Xem xét giá giao dịch 1-2 năm về trước khi đầu tư bất động sản theo Vành đai 4

Nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua. Theo Tờ trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của công trình hạ tầng này khoảng 85.813 tỷ đồng, với quy mô khoảng 112,8 km và được chia thành 7 dự án thành phần.

Vành đai 4 sẽ đi qua địa phận ba tỉnh, thành gồm Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Theo kế hoạch, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027. 

Bên cạnh việc giảm tải áp lực giao thông nội đô và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông của khu vực, đường Vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội còn được kỳ vọng giúp kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, các tỉnh, thành phố trong vùng giao thương, qua đó tạo tiền để thúc đẩy hoạt động kinh doanh, sản xuất giữa các tỉnh thành.

Đồng thời, kế hoạch triển khai đường Vành đai tạo ra tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực xung quanh.Thông tin quy hoạch đường Vành đai 4 Hà Nội theo đó trở thành tâm điểm chú ý của các nhà đầu tư trong nhiều tháng gần đây.  

Giá bất động sản vẫn bị điều chỉnh khi hạ tầng chưa xong

Theo đánh giá của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, những khu vực xuất hiện thông tin quy hoạch dù có khả năng mang đến tiềm năng đầu tư nhưng vẫn có thể tiềm ẩn các rủi ro liên quan tới mức giá, pháp lý hay quản lý hiệu quả đầu tư,…   

Theo bà Hằng, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại và cần xét hai yếu tố: Giá giao dịch của dự án trong vòng 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

"Khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Bởi, bên cạnh tháo gỡ các nút thắt giao thông, việc những công trình này được triển khai sẽ thúc đẩy hoạt động thương mại giữa các tỉnh thành, đồng thời đẩy mạnh tình hình kinh tế - xã hội trong khu vực. Đây là động lực thúc đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, giúp mang đến tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án xung quanh hoặc nằm tại các khu vực này", chuyên gia Savills phân tích.

Nói thêm về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà Hằng lưu ý: “Một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.”

Chuyên gia Savills phân tích thêm, tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh.

Đơn cử với tuyến Vành đai 4, đây là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Điều này là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Bên cạnh đó, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt. Một ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm căn hộ bán. Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Ngoài ra, ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, nhà đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn.

Hạ tầng còn trên giấy nhưng giá đất xung đã tăng

Thực tế, kể từ khi có thông tin quy hoạch các tuyến đường vành đai thì giá đất khu vực xung quanh đã tăng, thậm chí cao gấp nhiều lần so với trước đó. Thông tin này được ôngHoàng Văn Cường, đại biểu Hà Nội đưa ra tại kỳ họp Quốc hội sáng ngày 10/6.

Chia sẻ với TTXVN về thông tin giá đất ở khu vực dự án đường vành đai 4 đã lên tới 150 triệu đồng/m2, ông Cường cho rằng nếu những lô đất xung quanh đường Vành đai 4 cũng đạt được các vị trí vàng, cũng là các trung tâm kinh tế, thương mại lớn thì cũng xứng đáng có giá cao. Tuy nhiên, hiện chưa biết vị trí cụ thể của những mảnh đất nằm trong quy hoạch Vành đai 4 nên việc định giá như vậy là không có cơ sở. 

Theo đại biểu Hoàng Văn Cường, với việc giá đất quanh khu vực Vành đai 4 được giao dịch với giá cao như vậy, người mua sẽ là người chịu thiệt khi dự án có quy hoạch cụ thể không đúng như thông tin quảng cáo.

"Điều này tạo ra khó khăn trong giải phóng mặt bằng. Người dân không mua với giá trị thực mà mua với giá hàng trăm triệu đồng thì khi đền bù với giá của Nhà nước, người mua sẽ là người chịu thiệt. Điều này không thể khiếu kiện được vì đây là mua bán cá nhân", đại biểu Hoàng Văn Cường nói.