Kiểm soát tín dụng bất động sản

Ảnh minh họa

Siết vốn vào BĐS

Theo báo cáo dư nợ tín dụng đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS quý IV-2017 được NHNN công bố vào tháng 3 năm nay, tổng dư nợ đến hết năm 2017 đạt 471.022 tỷ đồng. Những lĩnh vực có dư nợ tín dụng lớn nhất, đạt trên 100.000 tỷ đồng gồm: cho vay đầu tư, kinh doanh các dự án xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt 102.413 tỷ đồng; cho vay xây dựng, sửa chữa và mua nhà để ở, nhà để ở kết hợp với cho thuê được khách hàng trả nợ bằng các nguồn thu nhập không phải là tiền lương, tiền công đạt 100.083 tỷ đồng; cho vay kinh doanh BĐS khác đạt 112.561 tỷ đồng.

Trong một báo cáo mới đây, Cục Phát triển Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cũng đánh giá, dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS chiếm khoảng 8% tổng dư nợ, và vẫn ở trong ngưỡng an toàn.

Mới đây, NHNN cũng cho biết 5 tháng đầu năm 2018, tín dụng đối với các lĩnh vực rủi ro được kiểm soát chặt chẽ, tín dụng BOT chỉ tăng 2,15%, tín dụng BĐS tăng 2,19%. Tại địa bàn TPHCM, theo NHNN chi nhánh TPHCM đến cuối tháng 5-2018, tăng trưởng tín dụng 5 tháng trên địa bàn đạt 6,42% và dự kiến 6 tháng đầu năm sẽ tăng khoảng 7,5%.

Trong tổng dư nợ tín dụng 1,89 triệu tỷ đồng hiện nay, có đến 76% dành cho sản xuất kinh doanh, 10,8% dành cho lĩnh vực BĐS, 13,2% dành cho chứng khoán và tiêu dùng. Tỷ lệ này cũng đã duy trì từ năm 2016 đến nay (dao động khoảng 10,8-11%). Trong khi đỉnh điểm năm 2007-2008 chiếm đến 31-33% tổng tín dụng, tạo ra tín dụng rất nóng và từ đó ảnh hưởng đến thị trường BĐS. Nợ xấu liên quan đến lĩnh vực này hiện cũng chỉ dao động ở mức từ 2-2,5%.

Thực ra, NHNN cũng đã nhận thấy rủi ro trong cho vay BĐS, nên ngay từ đầu năm, Thống đốc NHNN luôn có những cảnh báo và chỉ đạo NHTM thẩm định lại chặt chẽ và chỉ cho vay đối với những dự án mà chủ đầu tư có năng lực về tài chính, có năng lực triển khai dự án.

Cuối năm 2017, NHNN ban hành Thông tư 19 quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của TCTD, chỉ cho phép các TCTD được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 45% đến hết năm 2018, từ năm 2019 giảm về 40% và giữ hệ số rủi ro 200% đối với các khoản kinh doanh BĐS. Đồng thời, từ đầu năm đến nay,

NHNN liên tục yêu cầu các TCTD hạn chế mức độ tập trung tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, xây dựng, cân đối nguồn vốn, sử dụng vốn để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản; thường xuyên rà soát, đánh giá và theo dõi tiến độ của các dự án BĐS, năng lực tài chính của khách hàng, khoản tín dụng và tài sản bảo đảm để có biện pháp xử lý thích hợp; giám sát chặt chẽ việc sử dụng vốn cho vay tiêu dùng nhưng thực chất là để đầu tư kinh doanh BĐS. Cho vay mua nhà rủi ro mức nào? Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cũng cảnh báo, để kiểm soát tốt dòng vốn cho vay BĐS, NHNN cần phải xác định lại khái niệm cho vay tiêu dùng, không nên tính khoản cho vay mua nhà là cho vay tiêu dùng. Yêu cầu này xuất phát từ việc cho vay mua nhà tiềm ẩn trong tín dụng tiêu dùng quá cao.

Trong báo cáo tình hình kinh tế - tài chính năm 2017 và triển vọng năm 2018, Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia cũng cho biết, tín dụng vào hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng năm 2017 tăng 12,2%, chiếm 15,8% trong tổng tín dụng, thấp hơn mức tăng của năm 2016 (17,1%). Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng lại tăng cao với khoảng 65% (năm 2016 chỉ tăng 50,2%), chiếm 18% trong tổng tín dụng (năm 2016 chỉ chiếm 12,3%). Trong đó, cho vay với mục đích mua, sửa chữa nhà ở, chiếm 52,9% (năm 2016 chỉ chiếm 49,5%).

Xu hướng này vẫn đang tiếp diễn. 5 tháng đầu năm trên địa bàn TPHCM, tín dụng BĐS không tăng, cuối năm 2017 là 10,8% nay chỉ còn 10,7%, nhưng ngược lại tín dụng tiêu dùng trên địa bàn tăng, nếu đầu năm 12,2% hiện đã tăng lên 13,4%. Trong đó, cho vay nhà ở chiếm khoảng 40%.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành Kinh tế NHNN nhận định, đã có yêu cầu tách riêng các khoản vay này, nhưng việc tách hay không tách rất khó, vì còn phụ thuộc vào nhu cầu của người dân muốn vay hình thức nào.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN chi nhánh TPHCM nhận định, cho vay nhà ở trong tín dụng tiêu dùng hiện nay không quá rủi ro, vì các khoản vay này chỉ cho cá nhân vay là chính, không cho vay theo dự án đối với tổ chức, DN.

Còn về giải pháp để kiểm soát rủi ro đối với cho vay tiêu dùng, NHNN cũng liên tục cảnh báo người dân và các TCTD, đối với mua nhà để ở, sửa chữa nhà ở, cho thuê… là có nhiều yếu tố ảo trong giá đất giá nhà hiện nay nên phải thận trọng. NHNN cũng yêu cầu các NHTM đánh giá giá trị đất, giá trị nhà phải căn cứ vào giá bình quân nhiều năm liền cộng thêm quy định nội bộ của NH, tức là sau khi tính giá bình quân của nhiều năm liền, chỉ được cho vay 50% giá trị thay vì 70-80% như trước đây. Theo đó, rủi ro cũng hạn chế và nếu có cũng không đến mức không kiểm soát được.