Cách tránh mua một dự án đang bị thế chấp

Thời gian gần đây, tại nhiều dự án, khi đã vào ở và tự đi làm thủ tục để cấp sổ đỏ, nhiều cư dân mới ngã ngửa vì căn hộ của mình đang bị thế chấp ngân hàng. 

Trong khi, theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được bán các căn hộ đã được giải chấp. Tuy nhiên, làm thế nào để biết được căn hộ của mình đã được giải chấp hay chưa là một bài toán khó đối với người mua.

Theo luật sư Nguyễn Quang Ngọc - Đoàn luật sư Hà Nội, Giám đốc công ty Luật Quốc tế Thiên Việt, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Gần như doanh nghiệp nào cũng phải làm, kinh doanh càng lớn thì càng phải vay nhiều.

Làm thế nào để không mua phải dự án đã thế chấp ngân hàng?

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rất rõ với các điều khoản khá chặt chẽ để bảo vệ người mua nhà. 

Cụ thể: Nếu chủ đầu tư đã thế chấp dự án bất động sản mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc có nhu cầu bán, cho thuê, mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc xác định nhà ở đã được giải chấp trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định được nêu rõ trong văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông Ngọc, vấn đề là cơ quan quản lý không sát sao, thậm chí buông lỏng quản lý. Cần tạo cơ chế thuận tiện hơn nữa để người dân có thể kiểm tra, cập nhật xem trong những dự án đang thế chấp thì căn nào đang thế chấp, căn nào đã giải chấp… chứ không phải cung cấp thông tin chung chung, gây khó cho người mua.

Chính vì vậy, để tránh việc mua phải căn hộ đã thế chấp, khách hàng nên tìm hiểu thật kỹ thông tin của chủ đầu tư, uy tín của chủ đầu tư trên thị trường bất động sản, uy tín của chủ đầu tư trong việc thanh toán các khoản nợ với tổ chức tín dụng.

"Luật Kinh doanh Bất động sản cũng đã quy định là phải có ngân hàng bảo lãnh. Khách hàng nên mua các dự án được ngân hàng bảo lãnh và phát hành chứng thư bảo lãnh", ông Ngọc cho hay.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV công ty Luật BASICO, cũng cho rằng, việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để lấy vốn thực hiện dự án là hoàn toàn bình thường.

Tuy nhiên, ở các dự án đã thế chấp thì trước khi bán sản phẩm cho khách, chủ đầu tư buộc phải giải chấp, trừ trường hợp có sự đồng ý của khách hàng và ngân hàng. 

Còn nếu không, chủ đầu tư chỉ được phép thế chấp phần còn lại bao gồm các căn hộ chưa bán hoặc phần sở hữu riêng của chủ đầu tư. Việc thế chấp cả những căn hộ đã bán là vi phạm pháp luật.

Bên cạnh đó, trong câu chuyện này, ngân hàng cũng phải chịu trách nhiệm và giải quyết mọi rủi ro vì quản lý tài sản thế chấp không tốt, để chủ đầu tư bán cho khách hàng. Về bản chất, nếu như người dân đã trả tiền cho chủ đầu tư thì tất yếu sẽ được sở hữu căn nhà đó mặc dù chưa có sổ đỏ và theo luật, không ai có thể tước bỏ quyền sở hữu của họ.