Bất động sản công nghiệp đứng trước thách thức dòng vốn FDI vào Việt Nam chậm lại

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cả nước hiện có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành; 397 KCN đã được thành lập; 292 KCN đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng hơn 87.100 ha, diện tích đất công nghiệp khoảng hơn 58.700 ha. Ngoài ra còn có 106 KCN đang trong quá trình xây dựng với diện tích đất công nghiệp khoảng 23.800 ha.

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cho thấy, tính đến hết quý I/2023, tỷ lệ lấp đầy các KCN cấp 1 trên cả nước tiếp tục xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Dẫn đầu là khu vực phía Nam với tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 85%. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất, đạt trên 95%.

Nhìn chung, tỷ lệ lấp đầy KCN tại các thị trường trọng điểm phía Bắc và phía Nam đều duy trì ở mức trên 90% trong năm 2022. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy gần như hoàn toàn.

Là điểm sáng hiếm hoi của thị trường bất động sản trong thời gian gần đây, BĐS công nghiệp có nhiều dư địa và cơ hội phát triển cả trong ngắn, trung và dài hạn.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia VARs, phân khúc này cũng còn nhiều lực cản, khâu giải phóng mặt bằng còn chậm tạo ra nút thắt ở nhiều dự án, các KCN còn thiếu các dịch vụ phục vụ cuộc sống của người lao động và gia đình, hạ tầng kết nối còn thiếu đồng bộ, tiêu chuẩn kỹ thuật của nhà xưởng còn thấp,...

Ngoài ra, trong bối cảnh tình hình ảm đạm của nền kinh tế toàn cầu, xuất nhập khẩu sụt giảm, nhà đầu tư nước ngoài đang trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định. Chuyên gia VARs đánh giá, sự giảm tốc của FDI dù không nhiều vẫn tác động không nhỏ đến tốc độ tăng trưởng của bất động sản công nghiệp.

Báo cáo mới nhất của Cục Đầu Tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/5/2023, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt gần 10,86 tỷ USD, chỉ bằng 92,7% so với cùng kỳ. Về cơ cấu vốn, có 962 dự án mới được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, với tổng vốn đăng ký đạt hơn 5,26 tỷ USD. Bên cạnh đó, 485 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư, tăng 22,8% về số dự án nhưng giảm 59,4% về số vốn so với cùng kỳ.

Theo cơ quan này, việc tốc độ tăng số dự án mới lớn hơn tốc độ tăng tổng vốn đầu tư cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài quy mô vừa và nhỏ tiếp tục quan tâm, tin tưởng vào môi trường đầu tư của Việt Nam vừa đưa ra các quyết định đầu tư mới.

Các tập đoàn lớn hiện đang cẩn trọng, xem xét kỹ việc tiếp tục đầu tư lớn vào Việt Nam trong bối cảnh tác động của chính sách thuế tối thiểu toàn cầu.

Bình luận về vấn đề này, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao Bộ phận Dịch vụ Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, sau khi các hoạt động được khôi phục trở lại sau giai đoạn dịch COVID-19, các nhà đầu tư hoặc doanh nghiệp dù tới Việt Nam khảo sát thị trường nhưng họ phần nào cũng trở nên thận trọng và muốn tìm hiểu thị trường một cách kỹ càng hơn trước khi đưa ra quyết định.

Ngoài ra, năm 2023, dòng vốn FDI còn chịu tác động thêm bởi chính sách thuế tổi thiểu toàn cầu. Điều này dẫn đến tình trạng thị trường trở nên ít sôi động hơn. Các tập đoàn lớn cũng trở nên cẩn trọng, xem xét kỹ việc tiếp tục đầu tư trong bối cảnh tác động kinh tế - chính trị toàn cầu.

Tuy nhiên, theo vị này, đây chỉ là vấn đề thời gian, doanh nghiệp cần thêm thời gian để cân nhắc và quyết định. Vẫn phải nói, các yếu tố nền tảng về kinh tế, nhân khẩu học, nguồn lao động của Việt Nam vẫn được đánh giá rất cao. Đây cũng chính là sức hút chính thuyết phục nhà đầu tư tới thị trường.

Mặt khác, mặc dù vốn đầu tư điều chỉnh vẫn giảm so với cùng kỳ; tuy nhiên, số lượt dự án điều chỉnh vốn vẫn tăng. Điều này đã phần nào khẳng định niềm tin của các nhà đầu tư vào thị trường Việt Nam và tiếp tục đưa ra các quyết định mở rộng dự án hiện hữu.

"Nhìn chung, thị trường vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực, Việt Nam luôn nằm trong danh sách những thị trường mới nổi thu hút đầu tư trong khu vực", ông Thomas Rooney nhận định.

Trước những biến động về địa chính trị và kinh tế toàn cầu, đầu tư luôn là một yếu tố khiến nhiều doanh nghiệp quan tâm. Tuy nhiên, thị trường Việt Nam vẫn ghi nhận một số thương vụ đầu tư lớn, đặc biệt về sản xuất công nghiệp có thể kể đến như Samsung, LG, Foxconn,...

Trong tháng 4 vừa qua, Tập đoàn Quanta Computer – đối tác của Apple đã ký thỏa thuận với UBND tỉnh Nam Định phát triển dự án sản xuất máy tính tại khu công nghiệp Mỹ Thuận. Đây là nhà máy thứ 9 trên thế giới của Quanta Computer với vốn đầu tư ước tính 120 triệu USD. Dự án Boltun Việt Nam do hai nhà đầu tư Đài Loan Boltun Corporation và QST International Corporation cũng đã nhận được chứng nhận đầu tư trị giá 165 triệu USD tại KCN Bắc Tiền Phong.

 Ngoài ra, tại buổi làm việc với tỉnh Nam Định mới đây, bà Ngô Lệ Hoa, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn JiaWei của Đài Loan (Trung Quốc) cho biết, sau khi tìm hiểu kỹ môi trường đầu tư của tỉnh Nam Định, Tập đoàn và các doanh nghiệp phụ trợ của Tập đoàn đã quyết định đầu tư tại KCN Mỹ Thuận với tổng số vốn dự kiến khoảng 100 triệu USD trên diện tích đất gần 15 ha với nhóm 3 dự án. 

Việt Nam cần làm gì để thu hút các nhà đầu tư lớn?

Theo VARs, sự thay đổi của nền kinh tế, việc xuất hiện nhu cầu mới từ sự phát triển đang đòi hỏi định hướng chính sách cần rõ ràng và đủ mạnh để hỗ trợ các nhà đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.

Cụ thể, thông tin quy hoạch KCN đồng bộ cần được công khai, minh bạch trong tổng thể bản đồ quy hoạch chung của vùng, địa phương để nhà đầu tư yên tâm nghiên cứu, nắm bắt cơ hội đầu tư.

Thứ hai, hạ tầng cần được đẩy mạnh, chú trọng đầu tư bởi đây là yếu tố quan trọng hàng đầu ảnh hưởng đến tiềm năng tăng trưởng bất động sản cũng như gia tăng năng lực cạnh tranh. Đặc biệt là hạ tầng giao thông kết nối.

Thứ ba là đơn giản hóa thủ tục cấp phép, giải quyết các vướng mắc thủ tục đất đai (bồi thường, giải phóng mặt bằng) làm kéo dài thời gian xây dựng cũng như chi phí pháp lý. Các địa phương cần triển khai thực tiễn chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư, tăng cường chính sách ưu đãi đầu tư và các dịch vụ hỗ trợ pháp lý khác. Ưu tiên các KCN phù hợp với định hướng, đạt chỉ tiêu hạn chế lượng phát thải, mức tiêu thụ năng lượng,... hạn chế tác động đến môi trường, giảm sức ép cho hạ tầng.

Ngoài ra, dữ liệu của VARs cho thấy, các doanh nghiệp “lắm tiền nhiều của” đến từ các thị trường phát triển có yêu cầu rất cao về hệ sinh thái xung quanh KCN và những những yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật, cơ sở sản xuất.

Nhu cầu này đòi hỏi các KCN không chỉ cần có khu vực phục vụ hoạt động sản xuất, nhà ở cho công nhân, phát triển các dịch vụ đi kèm đa dạng, tạo môi trường sống cho người lao động và gia đình của họ mà còn cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh.