Lãnh đạo các ngân hàng Vietcombank, Techcombank, VPBank, MB, ACB nhận định ra sao về cho vay bất động sản?

Vietcombank: Tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt, đặc biệt với nhóm đầu cơ

Chia sẻ tại Hội nghị nhà đầu tư cập nhật kết quả kinh doanh nửa đầu năm 2026 mới đây, lãnh đạo Vietcombank đánh giá thị trường BĐS nửa đầu năm đối mặt nhiều thách thức do điều kiện tài chính thắt chặt, mặt bằng lãi suất cao, yêu cầu vốn lớn hơn, giá giảm, giao dịch chậm và tồn kho tăng.

Chia sẻ về các thông số cụ thể của thị trường, Vietcombank cho biết lượng giao dịch BĐS giảm khoảng 12% so với cùng kỳ trong 6 tháng đầu năm 2026; lãi suất thả nổi cho vay mua nhà ở mức 13-15%/năm khiến một số người mua chuyển sang thuê.

Tuy nhiên, nguồn cung sơ cấp tăng mạnh nhờ số lượng dự án được cấp phép và đủ điều kiện bán tăng. Riêng quý I ghi nhận 58 dự án mới được cấp phép và 106 dự án đủ điều kiện bán.

Nguồn cung có xu hướng dịch chuyển ra vùng vệ tinh và ngoại ô, phù hợp với các dự án đường vành đai và phát triển hạ tầng. Chính phủ cũng đẩy mạnh nhà ở xã hội, nhà cho thuê và các chính sách hỗ trợ nhà ở vừa túi tiền.

Trong dài hạn, lãnh đạo Vietcombank cho rằng BĐS vẫn có nền tảng phục hồi nhờ tăng trưởng kinh tế, thu nhập tăng, hạ tầng được đầu tư mạnh, quy hoạch đô thị dài hạn và thị trường minh bạch hơn. Nhu cầu thực vẫn là động lực chính, với người mua để ở chiếm khoảng 66% giao dịch căn hộ.

"Tuy nhiên, tín dụng bất động sản vẫn sẽ được kiểm soát chặt, đặc biệt với các phân khúc có tính đầu cơ cao", lãnh đạo Vietcombank đánh giá.

ACB: Ưu tiên tín dụng BĐS khu công nghiệp

Tại Hội nghị nhà đầu tư của Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), ban lãnh đạo ngân hàng đánh giá BĐS vẫn là phân khúc được lựa chọn có chọn lọc nhờ lợi suất tốt. Trong 6 tháng đầu năm, dư nợ BĐS của ngân hàng tăng khoảng 8%, tương đương mức tăng trưởng chung của danh mục tín dụng.

Thời gian tới, ACB cho biết sẽ tiếp tục mở rộng cho vay trung dài hạn trong đó có mảng BĐS, đồng thời tăng huy động vốn trung dài hạn để phù hợp với cơ cấu nguồn vốn. Riêng với nhóm khách hàng doanh nghiệp và SME, ngân hàng sẽ xây dựng các giải pháp theo ngành, ưu tiên bất động sản khu công nghiệp, xây dựng và điện - điện tử.

Chia sẻ về việc tham gia tài trợ các dự án thuộc danh mục 18 đại dự án được loại trừ khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng, ban lãnh đạo cho biết ACB hiện chưa tham gia tài trợ các dự án thuộc danh mục 18 đại dự án này.

Việc tham gia sẽ được xem xét trên cơ sở từng dự án, với các tiêu chí như tính pháp lý, năng lực chủ đầu tư, dòng tiền, khả năng trả nợ và hiệu quả sử dụng vốn.

Nếu tham gia, ACB sẽ ưu tiên các hạng mục phù hợp với thế mạnh như vốn lưu động, bảo lãnh, quản lý dòng tiền hoặc đồng tài trợ với các tổ chức tín dụng khác đối với các dự án lớn. 

MB: Doanh nghiệp BĐS sẽ phải chấp nhận mức margin vừa phải để tạo thanh khoản cho thị trường

Chia sẻ tại Hội nghị nhà đầu tư cập nhật kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm chiều 6/8, ông Phạm Như Ánh - Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Quân đội (MB) nhận định thị trường BĐS hiện tại vẫn còn nhiều khó khăn với thanh khoản chậm. Điều này cũng ảnh hưởng một phần tới hoạt động ngân hàng khi nhu cầu vay ở các mảng liên quan sụt giảm.

Tuy nhiên theo ông đây cũng có thể được nhìn nhận là điểm tích cực, sau thời gian tăng trưởng "hơi" nóng, nhịp chậm lại cũng là tốt cho cho thị trường, đồng thời hiện tại nhiều chính sách đã được ban hành nhằm tháo gỡ khó khăn về pháp lý.

Đồng thời, Chính phủ và các đơn vị cũng đang triển khai các dự án lớn, các siêu dự án, giúp tăng nguồn cung ra thị trường và khi đó giá bất động sản sẽ hạ nhiệt.

Bên cạnh đó, ông cho rằng biên lợi nhuận (margin) của ngành BĐS trong thời gian vừa qua là tương đối lớn và với bối cảnh như hiện tại các doanh nghiệp BĐS sẽ phải chấp nhận mức margin vừa phải hơn để đảm bảo thanh khoản tăng lên.

"Khi đó, giá bất động sản cũng sẽ hạ nhiệt để phù hợp với thu nhập của người dân Việt Nam, tôi nghĩ đấy là một điều tốt", ông chia sẻ.

Riêng với MB, trong nửa đầu năm, dư nợ cho vay mảng kinh doanh BĐS đã tăng hơn 40.000 tỷ đồng, đưa tỷ trọng cho vay mảng này tăng từ 11,18% trong năm trước lên 13,6%. Riêng trong năm 2025, cho vay lĩnh vực này có quy mô tăng gần gấp đôi từ hơn 64.000 tỷ lên 121.000 tỷ.

Techcombank: Thị trường BĐS nhà ở vẫn rất tiềm năng 

Cũng tại hội nghị nhà đầu tư cập nhật kết quả kinh doanh nửa đầu năm, bà Bùi Thị Thu Thủy - Giám đốc Cao cấp Quản trị Tài chính Doanh nghiệp, Khối Tài chính Kế hoạch Techcombank, cho biết tính đến cuối quý II, tỷ lệ cho vay bất động sản trên toàn danh mục ngân hàng đã tăng nhẹ lên mức 32%.

Tuy nhiên, chiến lược của ngân hàng vẫn là bám sát với mục tiêu là đưa tỷ lệ cho vay bất động sản về mức khoảng 30% vào cuối năm nay.

Theo công bố đến cuối quý II, mảng BĐS chiếm khoảng 56% trong tổng dư nợ khách hàng doanh nghiệp trong khi đó ở phân khúc khách hàng cá nhân dư nợ cho vay mua nhà chiếm tỷ trọng 67%. Hai cấu phần này lần lượt tăng 21% và tăng 5% so với cuối năm trước.

Lý giải về hiện tượng dư nợ cho vay mua nhà cá nhân giảm trong quý II, bà Thuỷ chỉ ra ba nguyên nhân chính.

Yếu tố đầu tiên là tâm lý của nhà đầu tư (NĐT). Khi một số quy hoạch hạ tầng, địa giới hành chính vẫn đang trong giai đoạn rà soát, chỉnh sửa, hoàn thiện thì NĐT thường có tâm lý chờ đợi để có thể đánh giá được tiềm năng và triển vọng của BĐS trong thời gian dài hạn.

Thứ hai, theo bà nhà đầu tư có xu hướng thận trọng và chọn lựa hơn với khoản đầu tư vào nhà ở trong quý II khi mặt bằng giá chung của BĐS sơ cấp có tăng ở cả Hà Nội và TP HCM, người mua nhà sẽ cần thời gian cân nhắc kỹ và chuẩn bị về mặt tài chính để có thể mua được căn nhà mà họ mong muốn.

Thứ ba, xu hướng tăng lãi suất trong ngắn hạn là một rào cản với khách hàng mua nhà.

Nhận định về mặt dài hạn, lãnh đạo Techcombank cho rằng thị trường BĐS nhà ở vẫn rất tiềm năng bởi vì tỷ lệ đô thị hoá tăng mạnh từ 44% đến 55% trong thời gian tới, thu nhập của người dân cũng tăng lên, số lượng hộ trung lưu cũng tăng mạnh. Do đó nhu cầu nhà ở là vẫn có và tiềm năng.

"Chúng tôi tin rằng khi các thông tin về quy hoạch rõ ràng hơn và mặt bằng lãi suất hạ nhiệt thì dòng giải ngân vào sản phẩm cho vay mua nhà sẽ trở lại", bà Thuỷ chia sẻ.

VPBank: Ưu tiên nhóm BĐS khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án nhà ở có nhu cầu ở thực

Chia sẻ tại sự kiện gặp gỡ nhà đầu tư công bố kết quả kinh doanh quý II, lãnh đạo VPBank cũng cho biết trong bối cảnh đầu tư công được xác định là một trong những động lực tăng trưởng kinh tế chủ đạo, ngân hàng hướng đến cung cấp vốn lưu động và các dịch vụ tài chính cho hệ sinh thái doanh nghiệp, nhà thầu và chuỗi cung ứng hình thành xung quanh các công trình hạ tầng lớn.

Ở lĩnh vực bất động sản, VPBank kiên định theo đuổi chiến lược tăng trưởng tín dụng chọn lọc, đồng hành cùng cả khách hàng doanh nghiệp và người dân có nhu cầu an cư thực.

Chiến lược này được triển khai trên 5 tiêu chí: đúng chủ đầu tư, đúng vị trí, đúng phân khúc khách hàng hoặc loại hình nhà ở, đúng dự án và đúng người dùng cuối. 

“Tín dụng bất động sản của VPBank đến từ những dự án chất lượng tại các khu vực có triển vọng phát triển trong trung và dài hạn, đặc biệt là những địa bàn hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng và sự hỗ trợ của Chính phủ”, ông Andre DeBakhapouve, Giám đốc Khối Quản trị Rủi ro VPBank, đánh giá.

Theo đó, các phân khúc được ngân hàng ưu tiên gồm bất động sản khu công nghiệp, nhà ở xã hội, dự án nhà ở có nhu cầu ở thực và bất động sản thương mại tại các đô thị lớn.