm phân lô hộ lẻ của mấy năm trước của mình là sai à?

Một ẩn ý sâu xa khác nữa có thể kể đến, là vào thời điểm từ năm 1995 cho đến 2010 là những năm TP HCM tập trung rất mạnh vào việc chỉnh trang đô thị, với chuyện di dời hàng chục ngàn hộ dân, mà trọng điểm là di dời dân hai bên bờ và cải tạo kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè, để từ một con kênh nước đen ô nhiễm, thành “con kênh xanh xanh những chiều êm ả nước trôi”. Khởi sự cho công trình thế kỷ này lúc bấy giờ là ông Võ Viết Thanh, Chủ tịch UBND TP HCM. Ông Thanh chỉ đạo quyết liệt cho cấp phó của mình là ông Vũ Hùng Việt và các sở ngành tổ chức hiệp thương, đền bù và di dời cho khoảng 7.000 hộ dân sống ven kênh, và mở rộng ra hai bên kênh mỗi bên 20 mét để làm thành 2 con đường Hoàng Sa và Trường Sa ngày nay. Vậy, sẽ di dời dân đến đâu? Một số công trình chung cư được ráo riết thi công hoặc sử dụng chung cư cũ như 1A-1B Nguyễn Đình Chiểu, Miếu Nổi, Hiệp Bình Chánh, Tân Hương… Nhưng, với cung cách sinh hoạt và sinh nhai của các hộ dân ven kênh thì khó có thể ở chung cư được. Vậy là đất nền phân lô giá rẻ cũng đã trở thành “cứu tinh” cho rất nhiều cư dân bị giải tỏa thời bấy giờ, trong đó có dân di dời ven kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè.

An Phong

“Để chuẩn bị cho việc ban hành bảng giá đất tại TP HCM năm 2005, UBND TP HCM đã trình HĐND TP HCM xem xét và thông qua bảng giá đất, trong đó mức giá đất cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2 (đường Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Q.1), lớn hơn nhiều so với mức giá dự kiến trước đó là 45 triệu đồng/m2. Chiều 6/12/2004, trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Minh Hoàng, Trưởng ban Kinh tế - ngân sách HĐND TP HCM cho biết: “Qua xem xét tờ trình về việc ban hành mức giá đất của UBND TP HCM tôi thấy mức giá cao nhất 67,5 triệu đồng/m2 là hợp lý. Tuy nhiên, mức giá tại các con đường từng quận huyện cụ thể, nhất là các quận huyện ngoại thành cũng còn cần phải xem xét kỹ lưỡng để sao cho khi ban hành bảng giá đất mới, phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản và không ảnh hưởng đến môi trường đầu tư”.

(Trích bài viết TP HCM: Đề nghị mức giá đất cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2 của PV Thanh Niên ngày 7/12/2004)

Chuyện phân lô từ buổi đầu tự phát

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/