67 doanh nghiệp bất động sản tồn kho 170.319 tỉ đồng

Theo khảo sát của người viết từ báo cáo tài chính (BCTC) soát xét bán niên 2019 của 67 doanh nghiệp bất động sản (BĐS) đang niêm yết, hàng tồn kho của các doanh nghiệp tính đến ngày 30/6/2019 ghi nhận gần 170.319 tỉ đồng, tăng 1,7% so với thời điểm đầu năm.

Trong số 67 doanh nghiệp BĐS niêm yết, có đến 24 doanh nghiệp ghi nhận hàng tồn kho trên 1.000 tỉ đồng. 

Tính riêng 10 doanh nghiệp có hàng tồn kho cao nhất đã chiếm gần 73% tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp, ứng với 124.164 tỉ đồng. Danh sách top 10 này không có sự thay đổi so với đầu kì mà chỉ thay đổi trật tự xếp hạng của các đơn vị.

Nguồn: Nguyên Ngọc tổng hợp

Đầu tiên, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL) có hàng tồn kho cao nhất trong số các doanh nghiệp BĐS niêm yết hiện nay với giá trị ghi nhận hơn 41.677 tỉ đồng, tăng gần 27% so với thời điểm đầu năm và gấp 1,5 lần đơn vị đứng thứ hai.

Trong hạng mục hàng tồn kho của Novaland, BĐS để bán đang xây dựng chiếm tỉ trọng lớn nhất với gần 83%, tương đương 34.444 tỉ đồng và tăng thêm 13.644 tỉ đồng so với đầu năm; kế đến là BĐS để bán đã xây dựng hoàn thành có giá trị hơn 7.093 tỉ đồng.

Theo thuyết minh của Novaland, BĐS để bán đang xây dựng tính đến ngày 30/6/2019 chủ yếu bao gồm chi phí tiền sử dụng đất, chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng và các chi phí khác liên quan trực tiếp đến dự án.

Còn tại báo cáo thường niên 2018, Novaland cho biết danh mục dự án đang phát triển tại TP HCM gồm: Sunrise Cityview, Victoria Village, Golf Park Residence, Botanica Premier, The Botanica và The Grand Manhattan & Soho Residence.

Sau Novaland, CTCP Vinhomes (Mã: VHM) có gần 27.630 tỉ đồng hàng tồn kho tính đến cuối kì kế toán quí II/2019. Con số này đã giảm hơn 25% so với thời điểm đầu năm do công ty đã tiến hành bàn giao dự án trong kì.

Cụ thể, Vinhomes đã bàn giao và ghi nhận doanh thu chuyển nhượng BĐS tại các dự án: Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Central Park và Vinhomes Golden River.

Theo đó, BĐS để bán đang xây dựng của Vinhomes giảm 9.395 tỉ đồng so với con số hồi đầu năm. Đồng thời, BĐS mua để bán (các biệt thự của Vinhomes Riverside và Vinhomes Thăng Long) cũng giảm 314 tỉ đồng.

Bên cạnh đó, Vinhomes cũng ghi nhận 18.524 tỉ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại hơn 10 dự án. Trong đó, riêng dự án Vinhomes Long Beach Cần Giờ chiếm gần 12.438 tỉ đồng.

Với Tập đoàn Vingroup - CTCP (Mã: VIC), người viết chỉ lấy số liệu từ BCTC soát xét bán niên 2019 của công ty mẹ, do BCTC hợp nhất đã bao gồm công ty con là Vinhomes.

Hàng tồn kho của Vingroup tính đến cuối kì kế toán quí II/2019 ghi nhận 13.813 tỉ đồng, tăng khoảng 15% so với đầu kì, toàn bộ là BĐS đang xây dựng dở dang.

Vingroup cũng ghi nhận chi phí xây dựng cơ bản dở dang là các khoản hợp tác đầu tư với các công ty con với giá trị ghi sổ 2.497 tỉ đồng, chủ yếu là 4 dự án chính như:  Khu đô thị sinh thái đảo Vũ Yên (681 tỉ đồng), Vinhomes Imperia Hải Phòng (393 tỉ đồng), Vincom Thanh Hóa (257 tỉ đồng), cầu Vũ Yên (257 tỉ đồng),…

Một đơn vị có hàng tồn kho khá cao hiện nay phải kể đến là CTCP Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) với 7.761 tỉ đồng.

Trong đó, bất động sản dở dang chiếm 7.291 tỉ đồng, chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng tại các dự án: Phước Kiển, Tân Thuận (Lavida), Thủ Thiêm (De Capella quận 2), Central Premium, Marina Đà Nẵng, Sông Đà,…

Dự án Phước Kiển gần 10 năm nay chưa hoàn tất việc đền bù, vẫn còn 3% với hơn 100 hộ dân. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2019, Chủ tịch Nguyễn Thị Như Loan cho biết công ty đã đền bù được 60 hộ dân và vẫn còn 40 hộ.

Bên cạnh đó, các dự án đã xây dựng hoàn thành như chung cư Quốc Cường Gia Lai II – lô A và chung cư Giai Việt cũng đang ghi nhận gần 419 tỉ đồng tại khoản mục hàng tồn kho.

Phần lớn các dự án của Quốc Cường Gia Lai đều do vướng thủ tục pháp lí nên chưa thể triển khai như trường hợp dự án Phước Kiển đã đền bù được 97% nhưng vẫn ách ở đất công xen cài, có đấu giá hay không phải chờ cơ quan chức năng trả lời.

Ngoài những doanh nghiệp kể trên vẫn còn rất nhiều doanh nghiệp BĐS niêm yết ghi nhận lượng hàng tồn kho cao như Phát Đạt (5.840 tỉ đồng), Tân Tạo (4.800 tỉ đồng), TTC Land (4.668 tỉ đồng), Đất Xanh (4.622 tỉ đồng), Nam Long (4.526 tỉ đồng), Hà Đô (3.562 tỉ đồng),…

Với các doanh nghiệp BĐS, việc ghi nhận hàng tồn kho là lẽ tất yếu bởi đặc thù ngành nghề phát triển dự án, có thể đang xây dựng hoặc đang trong quá trình phần phối. Tuy nhiên, trong một số trường hợp dự án vướng các thủ tục pháp lí, chậm triển khai sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp, kéo theo tiềm ẩn rủi ro nợ xấu nếu doanh nghiệp đi vay để làm dự án. 

Trước đó vào tháng 6/2019, trong văn bản phản ánh tình trạng hàng tồn kho của các doanh nghiệp BĐS, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề nghị các doanh nghiệp có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ, nhằm sớm xử lý hàng tồn kho của doanh nghiệp.