Nguồn cung không tăng, làm sao giá nhà giảm được?

Thị trường bất động sản giai đoạn 2020 - 2021 chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án giảm mạnh. 

Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, năm 2021, nguồn cung dự bán và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019 giảm 50%. Trong hai năm qua gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới  dù đây là một trong những phân khúc có nhu cầu rất lớn.

Còn theo số liệu thống kê của CBRE, quý đầu năm 2022, Hà Nội có khoảng 3.500 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 39% theo quý và 20% theo năm. Giá bán căn hộ trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận 4% so với quy trước và tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, phân khúc trung cấp tăng mạnh 16%.

Tại TP HCM, trong ba tháng qua, thị trường chỉ ghi nhận duy nhất một dự án hiện hữu mở bán giai đoạn tiếp theo với 884 sản phẩm, tương ứng nguồn cung mới theo quý thấp nhất kể từ năm 2013. Giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý này ghi nhận tăng 3,9% so với quý IV/2021 và tăng 7,8% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho biết, thị trường nhà ở trong nước đang và sẽ chứng kiến nhu cầu rất lớn cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và tỷ lệ dân số vàng. Tuy nhiên, nguồn cung dự án mới hạn chế sẽ ảnh hưởng đến thị trường.

Tổng giám đốc Savills Việt Nam dẫn chứng, ở đô thị lớn nhất cả nước là TP HCM có nhiều vấn đề tồn tại đang khiến thị trường lệch pha cung cầu và cần nhiều giải pháp thiết thực để giải quyết tình trạng này.

“Theo báo cáo quý I của Savills, thị trường căn hộ ở TPHCM quý I chỉ có 2.150 căn mở bán. Với dân số hơn 10 triệu người, nguồn cung đó không đủ nên khi mở bán dễ dàng được thị trường hấp thụ hết. Chúng ta sẽ thấy giá bất động sản tăng cho đến khi nguồn cung được cải thiện", ông Neil MacGregor nhận định.

Theo vị chuyên gia này, để khắc phục tình trạng trên, quy trình phê duyệt quy hoạch tổng thể cần được sắp xếp hợp lý hơn so với hiện tại.

Năm 2020, nhiệm vụ lập Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng phê duyệt. Tuy nhiên, tiến độ lập quy hoạch thời kỳ 2021-2030 rất chậm, đến cuối tháng 5 mới có 7/111 quy hoạch được quyết định, phê duyệt

Ngoài ra, Luật Đất đai và Luật Xây dựng còn đang chồng chéo, gây nên sự khó khăn trong quá trình xin phê duyệt cho các chủ đầu tư trong và ngoài nước. Trong khi đó, Luật Quy hoạch được thông qua từ năm 2017 nhưng quá trình triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc do còn bất cập, có quy định chưa rõ ràng.

Do đó, các bộ luật cần được sắp xếp, tổ chức hợp lý và hiệu quả nhằm tránh sự chồng chéo giữa các quy định khác nhau của khung pháp lý. Từ đó, hỗ trợ chính quyền các địa phương trong quá trình phê duyệt dự án và cải thiện tình trạng thiếu quỹ đất phát triển nhà ở.

“Một vấn đề nổi cộm trong thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng đầu cơ diễn ra ở nhiều địa phương, giá thị trường nhà ở không hướng tới người mua cuối cùng. Điều này sẽ khiến xã hội và nền kinh tế phát triển không lành mạnh trong dài hạn, quỹ đất tại các đô thị lớn như TP HCM và Hà Nội để phát triển dự án còn ít, dễ bị thao túng, dẫn đến nguy cơ bong bóng bất động sản”, vị này nhận xét.

Chuyên gia Savills cho rằng, một thị trường không hướng đến người mua cuối cùng thì không thể bền vững. Do đó, cần những giải pháp tăng quỹ đất, đặc biệt cho các dự án bình dân, hỗ trợ người mua có nhu cầu ở thực, cũng như xây dựng quy trình đấu giá đất công minh bạch để hạn chế đầu cơ.

“Các cơ quan quản lý có thẩm quyền cần đưa ra giải pháp tăng quỹ đất sạch để tránh tình trạng đầu cơ, bong bóng, giải quyết vấn đề thiếu nhà ở, tăng nguồn cung cho phân khúc bình dân đáp ứng nhu cầu thực của người mua nhà để ở. Từ đó kiểm soát nguy cơ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ngoài ra, cần bổ sung quỹ đất khu trung tâm cho phát triển dự án nhà ở và triển khai đứng hạn các dự án hạ tầng để hỗ trợ quá trình phát triển đô thị”, ông Tổng giám đốc Savills Việt Nam khuyến nghị.

Liên quan đến nguồn vốn vào lĩnh vực này, tín dụng bất động sản và hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang bị kiểm soát chặt chẽ. Nhà nước cũng đang cân nhắc hạn chế các nguồn vay ngắn hạn nước ngoài để tài trợ cho các dự án trung và dài hạn (dự thảo).

Trong bối cảnh này, Tổng giám đốc Savills Vietnam khuyến nghị các doanh nghiệp chủ động đa dạng hóa nguồn vốn, tiếp cận các kênh thay thế như quỹ đầu tư, M&A, liên doanh. Bởi việc đa dạng hóa các nguồn vốn sẽ giúp ổn định thị trường và giảm các rủi ro hệ thống.