Bài 3: Đầu tư nhà ở cho công nhân: Chính sách chưa hấp dẫn

Vướng luật, "ách tắc" từ bố trí quỹ đất

Tại cuộc gặp gỡ, đối thoại của Thủ tướng Chính phủ với công nhân, lao động năm 2022, Chủ tịch Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Nguyễn Đình Khang đã nêu những điểm vướng trong luật khi triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân.

Thứ nhất, quy định giao đất sạch có giải phóng mặt bằng để làm nhà ở xã hội nhưng sẽ phải đấu thầu nhưng giá đấu thầu như nào thì vướng Luật Đất đai. Thứ hai là vướng về Luật Nhà ở. Thứ ba là vướng Luật Kinh doanh bất động sản vì liên quan đến việc vận hành tòa nhà sau khi xây dựng…

Trao đổi với PV Báo điện tử Chính phủ, Trưởng Ban Quản lý dự án thiết chế công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam Lê Văn Nghĩa cho biết, theo pháp luật nhà ở hiện hành, chính sách nhà ở cho công nhân làm việc trong KCN đang được lồng ghép vào chính sách nhà ở xã hội, áp dụng chung cho 10 loại đối tượng theo quy định tại Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014. 

Trong khi đó, công nhân lao động là đối tượng có một số đặc điểm khác biệt so với các đối tượng còn lại nên khó tiếp cận để mua, thuê nhà ở do các DN đầu tư phải chứng minh các điều kiện hưởng chính sách về nhà ở xã hội.

Cùng với đó, quy định về lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở cho công nhân KCN hiện cũng còn bất cập. Theo Phó Cục trưởng Cục Phát triển nhà và bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng, trường hợp bố trí quỹ đất cho nhà ở công nhân KCN ở ngoài KCN thì lựa chọn chủ đầu tư qua đấu giá, đấu thầu theo pháp luật đất đai, pháp luật đấu thầu. 

Trường hợp bố trí quỹ đất trong KCN thì chỉ định chủ đầu tư theo pháp luật nhà ở. Luật Nhà ở quy định nhà ở cho công nhân KCN sẽ chỉ định chủ đầu tư cho 1 trong 3 loại hình DN: DN kinh doanh hạ tầng KCN; DN sản xuất trong KCN hoặc DN có chức năng kinh doanh bất động sản. 

Tuy nhiên, nếu có từ 2 DN đủ điều kiện trở lên đăng ký tham gia thì việc chỉ định cho DN nào lại chưa có quy định trong luật. Bất cập này dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở công nhân KCN tại các địa phương còn lúng túng, khó triển khai.

Bên cạnh việc DN gặp khó trong xây dựng, nhiều đơn vị Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội có các nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước có thể đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê nhưng trong Luật Đầu tư công chưa có quy định dẫn đến không phát huy được hiệu quả các nguồn vốn này.

Không chỉ vướng mắc về luật, số liệu thực tế cho thấy, việc thực hiện quy định dành quỹ đất 20% ở các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP tại một số địa phương còn chưa phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội, nhu cầu nhà ở của người dân trên phạm vi địa bàn địa phương đó. 

Đặc biệt, tại những khu vực, địa bàn có địa hình phức tạp (đồi núi, ven biển), có quỹ đất dồi dào, giá đất thấp, chưa có nhu cầu cấp thiết về nhà ở xã hội, dẫn tới tình trạng lãng phí về nguồn lực đất đai.

Ngày 4/1/2021, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP trong đó có quy định đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Tuy nhiên, một vấn đề bất cập khó giải quyết là tại một số địa phương có quỹ đất ở đô thị hạn hẹp như Hà Nội và TPHCM hoặc địa phương có cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý, điều kiện khí hậu ven biển, miền núi phù hợp với phát triển du lịch hơn là phát triển nhà ở xã hội thì việc bố trí quỹ đất 20% gặp nhiều khó khăn. Địa phương gửi kiến nghị, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép không bố trí quỹ đất 20% tại các dự án này với lý do không phù hợp với quy hoạch của địa phương mình.

Việc chính quyền địa phương nơi có dự án không có cơ sở pháp lý để xử lý bất cập nêu trên và "đùn đẩy" trách nhiệm lên cấp cao hơn đã làm "ách tắc" khâu thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng, gia tăng chi phí thủ tục hành chính.

Chính sách chưa hấp dẫn nhà đầu tư

"Chính sách chưa đủ mạnh để hấp dẫn nhà đầu tư xây dựng nhà ở xã hội" là một trong những điểm nghẽn lớn nhất trong thời gian qua và thường xuyên được đề cập tới khi bàn về những nguyên nhân chính dẫn đến việc số lượng nhà ở công nhân đưa vào sử dụng chỉ như "muối bỏ bể".

Ông Lê Văn Nghĩa cho biết, nhiều DN mong muốn có thể đứng ra mua hoặc thuê nhà ở xã hội để bố trí chỗ ở cho người lao động của mình. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 quy định loại hình này chỉ được bán, cho thuê, cho thuê mua, cho đối tượng là các hộ gia đình, cá nhân chứ không có quy định bán cho tổ chức. Điều này dẫn đến tình trạng DN xây dựng nhà ở xã hội không bán được nhà ở, tính khả thi dự án không cao kéo theo hệ quả các DN không tham gia đầu tư.

Mặt khác, theo Luật Nhà ở 2014, diện tích đất xây dựng nhà ở có thể nằm trong hoặc ngoài KCN, nhưng theo Luật Đất đai 2013, trong các KCN lại không thể xây dựng các dự án nhà ở dẫn đến một số chủ DN đầu tư hạ tầng KCN hay DN sử dụng nhiều lao động không thể tiến hành đầu tư nhà ở công nhân.

Nói về chính sách vốn trong xây dựng nhà ở công nhân, Phó Cục trưởng Cục Phát triển nhà và bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho rằng, vốn tín dụng dành để cấp bù lãi suất cho các chủ đầu tư dự án và các đối tượng được ưu đãi vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội (trong đó có công nhân KCN) vẫn còn thiếu.

Từ sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, việc phân bổ nguồn vốn để phát triển nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về nhà ở còn hạn chế. 

Đến thời điểm hiện nay, Ngân hàng Chính sách xã hội mới được phân bổ 2.163/9.000 tỷ đồng, chiếm 27% nhu cầu giai đoạn 2016-2020. Các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định (4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chỉ định) chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay nhà ở xã hội, dẫn đến nhiều dự án bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công do chủ đầu tư dự án và người mua nhà ở xã hội không tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, quy định về ưu đãi cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là dự án nhà ở xã hội để cho thuê chưa khuyến khích việc tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội của các thành phần kinh tế.

Luật Nhà ở năm 2014 quy định các ưu đãi cho chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội (miễn tiền sử dụng đất; miễn, giảm thuế VAT, thuế thu nhập DN; được vay vốn tín dụng ưu đãi; được hỗ trợ đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật…). Tuy nhiên, thực tế các ưu đãi này không được tính vào giá thành nhà ở xã hội như: Chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý DN, chưa có quy định cho phép được khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng... gây khó khăn cho chủ đầu tư, do đó không đủ hấp dẫn để thu hút các DN tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

Ngoài ra, Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định mức thuế ưu đãi đối với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì được ưu đãi hơn so với trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bán, thuê mua (được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp). Quy định này là chủ trương, chính sách đúng đắn nhằm khuyến khích các chủ đầu tư đầu tư nhà ở xã hội cho thuê. Tuy nhiên, thực tế hiện nay chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được hưởng ưu đãi này do pháp luật về thuế chưa có loại hình "dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê". 

Như vậy, những vướng mắc, khó khăn khi triển khai xây dựng nhà ở cho công nhân đã được nhận diện. Thực tế này đòi hỏi phải có giải pháp thấu đáo, căn cơ và bài bản nhằm giải quyết những "điểm nghẽn", góp phần hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người lao động.