Ba luật về bất động sản sắp có hiệu lực, thị trường sẽ ra sao?

Thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 chuyển động cùng với những tín hiệu hồi phục mờ nhạt trước ngày các luật mới có hiệu lực.

Tại Hội thảo “Chính sách mới - Trợ lực thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển” mới đây, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group đã trình bày tham luận “Xu hướng dòng tiền vào thị trường bất động sản khi 3 dự luật đi vào cuộc sống, xu hướng thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2024”.

Ông Thắng cho biết, thị trường bất động sản từ cuối tháng 4/2022 bắt đầu lao dốc và đến nay đã được hơn 2 năm. Về tổng thể, đến hiện tại vẫn có những khó khăn nhất định, tuy nhiên qua theo dõi thị trường, trong khoảng 5 tháng đầu năm 2024 bắt đầu có tín hiệu tích cực hơn nhưng việc hồi phục không đồng đều ở các phân khúc.

Trong giai đoạn 2022 – 2023 có tình trạng nhà đầu tư cắt lỗ rất nhiều, nhưng trong nửa đầu năm 2024 đã bắt đầu chững lại. Thị trường xuất hiện một bộ phận nhà đầu tư "bắt đáy", tuy nhiên chưa rõ nét và vẫn còn tâm lý chờ đợi.

Theo Giám đốc Đầu tư DKRA Group, những yếu tố tạo nên niềm tin vào việc thị trường sẽ khôi phục trong thời gian sắp tới bao gồm:

Thứ nhất, đó là sự ổn định của nền kinh tế Việt Nam. Thứ hai, là việc lãi suất cho vay của các ngân hàng hiện tại đang rất thấp, tạo điều kiện rất lớn cho doanh nghiệp và người dân.

Thứ ba là các luật sắp có hiệu lực gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ tạo ra cơ sở hành lang pháp lý để khơi thông những bế tắc, cũng như vướng mắc của thị trường.

Dự báo về sự hồi phục của thị trường, ông Thắng cho biết từ cuối năm 2023, thị trường đã có những dấu hiệu hồi phục. Đà hồi phục này sẽ tiếp tục và sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực và nhà ở vừa túi tiền.

Ông Thắng dự báo bất động sản sẽ hồi phục ở những thành phố đặc biệt như Hà Nội, TP HCM. Sau đó sẽ lan rộng ra các tỉnh thành giáp ranh của những đô thị lớn này như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Hưng Yên, Hải Phòng, Cần Thơ, Đà Nẵng.

“Những đô thị lớn sẽ là cơ sở cho sự hồi phục, bởi vị trí thuận lợi, có sự kết nối giao thông với những dự án hạ tầng lớn. Các nhà đầu tư sẽ nhìn vào những yếu tố này để xuống tiền”, vị này nói.

Chuyên gia DKRA cũng chia thị trường ra 3 giai đoạn của thị trường địa ốc. Giai đoạn từ 2020 đến hiện tại là giai đoạn điều chỉnh tất yếu của thị trường, và tạo ra những bước đệm cho chu kỳ tiếp theo.

Giai đoạn từ nay đến 6 tháng cuối năm, và có thể kéo dài đến đầu năm 2025, khả năng thị trường sẽ có những điểm sáng nhất định, tuy nhiên để thị trường bứt phá sẽ cần thêm thời gian. Sự hồi phục ở của phân khúc nhà ở tại các đô thị lớn sẽ tạo ra thanh khoản và sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường.

Để thị trường có những sự khởi sắc rõ nét, ông Thắng dự đoán sẽ rơi vào quý II/2025 khi Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở được chính thức được áp dụng vào đời sống và đã có độ ngấm. Khi những Thông tư, Nghị định hướng dẫn cụ thể được ban hành và pháp lý bất động sản được khơi thông, tâm lý nhà đầu tư được giải tỏa… thị trường bất động sản hồi phục và sẽ bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới ổn định, bền vững hơn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đánh giá, các tín hiệu cho thấy điểm đảo chiều của thị trường địa ốc đã bắt đầu xuất hiện, tuy nhiên việc phục hồi diễn ra cục bộ, chỉ tập trung ở một số loại hình và tại một số khu vực.

Theo nhận định của chuyên gia, thời điểm đảo chiều sẽ diễn ra trong khoảng quý II đến quý IV/2024. Sau điểm đảo chiều, thị trường sẽ dần phục hồi theo 4 giai đoạn chính.

Cụ thể, ở giai đoạn thăm dò, chung cư là phân khúc phục hồi sớm nhất khi đáp ứng nhiều tiêu chí của người mua.

Ở giai đoạn củng cố, vị này dự báo, yếu tố tiền tệ sẽ thuận lợi hơn, loại hình bất động sản chi phí cao như nhà riêng, nhà phố dần có lợi thế.

Giai đoạn củng cố của thị trường bất động sản ở chu kỳ hiện tại sẽ rơi vào quý IV/2024 đến đầu quý II/2025 với sự tăng trưởng của nhà riêng, nhà phố.

Giai đoạn khởi sắc dự báo sẽ diễn ra vào quý II/2025 đến quý IV/2025, tương ứng với sự đi lên của phân khúc đất nền, biệt thự.

Ở giai đoạn ổn định, thị trường dần ổn định và ghi nhận sự xuất hiện của nhiều loại hình bất động sản mới. Khi thị trường ổn định, hầu hết các loại hình bất động sản đều sẽ hồi phục.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết nửa cuối năm 2015, tất cả các loại hình đều có những bước tăng trưởng ấn tượng so với nửa đầu năm này. Do đó, với chu kỳ hiện tại, giai đoạn ổn định dự báo sẽ diễn ra vào quý I/2026 trở đi.