Cải tạo chung cư cũ Hà Nội: Vẫn luẩn quẩn lợi ích 3 bên

Sau hơn 10 năm, với nhiều lần thí điểm và các cơ chế đặc thù, nhưng đến nay, mới chỉ có 14 trên tổng số 1.579 nhà chung cư trên địa bàn Hà Nội được cải tạo, xây dựng lại, chiếm gần 1%.

Câu chuyện cải tạo chung cư cũ vẫn chưa thoát khỏi vòng luẩn quẩn về vấn đề lợi ích giữa 3 bên: Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trước thực tế này, có một số ý kiến đề xuất cho phép tăng chiều cao khi xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ.

Ngày 4/4/2016, Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký Quyết định số 11 ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử.

Theo đó, cho phép xây từ 18 - 25 tầng khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại một số khu chung cư cũ, thay vì chỉ được 9 tầng như trước đây. Việc cho phép tăng số tầng cao những tưởng sẽ gỡ được nút thắt về cải tạo chung cư cũ, nhưng đã 1 năm trôi qua, công việc này vẫn “giẫm chân tại chỗ”.

Nhiều ý kiến cho rằng cần linh động cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án cải tạo chung cư. (Ảnh minh họa: KT)

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, triển khai xây dựng lại các nhà chung cư đơn lẻ không có nhiều vướng mắc, nhưng thực hiện cải tạo, xây dựng lại toàn khu, sắp xếp lại quy hoạch các nhà chung cư cũ theo quy hoạch đô thị, bổ sung hạ tầng, khai thác hiệu quả giá trị đất, phù hợp với thị trường thì phát sinh nhiều vấn đề, cần có cơ chế đặc thù mới giải quyết được.

Ông Lê Văn Dục, Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội đề xuất, khi cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ có thể tăng chiều cao, giảm mật độ xây dựng, tăng quy hoạch ngầm để bố trí thêm cho các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội kết nối trong khu vực.

“Cần tăng chiều cao, giảm mật độ để cho đảm bảo cho nhà đầu tư vào xây dựng. Thực tế nếu để chiều cao chung cư vừa phải, nhưng mật độ dày đặc cũng thiếu mĩ quan. Cần tăng diện tích để xây dựng hạ tầng xã hội, khu vui chơi giải trí, tăng hạ tầng kỹ thuật, đường sá giao thông, trường học, nơi sinh hoạt cộng đồng nhưng vẫn đảm bảo cảnh quan”, ông Dục cho biết.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, cần linh động cho phép tăng mật độ dân số ở mức độ nhất định bằng cách cho phép tăng chiều cao, số tầng của dự án.

Bên cạnh đó, có thể xây dựng lại thành các dự án trung cấp, cao cấp tại các vị trí “đất vàng” để bù đắp chi phí tài chính cho nhà đầu tư mà không tăng mật độ dân số quá cao. Việc này sẽ tránh thay thế chung cư cũ thành các chung cư mới nhưng chất lượng thấp do chỉ có thỏa thuận với người dân về diện tích mà không cam kết rõ về chất lượng và mức độ hoàn thiện.

“Mấu chốt là trong đô thị vẫn là phải chấp nhận cho xây nhà cao tầng, giảm tối đa mật độ xây dựng, tăng hệ số sử dụng đất, chấp nhận tăng 1 phần dân số để đảm bảo các khu này hiện đại, đảm bảo phương án tài chính đồng thời cải tạo luôn các khu về hạ tầng. Vấn đề ở đây không phải là nhà cao tầng mà là mật độ dân số nên tiêu chí cũng nên đánh giá lại”, ông Nam nói.

Trong khi đó, một số chuyên gia không đồng tình với đề xuất cho phép tăng chiều cao khi cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ. PGS. TS Vũ Thị Minh – Trường Đại học Kinh tế quốc dân cho rằng, nên hạ chiều cao, khai thác tầng ngầm hơn là trên tầng cao, vì cải tạo chung cư cũ cũng không thể thoát khỏi hệ thống hạ tầng chung. Nếu xây nhà rất cao để tiết kiệm đất cho xây dựng nhà ở thì lại không đồng bộ với các hạ tầng khác.

Ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Hà Nội nhận định, nếu tuân thủ theo đúng quy hoạch thì doanh nghiệp sẽ khó tìm được lợi nhuận khi cải tạo lại các khu chung cư cũ ở nội đô. Tuy nhiên, việc tuân theo quy hoạch, hạn chế tầng cao vẫn là yêu cầu bắt buộc.

“Phải tạo điều kiện để hài hòa giữa lợi nhuận và cơ chế thuận tiện. Khi giao cho doanh nghiệp một khu chung cư để đề xuất không gian phù hợp với quy hoạch, nếu doanh nghiệp không đáp ứng được lợi nhuận, sẽ phải giao cho họ những khu đất khác với các cơ chế như miễn giảm tiền sử dụng đất, hoặc cho kinh doanh những công trình dịch vụ thương mại, công trình công cộng khác, từ đó mới có thể tìm được giải pháp có tính thực tiễn”, ông Nghiêm chỉ rõ.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng khẳng định, cải tạo thế nào cũng phải tuân thủ theo quy hoạch chung. Thành phố sẽ xem xét hỗ trợ cho nhà đầu tư có thể bằng quỹ đất khác, có thể bằng cơ chế tùy vào từng dự án, không phải đồng loạt giống nhau.

“Không có nhà đầu tư nào đầu tư lại không có lãi. Người dân cũng không bao giờ chịu thiệt thòi khi cải tạo các khu chung cư cũ và Nhà nước cũng không bao giờ buông bàn tay quản lý về quy hoạch. Hiện nay thành phố đang giao cho 18 nhà đầu tư nghiên cứu 26 khu chung cư cũ tập trung để các nhà đầu tư tiếp xúc với dự án, lập quy hoạch cho từng dự án.

Sau khi đồ án quy hoạch được lập, sẽ có hội đồng quy hoạch kiến trúc thành phố xem xét từng đồ án, góp ý hoàn chỉnh, được cộng đồng người dân ở khu chung cư đó xem, góp ý và người dân cảm thấy ưng ý thì lựa chọn nhà đầu tư mà thành phố giao làm quy hoạch”, ông Hùng khẳng định.

Đến nay, TP Hà Nội mới có 14 chung cư cũ được xây dựng mới và đưa vào sử dụng, 5 chung cư cũ đang phá dỡ và triển khai xây dựng, 4 chung cư cũ nguy hiểm cấp D đang tổ chức di dời chưa có phương án xây dựng lại.

Trong khi Hà Nội hiện đang có gần 1.600 chung cư cũ, đa số đã hết niên hạn sử dụng, xuống cấp và vẫn đang loay hoay tìm giải pháp thỏa đáng, hài hòa giữa bài toán kinh tế với bài toán quy hoạch, thì theo nhiều chuyên gia, thành phố cần mạnh dạn cho cơ chế để hấp dẫn các nhà đầu tư, tập trung cải tạo lại ngay những dự án đã xuống cấp nghiêm trọng, ở mức cực kỳ nguy hiểm.