Sẽ rủi ro khi mua đất theo trào lưu khu vực dự án vành đai 4 Hà Nội

Bên lề Kỳ họp thứ 3, Quốc hội khóa XV, ngày 10/6, phóng viên TTXVN đã phỏng vấn đại biểu Hoàng Văn Cường xung quanh nội dung này.

Mặc dù, mới có chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội nhưng thị trường nhà đất gần tuyến đường này đã sôi động. Cá biệt, giá đất một số nơi huyện Hoài Đức đã ở mức từ 100 - 150 triệu đồng/m2, ông nhận định thế nào về vấn đề này?

Đường vành đai 3, vành đai 4 của Hà Nội hoặc vành đai 4 TP Hồ Chí Minh không chỉ là tuyến đường giao thông cho hai thành phố mà đó là tuyến đường liên kết vùng.

Ở Hà Nội, đường vành đai 4 liên kết các tỉnh trong vùng Thủ đô và sẽ tạo động lực phát triển kinh tế, liên kết kinh tế giữa các tỉnh. Đồng thời, tạo ra được sự luân chuyển hàng hóa thuận tiện hơn giữa các vùng phía Nam, các vùng phía Bắc và các phương tiện giao thông không phải đi xuyên qua thành phố mà có thể thông qua hệ thống đường vành đai.

Như vậy, chúng ta thấy đường vành đai này có hệ thống giao thông đồng bộ, hiện đại, tránh được áp lực về ùn tắc và tạo sự phát triển lan tỏa của những đô thị lớn.

Tuy nhiên, giao thông phát triển thì nguồn lực đất đai sẽ tăng giá trị. Trong lúc chưa có thiết kế chi tiết thì chưa biết con đường đó mở đến đâu và mảnh đất nào sẽ tạo ra được giá trị cao, mảnh đất nào giá trị thấp. Thậm chí, mảnh đất nào nằm vào giữa con đường. Khi người dân đổ xô đi mua đất theo trào lưu đám đông, có người có được lợi ích và có người sẽ gặp rủi ro. 

Hiện, mức giá đất ở khu vực dự án đường vành đai 4 đã lên tới 150 triệu đồng/m2. Ông đánh giá về mức giá này như thế nào?

Thực ra, mức giá 150 triệu đồng/m2 ở mảnh đất nào, vị trí ra sao thì cần so sánh mảnh đất đó với khu vực đất được xác định giá trị ổn định trong khu vực nội thành.

Nếu như những lô đất ở các vị trí giao dịch xung quanh đường vành đai 4 cũng đạt được các vị trí "vàng", cũng là các trung tâm kinh tế, thương mại lớn, thì cũng xứng đáng có giá cao. Tuy nhiên, hiện nay, những mảnh đất ở vị trí quy hoạch vành đai 4 đó cũng chưa biết cụ thể mà định giá như vậy là không có cơ sở.

Theo ông với mức giá được mua cao như vậy sẽ ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng thế nào?

Khi người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại, đất khu vực đó sẽ bị đẩy giá lên cao. Do đó, thiệt hại đầu tiên sẽ là những người chậm tay, không kịp bán lại.

Khi dự án có quy hoạch cụ thể không đúng như thông tin quảng cáo, những người mua sẽ là người chịu thiệt. Điều này tạo ra khó khăn trong giải phóng mặt bằng vì khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo chính sách của Nhà nước.

Khi đền bù, người dân sẽ được áp dụng theo khung giá của Nhà nước. Lúc đó, khu vực quy hoạch sẽ lấy khung bảng giá của Nhà nước với hệ số điều chỉnh. Chẳng hạn, Hà Nội, hệ số điều chỉnh khoảng 2,45 và sẽ không thể có được mức giá đền bù đến hàng trăm triệu đồng ở khu vực vành đai 4.

Do đó, khi người dân không mua với giá trị thực mà mua với giá hàng trăm triệu đồng thì khi đền bù với giá của Nhà nước người mua sẽ là người chịu thiệt. Điều này không thể khiếu kiện được vì đây là mua bán cá nhân.

Đất đai có phương pháp định giá riêng để đánh giá giá trị đất ở từng khu vực. Phương pháp đơn giản nhất hiện nay Nhà nước đang áp dụng là phương pháp hệ số. Theo đó, lấy khung bảng giá nhân hệ số điều chỉnh từng vùng. Đương nhiên, tôi cho rằng, phương pháp này chưa khoa học nhưng đơn giản nên dễ áp dụng.

Ông có lời khuyên gì với những người đang có ý định mua đất để đầu tư tại khu vực được cho là làm đường vành đai 4 vùng Thủ đô?

Việc người dân nghe theo lời quảng cáo của "cò đất" rất dễ gặp phải rủi ro. Nếu biết chính xác mảnh đất đó được quy hoạch trong tương lai và giá trị thực là bao nhiêu thì có thể quyết định mua từ bây giờ.

Song, để có được các thông tin như vậy, không phải nhiều người biết. Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 vùng Thủ đô mà mới đang có chủ trương ở mức độ tiền khả thi, chưa có mốc giới…Nếu nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng “cò đất” thì rủi ro rất cao và nguy hiểm nhất là mua phải mảnh đất vào giữa mặt đường thì coi như mất không vì được đền bù không đáng kể.

Xin cám ơn đại biểu!