Tính tiền sử dụng đất thế nào để không đẩy giá nhà tăng cao?

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Tài chính góp ý cho Dự thảo Nghị định quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Dự thảo Nghị định).

Theo đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 14 Dự thảo Nghị định về tính tiền sử dụng đất khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết mà không thay đổi quyết định giao đất.

Cụ thể, trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án, chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất thì số tiền sử dụng đất đã nộp trước đó được tính lại tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt lại quy hoạch chi tiết và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại, mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp.

Trường hợp trước khi điều chỉnh quy hoạch chi tiết của dự án mà chủ đầu tư chưa đóng tiền sử dụng đất thì doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất được tính lại cho toàn bộ dự án tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch.

Cụ thể, số tiền sử dụng đất đã nộp (nếu có) được tính lại tại thời điểm điều chỉnh quy hoạch, có tính yếu tố trượt giá và được trừ vào tiền sử dụng đất sau khi tính lại. Mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp. Đồng thời doanh nghiệp phải nộp tiền chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định đối với trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Hiệp hội lấy ví dụ, dự án nhà ở thương mại A có quy mô diện tích đất 5,2 ha được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất từ tháng 1/2021, với hệ số sử dụng đất 3,05 lần.

Mật độ xây dựng tối đa 35% gồm khu nhà chung cư có chiều cao tối đa 27 tầng với 903 căn hộ và khu nhà liên kế thấp tầng với 110 căn nhà phố. Quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp 850 tỉ đồng và chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước từ tháng 3/2021.

Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4.57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40% nâng tổng số căn hộ lên 1.355 căn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3-2024, được tính lại tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (mới) 1.275 tỉ đồng.

Nếu căn cứ theo quy định tại Điều 14 Dự thảo Nghị định thì chủ đầu tư dự án A phải nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 425 tỉ đồng.

Tuy nhiên, nếu thực hiện theo đề xuất nói trên thì số tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (cũ) được tính lại tại thời điểm tháng 3/2024, có thể là 950 tỷ đồng thì chủ đầu tư dự án A chỉ phải nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 325 tỷ đồng. Với cách tính này chủ đầu tư giảm được 100 tỷ đồng tiền sử dụng đất phải nộp bổ sung.

HoREA dẫn chứng thêm, dự án nhà ở thương mại C đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất và quyết định số tiền sử dụng đất phải nộp là 850 tỷ 3 đồng từ tháng 3/2021 và chủ đầu tư đã nộp một phần nghĩa vụ tài chính với Nhà nước là 300 tỷ đồng.

Sau đó, chủ đầu tư xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết tăng hệ số sử dụng đất lên 4,57 lần, mật độ xây dựng tối đa 40% được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt vào tháng 3/2024 và được tính lại tiền sử dụng đất theo quy hoạch chi tiết (mới) là 1.275 tỷ đồng thì doanh nghiệp có nghĩa vụ nộp bổ sung số tiền sử dụng đất là 975 tỷ đồng theo quy định tại tiết a2 điểm a khoản 1 Điều 14 “Dự thảo Nghị định” và bị phạt chậm nộp theo quy định của pháp luật về thuế.

Nhưng nếu thực hiện như đề xuất trên thì chủ đầu tư có nghĩa vụ nộp bổ sung số tiền sử dụng đất khoảng 939 tỷ đồng (chứ không phải nộp bổ sung đến mức 975 tỷ đồng).

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu theo cách tính của Dự thảo Nghị định, các chủ đầu tư chưa huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ gộp khoản tiền chậm nộp này vào giá bán, dẫn đến giá nhà có thể tăng thêm và người mua nhà sẽ phải gánh chịu. Còn nếu các chủ đầu tư đã huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đã chốt giá bán nhà thì chủ đầu tư sẽ gánh khoản tiền nộp bổ sung này và bị giảm lợi nhuận.

Doanh nghiệp lo lắng

TS. Trần Du Lịch, Chuyên gia kinh tế cho rằng vấn đề định giá đất hiện nay đang vướng ở khắp nơi, không chỉ ở TP HCM mà cả các tỉnh miền Trung. Trước đây, một số dự án khi áp dụng Nghị định 44 bị tắc, chủ đầu tư nghe ngóng nghị định mới ra đời có thể giảm tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, khi đến Nghị định 12 ra đời thì tiền sử dụng đất tăng lên nên nhiều doanh nghiệp xin quay lại Nghị định 44 để đóng tiền nhưng địa phương không chịu vì Nghị định 12 đã ban hành rồi. Từ đây phát sinh thêm các tắc nghẽn, Nghị định 12 không gỡ được nên các nơi đang chờ Nghị định mới để tháo gỡ.

Chuyên gia đề xuất cần cho doanh nghiệp đưa các chi phí hợp lý vào việc định giá đất. Cái cần gỡ ngay là mạnh dạn đưa chi phí lãi vay, chi phí dự phòng vào trong chi phí. Sau này quyết toán nếu lời ăn, lỗ chịu. Nếu làm được điều này thì tất cả các dự án vướng hiện nay sẽ được gỡ vướng.

Về phía doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết hiện nay chủ trương của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được. Tuy nhiên, mức giá nhà do chủ đầu tư đưa ra được đóng góp bởi một yếu tố rất quan trọng đó là giá đầu vào, mà trong đó phải kể đến tiền sử dụng đất.

Vì thế, việc tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà chỉ có tăng, không thể giảm. Lúc này, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội. 

Do đó, theo ông Dũng, các doanh nghiệp bất động sản rất mong muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Bởi tiền sử dụng đất cần phù hợp, hài hòa và linh hoạt mới giải quyết được bài toán giá đất phù hợp với giá thị trường.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí cộng và lợi nhuận định mức.

“Ở đây, thường phát sinh mâu thuẫn với cơ quan nhà nước ở chỗ cơ quan nhà nước luôn luôn tìm làm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp. Điều này dẫn đến câu chuyện đơn vị tư vấn không giải quyết được vấn đề này”, ông Nghĩa nói.

Cũng theo vị này, đối với dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại, một vướng mắc rất lớn khi tính tiền sử dụng đất là “Nhà nước trừ lại tiền bồi hoàn cho doanh nghiệp theo giá nào?” Bởi trên thực tế, doanh nghiệp bồi thường cho người dân theo giá thị trường, nhưng Nhà nước lại bồi hoàn theo bảng giá đất thì doanh nghiệp lỗ.