Bất động sản chờ ngấm chính sách mới

Nhóm giải pháp của Chính phủ đưa ra mới đây được cho là rất thiết thực đối với thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay. Đầu tiên phải kể đến Nghị định số 08 ban hành ngày 5/3 cho phép doanh nghiệp được kéo dài thời gian trả nợ trái phiếu tối đa không quá hai năm và có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác,

Tiếp theo là Nghị quyết số 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Trong đó, Chính phủ giao Ngân hàng Nhà (NHNN) nước xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng rà soát, phân loại dự án bất động sản để có các biện pháp xử lý phù hợp (như giãn nợ gốc, lãi vay, cơ cấu lại nhóm nợ,…). Đồng thời xem xét chỉ đạo các tổ chức tín dụng nỗ lực tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản,…

Chỉ vài ngày sau khi Nghị quyết 33 được ban hành, NHNN đã quyết định giảm một loạt lãi suất điều hành, dấu hiệu cho thấy nhà điều hành có thể sẽ nới lỏng chính sách tiền tệ.

Sau động thái này của NHNN, lãi suất liên ngân hàng liên tục giảm sâu. Theo số liệu mới nhất, lãi suất cho vay VND bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm trong phiên ngày 22/3 đã giảm thêm 0,5 điểm % xuống còn 1,55%/năm (mức thấp nhất kể giữa tháng 7/2022). Tương tự, lãi suất các kỳ hạn 1 tuần, 2 tuần và 1 tháng giảm mạnh xuống còn lần lượt 1,98%/năm, 2,26%/năm và 4,44%/năm.

Trong khi đó, sau khi Nghị định 08 có hiệu lực đến nay (chưa đầy một tháng), thị trường trái phiếu có dấu hiệu tăng nhiệt. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được gần 24.000 tỷ đồng.

Các đợt phát hành lớn có thể kể đến như Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Đô thị Hưng Yên (7.200 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living (4.800 tỷ đồng), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (4.695 tỷ đồng) và Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng).

Ngoài ra, không ít doanh nghiệp địa ốc cũng đang tích cực đàm phán và đạt được thỏa thuận với trái chủ để gia hạn các lô trái phiếu,…

Những tín hiệu trên chỉ là bước đầu của quá trình thanh lọc và phục hồi ngành địa ốc. Thực tế, thanh khoản thị trường vẫn yếu và nhiều chủ đầu tư vẫn đang “vùng vẫy” trong khó khăn.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), phạm vi điều chỉnh của Nghị định 08 chỉ quy định cơ chế thương lượng thỏa thuận giữa doanh nghiệp đã phát hành trái phiếu sắp đến hạn và trái chủ (bao gồm cơ chế xử lý trường hợp không đạt được thỏa thuận) và đặc biệt là cơ chế hoán đổi trái phiếu để thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác.

Bên cạnh những mặt tích cực mà chính sách mới mang lại, ông Châu cho rằng rất cần thiết bổ sung thêm một số giải pháp về tín dụng và chuyển nhượng dự án, đồng thời tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý. Trong khi đó, khó khăn lớn nhất nổi lên vào thời điểm hiện nay là tình trạng doanh nghiệp thiếu dòng tiền, thiếu thanh khoản nghiêm trọng.

Liên quan đến thông tin NHNN vừa giảm lãi suất điều hành, ông Châu cho rằng, chính sách này kéo theo xu thế các ngân hàng thương mại giảm lãi suất huy động tiết kiệm và giảm lãi suất cho vay một chút nhưng nhìn chung mặt bằng lãi suất cho vay vẫn còn cao.

"NHNN xem xét chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét giảm lãi suất cho vay thực chất hơn và quan trọng hơn là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn.

Cụ thể, NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại xem xét cho các doanh nghiệp được giãn tiến độ trả nợ theo chủ trương của Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản được vay tín dụng đối với dự án đầy đủ pháp lý, có tính khả thi, có tài sản bảo đảm cho khoản vay", ông Châu đề xuất.  

Dự đoán thời điểm phục hồi 

Nhìn lại thời điểm 2008 - 2014, đây cũng là giai đoạn khốc liệt của thị trường bất động sản. Cụ thể, năm 2007, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay được diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao.

Sang đến năm 2008, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng lên trên 20%, thanh khoản lao dốc và lượng hàng tồn kho ghi nhận cao gấp 2 lần năm 2007.

Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm, song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thị trường tiếp tục không có thanh khoản.

Đến năm 2011, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện và có những dự án giảm tới 30%. Và năm 2012, hàng tồn kho tăng mạnh so với năm trước.

Năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% đến 12%. Bên cạnh đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm.

Phân tích riêng từng chỉ báo, chuyên gia Batdongsan.com cho biết, quý I/2012, NHNN có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất huy động kỳ hạn 1-6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm, đến quý II/2013, thị trường xuất hiện tín hiệu cân bằng.

Đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1-6 tháng tăng lên từ quý II/2022 và trong quý I/2023, NHNN đã điều chỉnh lãi suất. Tương ứng, thị trường sẽ cân bằng và dự báo xuất hiện tín hiệu đảo chiều vào quý II/2024.

Ở chỉ báo tăng trưởng tín dụng, năm 2012, mục tiêu tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, lạm phát lên tới 8%. Năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 12% và lạm phát giảm còn 6%. Sau khi nới lỏng, thị trường lập tức có tín hiệu đảo chiều. Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 đến tháng 11/2022 ổn định ở mức 14%. Nếu tiếp tục nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023, tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện sớm.

Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phi sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải hai năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh hiện tại, theo chuyên gia, chưa phải mất đến hai năm như giai đoạn trước, Chính phủ đã và đang có giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Do đó, nếu căn cứ vào chỉ báo này, kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023.