5 vấn đề khiến thị trường bất động sản chưa phát triển minh bạch, ổn định

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), sau 30 năm phát triển, thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở, làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn và đã đóng góp khoảng 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Tính đến nay, thị trường có một số tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành có tài sản vốn hoá trên 1 tỷ USD, nhiều khu đô thị mới hiện đại được hình thành, các khu du lịch nghỉ dưỡng đạt chuẩn quốc tế và có khoảng 50 dự án bất động sản, nhà ở đạt chuẩn xanh. Trong đó, có các khu đô thị với mật độ xây dựng chỉ khoảng 25%, phần lớn diện tích còn lại dành cho giao thông, công viên cây xanh, mặt nước.

Bên cạnh đó, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 3 trong thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài, lũy kế đến tháng 11/2021 đạt 61,6 tỷ USD, chiếm 15,2% tổng nguồn vốn FDI.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững biểu hiện rất rõ nét qua 5 vấn đề còn tồn tại. 

Thứ nhất, tình trạng lệch pha cung-cầu dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội.

Thứ hai, tình trạng lệch pha phân khúc thị trường về phân khúc nhà ở cao cấp. Đơn cử như tại TP HCM, số lượng nhà ở có giá vừa túi tiền trong năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 thì không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền. Trong khi đó, 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Thứ ba, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân.

Thứ 4, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Cuối cùng, có không ít doanh nghiệp bất động sản yếu kém năng lực, thiếu tính chuyên nghiệp đi đôi với tình trạng đầu nậu, cò đất hoạt động trái pháp luật, phân lô bán nền tràn lan, gây sốt ảo giá đất tại nhiều địa phương, làm thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. 

Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế. Ngược lại, thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.

Theo ông Châu, thực trạng nói trên có nguyên nhân khách quan do dịch CoViD-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu.

Tuy nhiên, vấn đề chủ yếu do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là một số vướng mắc về thể chế pháp luật và công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhất là một số cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ bị vướng rủi ro pháp lý trong thi hành công vụ nên chuyển hồ sơ lòng vòng, không dám đề xuất giải quyết.

Tại phiên họp Chính phủ chiều ngày 8/6, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ đề nghị Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị nói thêm về thực trạng liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay như thế nào, nhất là thị trường nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp và những ở cho phân khúc những cán bộ tầng lớp trung lưu mà nhiều doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực thì vẫn làm được.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, từ năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản vẫn có nhiều khó khăn do tác động của dịch bệnh nhưng đã thích ứng và từng bước có chuyển biến, có dấu hiệu phục hồi và phát triển.

Tuy nhiên, bên cạnh những đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế đất nước và bảo đảm bảo an sinh xã hội, thị trường bất động sản đang bộc lộ rất hạn chế, bất cập, có những dấu hiệu chưa ổn định, chưa lành mạnh nổi lên như: Hệ thống pháp luật chưa thực sự hoàn thiện, khó khăn về nguồn cung bất động sản, cơ cấu sản phẩm bất động sản chưa phù hợp, giá bất động sản liên tục tăng cao hơn so với thu nhập của người dân, các sàn giao dịch bất động sản hoạt động thiếu ổn định, hoạt động môi giới thiếu kiểm soát, quy hoạch còn nhiều bất cập ở các địa phương…

Để khắc phục những tồn tại hạn chế trên, Bộ Xây dựng đã đề xuất một số giải pháp. Trước mắt là khẩn trương nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản để đảm bảo đồng bộ, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh. Đồng thời, tăng cường quản lý thị trường bất động sản, tăng nguồn thu, nhất là tạo điều kiện thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, công nhân khu công nghiệp phân khúc thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, Bộ sẽ theo dõi sát tình hình diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời có biện pháp ổn định giá, kịp thời tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục đầu tư đất đai, quy hoạch xây dựng; bổ sung quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất; kiểm soát chặt chẽ được phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ.

Ngoài ra, Bộ sẽ chỉ đạo các cơ quan liên quan công khai hệ thống thông tin về nhà ở cho thị trường bất động sản; thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật; xử lý hành vi thông tin không chính xác, gây nhiễu loạn, tác động tiêu cực đến hoạt động thị trường tài chính, tín dụng, bất động sản.