Chuyên gia SSI: NĐT cần tránh tình trạng 'đếm cua trong lỗ' với cổ phiếu BĐS, không nên 'all in' trong các nhịp hồi phục

Hiện nay rất nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản và chịu cảnh thua lỗ. Nếu nhìn vào thị giá cổ phiếu của nhóm ngành này thì đang giảm sâu, nhưng một số cổ phiếu so với giá trị sổ sách thì vẫn đáng được quan tâm.

Một câu hỏi đặt ra rằng liệu cổ phiếu nhóm này có đà hồi phục trong thời gian tới hay không, và đây có phải cơ hội nhà đầu tư nên tham gia vào nhóm cổ phiếu ngành bất động sản?

Tại Talkshow “Cổ đất” sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ do Báo Đầu tư tổ chức, ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp thuộc Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư Công ty Cổ phần Chứng khoán SSI (SSI Research) chia sẻ ông đã theo sát diễn biến các cổ phiếu bất động sản. Mức rơi đến 60 – 70% của những cổ phiếu này khiến cho các nhà đầu tư và cả những người làm trong ngành chứng khoán như ông cũng rất sốc.

Cũng phải nhìn nhận rằng trước đó năm 2021, các cổ phiếu bất động sản này cũng đã có một mức tăng rất mạnh, có một số mã cổ phiếu còn tăng tính bằng lần. Cho nên việc điều chỉnh chung đối với thị trường chứng khoán và bối cảnh kinh tế vĩ mô mới hoàn toàn là một điều dễ hiểu, và nhà đầu tư cũng nên linh hoạt hơn trong giai đoạn này.

“Trước đó trong thời điểm năm 2021, tôi thấy có rất nhiều nhà đầu tư định giá cổ phiếu bất động sản theo cách nói vui “đếm cua trong lỗ”, tức là lấy diện tích của dự án nhân với một phần đơn giá nào đó mà họ kỳ vọng, sau đó chia ra phần lợi ích chia bổ về cho chủ đầu tư sẽ ra được giá cho cổ phiếu bất động sản – một mức giá kỳ vọng rất cao, có thể là 500.000 hay đến cả 1.000.000 cho 1 cổ phiếu.

Tuy nhiên với góc nhìn của tôi, cách định giá như vậy sang đến năm nay đã không còn phản ánh đúng bản chất nữa. Bởi vì khi chúng tôi định giá cổ phiếu bất động sản, thông thường chúng tôi sử dụng một số biện pháp chính như tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án. Từ đó chúng tôi lập được báo cáo nghiên cứu khả thi (F/S) của dự án và phân bổ phần tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại và từ đó đánh giá được giá trị của công ty”, ông Quang cho hay.

Chuyên gia cũng cho biết thêm, trong bối cảnh mới khi lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án có thể phải kéo dài lâu hơn so với phần ước tính trước đó, phần giá trị dòng tiền chắc chắn sẽ bị ảnh hưởng. Thêm vào đó là tình trạng pháp lý của các dự án thuộc các công ty bất động sản niêm yết, có công ty pháp lý mạnh thì sẵn sàng cho dự án bán ngay trong năm nay hoặc năm sau nhưng cũng có nhiều dự án chỉ ở những bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Bây giờ nếu chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách nhà nước, việc triển khai dự án bất động sản và thu lợi về cho cổ đông rất khó, cho nên để lợi nhuận nhà đầu tư tưởng tượng ra có thể hiện thực và giá cổ phiếu là những câu chuyện khác nhau.

“Đối với năm nay tôi nghĩ nhà đầu tư nên có một cái nhìn đa chiều hơn đối với cổ phiếu bất động sản. Ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền ra, chúng tôi còn sử dụng kết hợp các phương pháp khác như P/E hay P/B để xác định khoảng ước tính của các chỉ số này thuộc các cổ phiếu bất động sản đó trong một khoảng thời gian nhất định, và sẽ áp một phần trọng số đó vào thời điểm hiện tại.

Giữa các phương pháp như vậy chúng tôi sẽ chia ra các phần tỷ trọng, ví dụ như 40% tính theo chiết khấu dòng tiền, 30% tính theo chiết khấu theo P/E hoặc P/B, đưa ra giá mục tiêu thực tế hơn và phản ánh đúng thị trường hơn so với thời điểm hiện tại”.

Còn với các nhà đầu tư đã và đang nắm giữ cổ phiếu bất động sản, có mức lỗ 60 – 70% cùng kỳ vọng có thể hồi được mức trước đó, ông Quang đánh giá với bối cảnh hiện giờ và thanh khoản của thị trường hiện tại điều đó là cực kỳ khó nếu không muốn nói là bất khả thi. Nhà đầu tư có thể phải chờ một khoảng thời gian rất dài để có thể “về bờ” được.

Tuy nhiên chuyên gia SSI cũng có một lời khuyên dành cho các nhà đầu tư cầm những cổ phiếu này, họ nên biết tự tha thứ cho bản thân, nghĩa là có thể chấp nhận cơ cấu một phần cắt lỗ và chuyển phần sức mua đó dành cơ hội cho các cổ phiếu nhóm ngành khác.

"Việc bạn có thể về bờ hay kiếm được lãi từ cổ phiếu nhóm ngành bất động sản sẽ dễ dàng hơn so với việc bạn chỉ bỏ mặc khoản đầu tư của mình ở đó và kỳ vọng vào một tương lai rất không chắc chắn", ông Quang nhấn mạnh.

Thực ra nhóm cổ phiếu bất động sản còn có một đặc điểm nữa – có hệ số β tức là tương quan với thị trường rất cao cho nên nếu VN-Index có những hồi phục mang tính chất nhất định thì cổ phiếu nhóm bất động sản cũng có thể có những nhịp hồi mang tính chất ngắn hạn để tương đồng với những chỉ số của thị trường. Tuy nhiên để có thể kỳ vọng tăng trở lại 50 – 60% hay tăng bằng lần, điều đó là rất khó.

Về lời khuyên dành cho nhà đầu tư để tránh tình trạng "đếm cua trong lỗ", ông Quang nhận định hiện tại nhà đầu tư nên theo sát những chi tiết liên quan đến cổ phiếu của mình.

Ví dụ như đối với các công ty bất động sản trên sàn có hoạt động công bố thông tin đầy đủ, hàng tháng hay hàng quý họ đều có những bản tin dành cho cổ đông cập nhật được doanh số, những kỳ bán được trong những quý đó. Nhà đầu tư nên tham khảo những thông tin đó một cách đều đặn để xem chúng có đúng với những kỳ vọng, kế hoạch mà ban lãnh đạo đã đưa ra trong đầu năm không.

Điều thứ hai là về mặt thời điểm, như đã nói quý II thông thường kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản chưa có nhiều đột biến lắm và phần "book lợi nhuận" hay mở bán nhiều các dự án sẽ thiên về cuối năm, cho nên nhà đầu tư nên nhìn nhận rằng hiện giờ không phải thời điểm để vội vàng.

Đừng vì thấy trong quý II các cổ phiếu có những nhịp hồi nào đó mà lại “all in” nốt số tiền còn lại vào cổ phiếu bất động sản. Chúng ta nên chờ đợi khi nào thị trường có một nền tảng vững chắc hơn và những doanh nghiệp bất động sản tới đây là giai đoạn sẽ phân hóa.

Những doanh nghiệp nào có lợi nhuận và doanh số bán hàng tốt sẽ hoàn toàn có khả năng hồi phục trở lại. Còn nếu bạn cầm những cổ phiếu “Đếm cua trong lỗ” hay những dự án “bánh vẽ” thôi thì khả năng đó sẽ rất khó, và lúc đó như đã chia sẻ, nên dành tiền cho các cơ hội mới.