Bất động sản cho giới nhà giàu đang giảm hay tăng giá?

Báo cáo mới đây của JLL cho biết, thị trường căn hộ Hà Nội cuối năm đón nhận thêm 793 căn thuộc phân khúc cao cấp được mở bán chính thức, kéo tổng nguồn cung mới năm 2023 đạt khoảng 3.690 căn, tăng 27,5% so với năm 2022. Nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Masteri Waterfront (Gia Lâm), BRG The Diamond Residence, Han Jardin N01T6 (Tây Hồ)... 

Tỷ lệ hấp thụ trong quý đạt 975 căn, đến từ nguồn hàng tồn kho quý trước và nguồn cung mới quý này. Doanh số bán duy trì cao ở các sản phẩm của Masterise tại Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park, đồng thời các dự án cũ có sức mua khởi sắc so với quý III. Một số dự án ở khu vực Tây Hồ Tây như Han Jardin N01T6, Skyline West Lake ra mắt với tỷ lệ mua và đặt cọc khả quan dù mức giá đợt 1 đã rất cao so với mặt bằng giá hiện tại. 

Trong khi đó, nguồn cung mới nhà liền thổ Hà Nội không có nhiều khởi sắc, với 132 căn mở bán. Ngoài nguyên nhân chờ đợi các tiến triển thủ tục pháp lý thì chủ đầu tư còn thận trọng quan sát khi ra hàng và không mở bán trở lại rầm rộ. Đơn cử như Kita Group - phân khu The Melody Ciputra chỉ tiếp tục tiền mở bán, hỗ trợ khách hàng mua khi có quan tâm cụ thể. 

Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ 92 căn, cùng với đó là sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Các đại lý đều cố gắng hỗ trợ khách hàng lấy thêm chính sách/quà tặng từ chủ đầu tư để đẩy nhanh thanh khoản giai đoạn cuối năm do hầu hết các dự án đều đã cắt ưu đãi chiết khấu tiến độ, khuyến khích thanh toán sớm. 

JLL cho biết, phân khúc căn hộ cao cấp Hà Nội tăng nhiệt cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận 2.784 USD /m2, tăng 4,51% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 4,02% so với cùng kỳ do giỏ hàng sơ cấp có nhiều khác biệt.

Các dự án hiện hữu mở bán các tầng căn hộ mới có giá cao và việc chủ đầu tư hạn chế mức chiết khấu thanh toán tiến độ là nguyên nhân chính khiến cho mặt bằng giá tăng theo quý. Ngoài ra, trong thời điểm khó khăn pháp lý và thiếu hụt nguồn cung, các dự án sơ cấp đều không có dấu hiệu giảm giá.

Diễn biến giá ở thị trường thứ cấp vẫn ở xu thế tăng trưởng, trung bình tăng 9,52% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng cao chủ yếu diễn ra ở khu vực ngoài trung tâm và phía Tây Hà Nội. Do nút thắt nguồn cung, người mua tìm đến các dự án đã bàn giao trong 4-5 năm trở lại đây khiến giá càng khó hạ nhiệt.

Còn thị trường nhà liền thổ lại giữ mặt bằng giá khá ổn định. Dù giao dịch diễn ra không quá sôi động nhưng vẫn có xu hướng tăng giá ở giỏ hàng mới của hai phân khu KĐT Dương Nội (Hà Đông) và tăng giá đáng kể tại Eurowindow Twin Parks (Gia Lâm). An Lạc Green Symphony quý này cũng gia nhập quỹ căn mới. Các dự án sơ cấp còn lại đang đóng bảng hàng hoặc thanh khoản nốt nguồn tồn kho, do đó ghi nhận chỉ số giá ít biến động.

Năm 2024 được dự báo là năm hạn chế nguồn cung căn hộ phân khúc cao, với chỉ khoảng 2.520 sản phẩm, chủ yếu tại khu vực phía Tây và Đông Hà Nội. Còn phân khúc nhà liền thổ dự báo vẫn gặp nhiều thách thức bởi các tác động pháp lý và tâm lý thị trường vẫn rất khó nhận biết. Nguồn cung 12 tháng tới giao động trong khoảng 1.300 - 1.500 căn và có thể sẽ được điều chỉnh liên tục dựa trên diễn biến của nguồn cầu.

TP HCM vắng bóng nguồn cung mới

Báo cáo của JLL chỉ ra, phân khúc căn hộ cao cấp tại TP HCM không ghi nhận nguồn cung mới trong quý IV. Tổng nguồn cung trong năm 2023 đạt 4.898 căn, giảm 6,1% so cùng kỳ năm trước. Hầu hết các chủ đầu tư đều thận trọng trong việc mở bán mới do tâm lý thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc, một số chủ đầu tư dời lịch mở bán mới sang năm sau.

Lượng giao dịch trong quý ghi nhận 39 căn với tỷ lệ bán hàng chỉ đạt 2,3%. Phần lớn giao dịch chủ yếu tập trung ở một số dự án đưa ra chính sách chiết khấu cao cho phương án thanh toán nhanh. Trong khi hầu hết hàng tồn kho ở các dự án còn lại chứng kiến lượng giao dịch chậm lại.  

Thị trường nhà liền thổ ghi nhận 37 căn mở bán chính thức từ Sen Vàng Town, một dự án tại Bình Chánh đã được tiền mở bán từ năm 2022. Tổng nguồn cung mới trong năm đạt 180 căn và là mức thấp kỷ lục trong 10 năm qua.

Nguyên nhân theo đơn vị này chủ yếu đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án giữa thời điểm thị trường suy yếu. Bên cạnh đó, một phần do sự chậm trễ về thủ tục pháp lý hoặc tiến độ xây dựng đối với các dự án đã được tiền mở bán, chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Tình hình giao dịch phân khúc nhà liền thổ trầm lắng đến từ sự hạn chế về nguồn cung mới, tâm lý thận trọng của người mua kéo dài, và hàng tồn đắt đỏ (trên 1 triệu USD/căn).

Đơn vị nghiên cứu này cho biết giá bán sơ cấp phân khúc căn hộ cao cấp tại TP HCM hầu như không đổi theo quý với 5.087 USD/m2 nhưng sụt giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước (giảm 12,7%). Mặc dù mặt bằng giá chào bán của phần lớn dự án giữ mức ổn định, thị trường vẫn ghi nhận sự sụt giảm ở giá sơ cấp. Nguyên nhân chủ yếu là mức chiết khấu cao, có thể lên đến 40% cho gói thanh toánh nhanh, tại một số dự án có lượng hàng tồn nhiều. Đối với thị trường thứ cấp, giá giao dịch tăng nhẹ ở mức 1,4% so với quý trước.

Trong khi đó, giá sơ cấp trung bình của thị trường Nhà liền thổ ổn định ở mức 15.245 USD/m2 (tăng 1,8% theo quý). Các dự án tiếp tục duy trì những chính sách hấp dẫn như cam kết thuê đối với shophouse, cung cấp các gói hoàn thiện nội thất và quà tặng giá trị cao. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy giao dịch, dẫn đến giá bán thứ cấp trong quý IV tăng trưởng khiêm tốn, ở mức 0,9% theo quý và 4,8% theo năm.

JLL dự báo thị trường căn hộ cao cấp và nhà liền thổ tại TP HCM sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.900 căn và 2.400 căn mới trong năm 2024. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn. 

Dự kiến trong 12 tháng tới, do các chính sách hỗ trợ nhà ở mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, tình hình thị trường vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể khiến các chủ đầu tư và người mua tiếp tục giữ tâm lý thận trọng.