Ẩn số rủi ro cho doanh nghiệp bất động sản sau ngày 1/8

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành.

Theo đó, Nghị định quy định cụ thể trình tự, nội dung xác định giá đất theo 4 phương pháp gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất. Nghị định cũng quy định cụ thể việc áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.

Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 71 ngày 27/6/2024 của Chính phủ đã quy định chi tiết về trình tự, cách thức thu thập, lựa chọn thông tin, tính toán trong việc xác định giá đất... và được kỳ vọng sẽ gỡ được nút thắt trong xác định giá đất, qua đó cởi trói cho hàng loạt dự án đang gặp vướng mắc.

Tại tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới" do tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 30/7, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội nhận định, các quy định mới có hiệu lực đồng thời từ ngày 1/8 sẽ góp phần tháo gỡ một số vướng mắc, chồng chéo vốn gây ra nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản. Song, bên cạnh các điểm mới tác động tích cực đến với các doanh nghiệp, các luật vẫn còn một số những vấn đề chưa được xử lý hoặc tiếp tục cần được nghiên cứu để hoàn thiện. 

Trong đó, với Luật Đất đai, vị này cho rằng quy định mới về xác định giá đất vẫn là một “ẩn số” rủi ro cho doanh nghiệp địa ốc. Mặc dù trước đó, ngày 27/6/2024, Chính phủ đã ban hành Nghị định 71 quy định về giá đất nhằm cụ thể hóa các nội dung của Luật Đất đai 2024. Việc định giá đất đất theo quy định mới được đánh giá về cơ bản đã chi tiết đến từng trường hợp nên có thể thúc đẩy quá trình định giá đất – vốn là một trong các “điểm nghẽn” trong việc thực hiện dự án của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay.

"Luật Đất đai 2024 quy định việc sử dụng giá trong bảng giá đất sẽ trở nên phổ biến hơn. Tuy nhiên, dự kiến bảng giá đất hiện hành vẫn được áp dụng đến hết năm 2025. Ngoài ra, việc thẩm định giá hay định giá bất động sản theo các quy định mới được ban hành chưa có sự thay đổi đột phá. Chúng ta vẫn quy định phương pháp xác định giá đất cụ thể dựa trên quy định trước đây (bỏ định giá đất theo phương pháp chiết trừ)", ông Tuấn nói.

Vị này cũng cho rằng, việc xác định giá đất vẫn chịu ảnh hưởng nhiều từ nhận định chủ quan của người thực hiện định giá; việc nhận định phụ thuộc nhiều vào vị trí, mục đích, lợi thế, thời điểm… định giá để đưa ra các yếu tố điều chỉnh định tính, dựa trên tỷ lệ % giá trị của tài sản so sánh để đưa ra giá trị điều chỉnh tuyệt đối.

Bên cạnh đó, cách đánh giá, nhìn nhận của cơ quan có thẩm quyền khi xác định giá đất và các đơn vị hậu kiểm như thanh tra, kiểm toán hoặc cơ quan điều tra có thể khác nhau khi so sánh, đối chiếu, dễ dẫn đến quy kết về thất thoát trong xác định giá đất.

Trong bối cảnh này, theo vị này, giải pháp "an toàn" cho bên định giá là xác định giá đất cao lên để không bị "quy" làm thất thoát ngân sách. Song, cách thức xác định giá đất như này về cơ bản vẫn dựa trên một nền tảng cũ, dù có điều chỉnh cho phù hợp với thực tế thì cũng khó kỳ vọng tạo ra sự thay đổi lớn. Việc xác định giá đất cụ thể tại các dự án bất động sản có thể được cải thiện nhất định nhưng vẫn sẽ là điểm nghẽn nếu tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm của những người thực thi không cải thiện.

Ông Tuấn đánh giá, sự khó lường trong cách xác định giá đất dễ khiến những doanh nghiệp mới tham gia thị trường rơi vào thế "vỡ trận" nếu không có năng lực tài chính, dòng tiền tốt. Khi tiền sử dụng đất được xác định cao là một trong những nguyên khiến doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp đầu tư bất động sản "chân ướt chân ráo" vào thị trường gặp khó khăn, thậm chí thua lỗ nặng.

Nếu không xoay được tài chính để nộp tiền sử dụng đất, doanh nghiệp dễ rơi vào thế kẹt giữa việc tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước để "xóa" nợ không được, triển khai tiếp dự án cũng không xong vì không có nguồn vốn xây dựng.

"Chi phí về tiền sử dụng đất là một bộ phận chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu lớn khi chủ đầu tư xây dựng giá thành, giá bán trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, cách xác định giá đất hiện nay của cơ quan chức năng rất khó cho các chủ đầu tư có thể ước tính chi phí trong quá trình chuẩn bị đầu tư. Điều này có thể gây rủi ro trong khâu tiêu thụ, khai thác cũng như đánh giá hiệu quả của khoản đầu tư", vị này nhận định.