Bất động sản không còn là động lực tăng trưởng của tín dụng ngân hàng

	Siết cho vay đầu tư bất động sản
	Kiểm soát tín dụng bất động sản

Cho vay bất động sản tăng trưởng thấp trong 6 tháng đầu năm

Những năm trước đây dư nợ ngành bất động sản (BĐS) luôn chiếm tỷ trọng cao trong danh mục tín dụng của các ngân hàng, đặc biệt giai đoạn 2007 – 2008 con số này vào khoảng trên 30% tổng dư nợ của nền kinh tế, đến nay dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực nhiều rủi ro này đã giảm đáng kể.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tính đến đầu tháng 6/2018, tín dụng toàn ngành ngân hàng tăng trưởng 6,16% so với cuối năm 2017, trong đó cho vay lĩnh vực BĐS chỉ tăng 2,19%. Tỷ trọng cho vay BĐS chiếm 7,5% trong tổng dư nợ nền kinh tế trong khi ở những năm trước khá cao (2016 là 17,1%; 2017 là 15,8%).

Tín dụng Bất động sản (Ảnh minh họa)

Theo báo cáo tình hình kinh tế xã hội Hà Nội 6 tháng đầu năm, cho vay bất động sản ước đạt 114 nghìn tỷ đồng, chiếm 7,6% trong tổng dư nợ cho vay của thành phố (hơn 1,5 triệu tỷ đồng). Tỷ trọng này thấp hơn con số của cùng kỳ năm trước (7,9%). Tại TP HCM, tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực bất động sản ở mức 10,6% trong nửa đầu năm nay.

Không riêng gì 6 tháng, ngay trong 3 tháng đầu năm nay, tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản tại một số ngân hàng cũng giảm khá mạnh. Cụ thể Maritime Bank đã giảm mạnh tỷ trọng cho vay kinh doanh BĐS và xây dựng từ mức 43,4% tổng dư nợ tín dụng của quý I năm trước xuống còn 38,3% trong quý I năm nay; tương tự, tỷ trọng cho vay ngành này của Kienlongbank trong 3 tháng đầu năm nay giảm 3,63% (so với của quý I năm trước) về 3,63%. MBBank giảm 1,6% so với cùng kỳ 2017 xuống còn 12,19% tổng dư nợ.

Cùng với đó lãi suất cho vay mua nhà tại ngân hàng có xu hướng tăng khoảng 1-2% còn lãi suất cho vay chủ đầu tư tăng khoảng 0,5% (theo khảo sát của Công ty CP Chứng khoán TP HCM - HSC). Từ tháng 5, Eximbank tăng lãi suất cho vay mua nhà, đất thêm 1% lên 11%/năm. Techcombank tăng lãi suất cho vay mua, sửa chữa nhà lên 13%/năm.

Nhiều ngân hàng cũng không còn gói hỗ trợ lãi suất nào cho lĩnh vực bất động sản. Động thái này cho thấy cho vay bất động sản đang bị "siết" lại so với thời trước đây.

Nguyên nhân nào khiến cho vay bất động sản co lại

Vấn đề này được nhắc đến nhiều lần trong các cuộc tham luận của các chuyên gia tài chính. Nhiều nguyên nhân được đưa ra, trong đó có 4 điểm mấu chốt lý giải cho việc cho vay bất động sản của ngân hàng sụt giảm. Đó là quan điểm điều hành tín dụng của NHNN, nhu cầu vốn của các doanh nghiệp BĐS, vốn đầu tư nước ngoài, cho vay BĐS núp bóng cho vay tiêu dùng.

Không thể "vượt rào" chỉ đạo của NHNN

Ngay từ đầu năm, NHNN đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng 17%; đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS. Bên cạnh đó, NHNN thực hiện các chính sách kiểm soát tín dụng chảy vào những lĩnh vực rủi ro như nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 250% và hạ tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 60% xuống 45%.

Chính những định hướng cũng như thực thi các chính sách thắt chặt nêu trên của NHNN, các TCTD trở nên thận trọng hơn khi cho vay, đặc biệt là các lĩnh vực nhiều rủi ro như BĐS.

Trưởng phòng khách hàng cá nhân của một ngân hàng có thế mạnh về cho vay BĐS cũng chia sẻ: "Từ vài tháng nay, phòng tín dụng cá nhân của anh đã phải từ chối rất nhiều trường hợp muốn vay vốn trong lĩnh vực bất động sản đặc biệt là cho vay để mua đất nền. NHNN đã có chủ trương thắt chặt tín dụng bất động sản nên ngân hàng không dám vượt rào".

Chủ đầu tư BĐS không còn phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng

Theo HSC, trong những năm gần đây, các chủ đầu tư lớn đã sử dụng lợi nhuận để lại hoặc phát hành cổ phiếu tăng vốn để đầu tư dự án thay vì chỉ phụ thuộc vào vay vốn ngân hàng.

Nhìn báo cáo tài chính của các chủ đầu tư niêm yết lớn chẳng hạn như Vingroup (VIC), Novaland (NVL), Nam Long (NLG), Đất Xanh (DXG) và Khang Điền (KDH) có thể thấy mức vay nợ của một số chủ đầu tư đã và đang tăng đáng kể trong giai đoạn 2015 - 2018. Tuy nhiên tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu đã bắt đầu giảm từ quý III/2016 do các doanh nghiệp đã phát hành cổ phiếu tăng vốn.

Nguồn HSC Research

Nguồn HSC

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư đã trực tiếp phát hành trái phiếu thường để huy động vốn như Nam Long phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 7 năm, Đất Xanh Group phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 4 năm. Từ đó, giúp các doanh nghiệp BĐS có khả năng tự chủ nguồn vốn cao hơn thay vì chỉ phụ thuộc vào vốn tín dụng như thời gian trước.

Vốn ngoại đổ vào bất động sản tăng nhanh

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, 6 tháng đầu năm, hoạt động kinh doanh bất động sản thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài lớn nhất với số vốn đăng ký của các dự án được cấp phép mới đạt trên 4.971 triệu USD, chiếm 42,1% tổng vốn đăng ký cấp mới, cao hơn rất nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.

Không chỉ thu hút tốt FDI, thị trường BĐS còn có sự hấp dẫn rất mạnh đối với nguồn kiều hối gửi về nước. Cụ thể, trao đổi với báo chí, bà Sunny Hoàng Hà - Phó Giám Đốc bộ phận Kinh doanh Quốc tế, Savills TP HCM uớc tính, tỷ lệ kiều hối đổ vào bất động sản vào khoảng 21-22%, chỉ đứng sau lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Như vậy, với sự ổn định của dòng tiền này trong những năm qua vào khoảng 11-12 tỷ USD/năm thì bất động sản cũng thu hút được khoảng 2,5 tỷ USD/năm.

Tín dụng bất động sản “núp bóng” trong cho vay tiêu dùng

Hiện nay, một số khoản như cho vay mua nhà để ở hay vay sửa chữa nhà lại được các ngân hàng xếp vào nhóm tín dụng tiêu dùng. Điều này làm sai lệch đi bản chất của các khoản vay vì thực tế dòng vốn tín dụng vẫn đang chảy vào thị trường BĐS thông qua người mua cuối cùng.

Theo ước tính TS. Võ Trí Thành - chuyên gia kinh tế cho biết, tỷ trọng cho vay tiêu dùng trong tổng dư nợ khoảng 16-17% mà báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết khoảng 50-55% vốn cho vay tiêu dùng có liên quan đến BĐS, tức tỷ trọng cho vay BĐS ẩn trong cho vay tiêu dùng vào khoảng 8-8,5%. Mức này cộng với tỷ trọng tín dụng BĐS do NHNN công bố 7,5% sẽ ở khoảng 15,5-16%.

Cùng chung quan điểm, TS. Lê Thẩm Dương, Trưởng khoa Tài chính Đại học Ngân hàng TP HCM, nhận định dù vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh trong 6 tháng đầu năm tăng trưởng, và NHNN cho biết đã khống chế tỷ lệ cho vay BĐS ở khoảng 7,5%, nhưng nếu tính cả dư nợ cho vay mua, sửa chữa nhà ở trong cho vay tiêu dùng, tín dụng đối với lĩnh vực BĐS ở trên 20%

Xem thêm Siết cho vay đầu tư bất động sản Siết cho vay đầu tư bất động sản Kiểm soát tín dụng bất động sản Kiểm soát tín dụng bất động sản Đất ở... ngân hàng Đất ở... ngân hàng Chưa có dấu hiệu siết tín dụng bất động sản Chưa có dấu hiệu siết tín dụng bất động sản