Tín hiệu tích cực cho dòng vốn chảy vào bất động sản

Lãi suất hạ nhiệt

Lần đầu tiên trong hai năm qua, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) quyết định giảm 1 điểm % một số loại lãi suất điều hành. Theo đó, lãi suất tái chiết khấu giảm từ 4,5%/năm xuống 3,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của NHNN đối với các tổ chức tín dụng giảm từ 7%/năm xuống 6%/năm.

Theo số liệu mới công bố của nhà điều hành, lãi suất bình quân liên ngân hàng kỳ hạn qua đêm đã giảm 0,8 điểm%, xuống còn 2,7%/năm khi kết thúc phiên giao dịch ngày 20/3. Đây là lần đầu tiên kể từ cuối tháng 8/2022, lãi suất liên ngân hàng tại kỳ hạn này giảm xuống dưới mức 3%/năm.

Chia sẻ trong báo cáo mới đây của OneHousing, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng, lãi suất vay vốn giảm sẽ có ba tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua trên thị trường bất động sản.

Thứ nhất, chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới; kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

Thứ hai, nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng.

Thứ ba, tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Khách hàng đang có tâm lý chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp khiến thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

“So với đầu năm, lãi suất cho vay hiện đã giảm 1-2%, nhiều ngân hàng đã đưa ra các gói tín dụng ưu đãi và kỳ vọng tiếp tục giảm nhẹ trong thời gian tới. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, tác động của việc giảm lãi suất sẽ phân hóa giữa các chủ đầu tư, dự án khác nhau, giá trị bất động sản khác nhau. Các chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm triển khai thành công nhiều dự án, có năng lực tài chính lành mạnh; các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, vị trí đẹp,... sẽ có nhiều lợi thế hơn, được các ngân hàng ưu tiên giảm lãi suất và được khách hàng quan tâm, lựa chọn nhiều hơn”, ông Lực nói.

Trái phiếu doanh nghiệp đang sôi động trở lại

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp gần như rơi vào cảnh đóng băng trong suốt thời gian vừa qua do một số vi phạm dẫn đến tình trạng các nhà đầu tư mất niềm tin. Theo thống kê của Chứng khoán VNDirect, khối lượng trái phiếu do nhóm bất động sản phát hành chỉ ghi nhận hơn 62.000 tỷ đồng trong năm vừa qua, sụt giảm 79% so với năm 2021.

Tuy nhiên, theo thống kê, ngay sau khi Nghị định 08 có hiệu lực thi hành (5/3/2023) đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động được hơn 20.000 tỷ đồng trái phiếu.

Trong đó, một số lô trái phiếu có giá trị lớn được phát hành như  CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (gần 4.700 tỷ đồng), CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô thị Ngôi sao Phương Nam (gần 4.700 tỷ đồng), CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nam An (4.700 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Bất động sản Dream City Villas (2.300 tỷ đồng), Công ty TNHH Kinh doanh Nội thất Luxury Living (4.800 tỷ đồng).

Nghị định 08 vừa ra đời được cho là yếu tố quyết định sự sống còn của doanh nghiệp, trong đó sẽ giải quyết vấn đề thanh khoản. Thị trường bất động sản đang gặp khó khăn trong môi trường lãi suất cao, việc giãn nợ sẽ giúp các doanh nghiệp có đủ thời gian hồi phục để thu về lợi nhuận và hoàn thành nghĩa vụ nợ. Ngoài ra, việc cho phép trả nợ bằng tài sản cũng giúp các doanh nghiệp tránh vỡ nợ cũng như xoa dịu trái chủ nếu giá trị tài sản thỏa đáng.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam nhận định, việc kéo giãn kỳ hạn trái phiếu hai năm mang đến kỳ vọng kéo dài thời gian và điều kiện để các doanh nghiệp bất động sản tháo gỡ các dự án đang vướng pháp lý, chuyển nhượng dự án (M&A) hoặc tích lũy dòng tiền từ các đợt bán hàng để thanh toán nợ trái phiếu đến hạn.

“Khi niềm tin các nhà đầu tư quay lại cùng với các dự án được tháo gỡ pháp lý thì việc phát hành huy động mới, phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại giúp cho việc thanh toán dễ dàng hơn”, chuyên gia nói.

Mặt khác, chuyên gia cho rằng Nghị định 08 không chỉ giúp giảm tải áp lực cho doanh nghiệp mà còn có thể bảo vệ nhà đầu tư. Đối với các trái chủ không muốn gia hạn hai năm, nghị định bảo vệ trực tiếp quyền lợi của họ thông qua việc cho phép họ quyền chọn lựa chứ doanh nghiệp không được tự ý gia hạn.

Với những nhà đầu tư chưa có nhu cầu ngay, doanh nghiệp có thời gian tái cơ cấu, không bán rẻ tài sản, từ đó bảo toàn giá trị tài sản trong thời gian ngắn hạn để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư.

Tháo gỡ pháp lý

Nhiều địa phương đang tích cực vào cuộc rà soát, tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án bất động sản.

Theo Nghị quyết 33 ban hành mới đây, Chính phủ yêu cầu các địa phương khẩn trương rà soát lập danh mục các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn; đánh giá cụ thể lý do, nguyên nhân đối với các dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa triển khai hoặc chậm triển khai. Trên cơ sở đó, tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường. Nếu có vướng mắc vượt thẩm quyền thì báo cáo, đề xuất các cấp có thẩm quyển.

Bên cạnh đó, địa phương khẩn trương có kết luận các dự án bất động sản đã và đang rà soát thủ tục pháp lý để các dự án sớm được tiếp tục triển khai nhất là các dự án lớn; các dự án đáp ứng nhu cầu thực của nhân dân, nhà ở xã hội,.... Đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện việc rà soát, trình, phê duyệt (phê duyệt điều chỉnh) quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng để triển khai thực hiện các dự án nhà ở, bất động sản trên địa bàn,…

Theo các chuyên gia, nếu tháo gỡ được vấn đề trước mắt là pháp lý thì ngay lập tức hàng trăm dự án được giải toả và dòng tiền từ đó mà ra. Quan trọng hơn, pháp lý là niềm tin, tháo gỡ sẽ củng cố niềm tin một cách mạnh mẽ.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, đến thời điểm hiện tại, hầu hết các chính sách, quyết định được ban hành gần đây như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, thành lập 5 tổ công tác tháo gỡ đầu tư công, Nghị định 08 về quy định trái phiếu, Nghị quyết 33 về giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã cho thấy tín hiệu tích cực.

Đánh giá Nghị quyết số 33, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, nghị quyết này thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc tháo gỡ những điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặc biệt là về nguồn vốn và pháp lý.

"Nghị quyết nêu rõ mục tiêu quan trọng là đẩy mạnh việc xử lý, tháo gỡ về pháp lý liên quan đến các dự án bất động sản để hỗ trợ và tạo ra nguồn cung trên thị trường. Đây là yếu tố rất quan trọng vì thị trường hiện có hơn 100.000 căn hộ đang xây dựng. Nếu các thủ tục ảnh hưởng đến tiến độ dự án được được thông qua, sẽ cải thiện nguồn cung trên thị trường, đáp ứng tốt hơn nhu cầu của người mua", vị này nói.