Căn hộ thứ cấp TP HCM ngày càng khó thanh khoản

Giao dịch căn hộ thứ cấp tại TP HCM giảm nhiệt

Trong buổi báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM quí III mới đây, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc Bộ phận R&D của DKRA cho biết, khảo sát qua một số sàn giao dịch và môi giới thấy rõ, thị trường căn hộ thứ cấp tại TP HCM đã có dấu hiệu giảm nhiệt.

Trước đây tính thanh khoản của căn hộ thứ cấp khá tốt, chỉ cần từ 1 – 3 tháng là người mua nhà có thể giao bán lại được, nhưng nay có người giữ đến 6 – 7 tháng mà vẫn không bán được căn hộ, nhiều người buộc phải giảm giá.

"Tuy nhiên không cần quá lo lắng. Tôi nghĩ đây là phản ứng phù hợp của khách hàng trước những diễn biến mới của thị trường hiện tại", ông Nguyễn Hoàng nhận định.

Nguồn cung căn hộ thứ cấp hiện nay khá lớn, trong khi lợi nhuận cho thuê nhà không còn được như trước nữa... khiến thị trường căn hộ thứ cấp TP HCM giảm nhiệt. (Ảnh: N. Lê)

Lãnh đạo DKRA phân tích, một trong những lí do ảnh hưởng đến tình hình mua đi bán lại căn hộ là bởi ngân hàng đã siết tín dụng đối với cả người vay mua BĐS.

Cụ thể, hiện nay khách hàng vay mua nhà đã bắt đầu khó hơn. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước vừa ban hành dự thảo qui định hạn chế cho người vay mua nhà từ 3 tỉ đồng trở lên. Trong khi đó, nhiều ngân hàng còn có dấu hiệu tăng lãi suất cho vay.

"Trước đây ngân hàng có thể qui định cố định lãi suất cho vay trong năm đầu tiên là 9%, năm thứ hai thả nổi lãi suất này, hoặc cố định lãi suất cho vay trong hai năm đầu tiên – tùy theo chính sách của từng ngân hàng. Nhưng đến nay, một số ngân hàng đã có dấu hiệu tăng lên về lãi suất cho vay", ông Hoàng lấy ví dụ.

Còn về phía thị trường, đại diện công ty kinh doanh BĐS cho rằng, mấy năm trước tỉ lệ người mua nhà để đầu tư cho thuê hoặc bán lại khá lớn nên nguồn cung tại thị trường thứ cấp từ những năm trước còn lại khá nhiều.

"Trong khi đó, đối với người mua nhà để cho thuê, hiện nay lợi nhuận không còn được như trước nữa. Họ có thể bỏ ra 2 tỉ đồng mua 1 căn hộ, bỏ thêm tiền sửa nội thất (+) lãi cho thuê vẫn không bằng lãi suất tiết kiệm gửi ngân hàng trung bình khoảng 6,5%/năm", ông Hoàng dẫn chứng.

Thực tế, những dự án đã xây xong phần thô, đang trong giai đoạn hoàn thiện và chuẩn bị bàn giao nhà thì giao dịch thứ cấp tốt hơn, còn những dự án mới xong móng hoặc vài ba tầng thì khả năng thanh khoản đã không còn được tốt như trước nữa.

Thị trường đòi hỏi những sản phẩm đầu tư mới

Với tình hình hình trên, thị trường đòi hỏi những sản phẩm đầu tư mới đánh vào đúng nhu cầu người mua, theo ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc CTCP DKRA Việt Nam gợi ý, ở nhiều nước trên thế giới có những sản phẩm đầu tư chung đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư cá nhân.

"Ví dụ ở Australia, mỗi nhà đầu tư có thể mua chỉ vài m2 căn hộ cũng được, hoặc có 1 cái nhà giá trị khoảng 7 tỉ sẽ được chia thành hàng chục cổ phần bán cho nhiều người. Đó là những giải pháp mua chung có tính đảm bảo, còn nếu không có tính đảm bảo thì nhà đầu tư sẽ e ngại", ông Lâm nói.

Thị trường cần có những sản phẩm BĐS và hình thức đầu tư mới đáp ứng nhu cầu đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân có vốn ít. (Ảnh: N. Lê)

Ông nhận định, những hình thức đầu tư này sẽ giúp đa dạng sản phẩm đầu tư trên thị trường. Thông qua các hình thức đầu tư này sẽ tích lũy giá trị gia tăng (lương + thu nhập) cho nhà đầu tư cá nhân trước khi họ đủ tiền mua một sản phẩm BĐS nhà ở giá trị lớn hàng tỉ đồng.

Hiện nay, thị trường không có sản phẩm BĐS nào có giá trị 300 – 500 triệu đồng. Vậy những người chỉ có khoảng 500 triệu đồng thì phải đầu tư ở đâu? Họ không có kênh đầu tư hợp lí. Vì vậy, nếu muốn giải quyết bài toán cho họ thì cần những kênh đầu tư mới, những sản phẩm đầu tư mới như đã nói, Tổng giám đốc DKRA đánh giá.

Ông Phạm Lâm cũng nêu ví dụ về một sản phẩm mà ông thấy có chủ đầu tư đã triển khai thành công. Đó là một dự án có đến vài trăm căn hộ, nhưng từng tầng sẽ có những diện tích dùng chung như phòng khách, khu nấu ăn, giặt giũ…

Ông ví dụ, nhà nào cũng có nhu cầu dùng máy giặt, nhưng cả tuần có khi chỉ dùng vài lần, trong khi máy giặt chiếm diện tích từ 2 – 4 m2, nhân lên cho mấy chục căn hộ là chiếm đến mấy sàn nhà. 

Theo đó, ông Lâm cho rằng có thể phân bố diện tích khu giặt này xuống tầng dưới cùng, ai có nhu cầu thì xuống dưới dùng sẽ tiết kiệm được rất nhiều diện tích. Khi đó căn hộ chỉ dùng để ngủ và sinh hoạt cá nhân, chỉ cần diện tích 25 m2 thôi. 

"Sản phẩm nhà ở này rất hợp với các gia đình trẻ. Thiết kế này giải quyết những công năng dư thừa bằng loại sản phẩm mới. Tôi thấy nó hay, nhưng nó có tính thực tiễn và được chấp nhận hay không lại là chuyện khác", CEO DKRA nói.