Bất động sản bình dân đang dần lột xác

- Thời gian qua có sự chuyển dịch khá rõ nét từ phân khúc cao cấp sang phân khúc bất động sản bình dân hợp túi tiền. Dưới quan điểm của một đơn vị nghiên cứu và phân tích thị trường, bà đánh giá như thế nào về sự chuyển dịch này?

- Như đã được đề cập ở các báo cáo trước của CBRE, thị trường bất động sản năm 2016 chứng kiến xu hướng thiên về bất động sản cao cấp với hàng loạt các dự án nổi bật, trong khi phân khúc bình dân chỉ chiếm khoảng 11% tổng số căn mở bán mới trong năm, giảm 63% so với 2015.

Phân khúc bất động sản bình dân đang thay đổi không chỉ về số lượng mà còn cả chất lượng. Ảnh minh họa: Internet.

Tuy nhiên, năm 2017 được dự báo sẽ có sự chuyển dịch về căn hộ bình dân với 40% căn được chào bán sẽ thuộc phân khúc này. Điều này đã được thế hiện trong quý I/2017 với 19% căn chào bán mới thuộc phân khúc bình dân.

Có thể nói, đây là sự điều chỉnh phản ánh xu thế của thị trường đang dần đáp ứng nhu cầu thực sự của người dân. Đây cũng là điều được giới phân tích kỳ vọng từ khá lâu, bởi với đặc điểm dân số trẻ và tầng lớp trung lưu đang ngày càng gia tăng, nhu cầu nhà ở có mức giá vừa phải đang ở mức cao. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, phân khúc này đã không được chú trọng, dẫn đến tình trạng thiếu hụt về nguồn cung.

Chỉ từ giai đoạn cuối 2016, phân khúc bình dân mới được phả hơi nóng trở lại khi hàng loạt chủ đầu tư lớn có tiềm lực như Vingroup, FLC tham gia, cùng với Đại Thanh, Hải Phát… quay trở lại thị trường. Điều này sẽ thay đổi cục diện thị trường nói chung và phân khúc bất động sản bình dân nói riêng theo một hướng hoàn toàn khác.

- Bà có thể nói cụ thể hơn về vấn đề này?

- Người mua sản phẩm thuộc phân khúc bình dân chủ yếu là những người có nhu cầu ở thực, nên phân khúc này không lo bị tình trạng đầu cơ quá nhiều.

Dù chưa có con số chính thức, nhưng hầu hết các chuyên gia hiện nay đều cho rằng, 70 - 80% cầu thực sự nằm ở phân khúc nhà trung cấp và bình dân. Nguồn cầu này đến từ tầng lớp có thu nhập thấp, thậm chí trung bình từ các đô thị lớn, như các cặp vợ chồng trẻ không có sự hỗ trợ của gia đình, người ngoại tỉnh đến Hà Nội và TP.HCM làm việc, hoặc công nhân làm việc tại các khu công nghiệp...

Bà Nguyễn Hoài An.

Những người này chỉ đủ chi trả cho những căn hộ có mức độ vừa túi tiền với thiết kế tối ưu, tận dụng diện tích và chức năng, thay vì các căn hộ có cao cấp với tiện nghi đầy đủ. Tuy nhiên, những căn hộ này vẫn phải đảm bảo đúng chức năng là một ngôi nhà, là một căn hộ đủ để sinh sống, chứ không phải ở tạm bợ tại các phòng trọ chật hẹp, ẩm thấp.

Do đó, nếu các chủ đầu tư lớn có uy tín tham gia vào thị trường, cái được thứ nhất là nguồn cung tăng lên, giúp người mua nhà đa dạng sự lựa chọn, thay vì khó khăn tìm kiếm như hiện nay. Cái được thứ hai là chất lượng sẽ tốt hơn hẳn, vì đây là những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, công nghệ tốt, nên chi phí thi công giảm, nhưng chất lượng vẫn đảm bảo một cách tương xứng.

- Có nghĩa các chủ đầu tư giá bình dân hiện tại sẽ khó cạnh tranh hơn, thưa bà?

- Như đã nói ở trên, nhu cầu nhà ở bình dân ở thị trường Hà Nội và TP.HCM là rất lớn, đặc biệt với đặc điểm dân số của 2 thành phố. Người mua các sản phẩm này bên cạnh giá cả phải chăng, cũng rất quan tâm đến các vấn đề về vị trí, chất lượng, mật độ xây dựng và tiện ích đồng bộ. Với càng nhiều nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này, mức độ cạnh tranh sẽ tăng cao.

Đề thu hút được người mua và đạt được doanh số bán hàng khả quan, các chủ đầu tư phải tập trung hơn vào việc nâng cao chất lượng. Điều này đòi hỏi việc tính toán về chất lượng, chi phí sử dụng đất, giá cả, chi phí vận hành đầu tư... phải được tính toán kỹ càng. Đồng thời, với nhiều dự án, người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn về mặt vị trí, thay vì chỉ tập trung ở một số khu vực như Hoàng Mai, Hà Đông như trước đây.

- Nhiều người mua nhà chia sẻ rằng, các dự án nhà bình dân thường xa trung tâm, nên kể cả với chất lượng tốt, giá rẻ cũng khiến họ lăn tăn. Bà nghĩ sao về điều này?

- Các dự án nhà ở bình dân nhìn chung thường nằm ở vị trí xa hơn để có được mức giá phù hơp với nhu cầu của người mua. Tuy nhiên, vị trí quá xa xôi và không thuận tiện cũng gây ra tâm lý e ngại. Ở các đô thị lớn trên thế giới, người dân chấp nhận sống xa trung tâm với thời gian di chuyển từ 45 phút đến 1 tiếng, tuy nhiên là với điều kiện hệ thống giao thông công cộng phát triển.

Trước đây, nhiều người lo lắng về tình trạng di chuyển xa xôi khi mua nhà cách xa trung tâm 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Tuy vậy, cần lưu ý rằng, sắp tới các tuyến giao thông công cộng gồm tuyến buýt nhanh và đường săt trên cao sẽ được đẩy mạnh. Đây sẽ là động lực để người mua nhà không phải lo lắng khi ở cách xa trung tâm.

Một khi hệ thống giao thông cộng cộng hoàn thiện, người dân ở các khu vực xa trung tâm sẽ có thêm nhiều phương tiện đi lại tiện lợi, hợp túi tiền, đồng thời làm giảm tình trạng kẹt xe, khói bụi.