Vincom Retail và chiến lược chiếm lĩnh thị trường trung tâm thương mại
Theo báo cáo của ATKearney được công bố vào năm 2017, thị trường bán lẻ của Việt Nam đứng thứ 6 trên thế giới, sau Ấn Độ, Trung Quốc, Malaysia, Thổ Nhĩ Kỳ và Ả Rập trên khía cạnh mức độ hấp dẫn của thị trường. Việc tính toán dựa trên bốn chỉ số chính, bao gồm dộ hấp dẫn thị trường, rủi ro quốc gia, mức độ bão hòa và áp lực thời gian.
Đặc biệt, thị trường bán lẻ của Việt Nam được đánh giá cao bởi sự kết hợp hài hòa giữa tiềm năng thị trường và rủi ro thấp của tình hình kinh tế và chính trị.
Vincom Retail và chiến lược chiếm lĩnh thị trường
Trong đó, mô hình kinh doanh của CTCP Vincom Retail (Mã: VRE – do Tập đoàn Vingroup sở hữu 18,37% vốn điều lệ) bao gồm nhiều loại hình trung tâm thương mại khác nhau nhằm tiếp cận nhu cầu của từng nhóm khách hàng. Có tổng cộng bốn loại hình, bao gồm Vincom Megamall, Vincom Center, Vincom Plaza và Vincom+.
Từ năm 2015, Vincom Retail nhanh chóng mở rộng tại các tỉnh thành cấp 2 và 3. Với vị trí tại trung tâm của các tỉnh thành và gần như không có sự cạnh tranh được kỳ vọng sẽ mang lại lợi thế tuyệt đối cho công ty.
 |
| Mô hình kinh doanh của Vincom Retail |
Các TTTM Vincom Center và Megamall, Vincom Retail thu hút các thương hiệu nhằm thu hút khách hàng đến các trung tâm mua sắm như H&M, Zara, Old Navy, Massimo Dutti, Pull & Bear, Stradivarious…
Bên cạnh đó, nhiều nhà bán lẻ nước ngoài khác cũng đang nhắm vào thị trường bán lẻ Việt Nam như Uniqlo, F21, và có thể đang trong quá trình đàm phán với Vincom Retail về hợp đồng cho thuê.
Hiệu quả rõ ràng nhất là từ khi Vincom Retail hợp tác với những thương hiệu lớn như Zara hoặc H&M tại Vincom Đồng Khởi, sự hợp tác này mang lại sự đột biến về lưu lượng khách. Ngoài ra, nhiều thương hiệu nước ngoài trở thành “cửa hàng chính” (flagshop store), chẳng hạn như Armani Exchange và Adidas.
Tại các tỉnh cấp 2 và 3, hai mô hình kinh doanh còn lại bao gồm Vincom Plaza và Vincom+, nhắm đến các khách hàng có thu nhập thấp hơn. Kết quả là khách thuê tại các trung tâm mua sắm này sẽ là các thương hiệu cấp thấp hơn, phù hợp hơn với thu nhập người tiêu dùng địa phương. Tại các thị trường này, nhiều thương hiệu bán lẻ có kế hoạch mở rộng “dạng chuỗi”, chủ yếu trong ngành bán lẻ và thực phẩm, như Canifa hoặc Highlands Coffee…
Ngoài ra, điểm độc đáo trong mô hình kinh doanh của Vincom Retail so với các đối thủ khác là hệ sinh thái toàn diện.
Đó là sự kết hợp giữa nền tảng trực tuyến, cụ thể là Adayroi (4,4 triệu thành viên vào tháng 6/2018) và hệ thống khách hàng thân thiết VinID, cung cấp giải pháp toàn diện cho cả người bán hàng và đối tượng khách hàng khác.
Vincom Retail có kế hoạch mở 20-30 trung tâm mua sắm mỗi năm, dự kiến phủ khắp hơn 50 tỉnh và tăng mạng lưới trung tâm lên 200 vào năm 2022. Tính đến tháng 7/2018, có tổng cộng 55 trung tâm thương mại đang hoạt động phủ 32 tỉnh thành trên khắp Việt Nam.
Về diện tích sàn bán lẻ, theo số liệu từ Savills, CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) tính toán Vincom Retail chiếm 30% thị phần tại TP HCM và 55% thị phần tại Hà Nội. Hai thành phố lớn này vẫn là hai thị trường lớn nhất của Vincom Retail, chiếm 70-80% tổng doanh thu. Tuy nhiên, công ty có kế hoạch tăng cường mở rộng ở các thành phố cấp 2 và 3 trong vòng 5 năm tới.
VDSC đánh giá việc mở rộng ra các thị trường tại tỉnh thành cấp 2 và 3 có thể đi trước tiềm năng phát triển bán lẻ hiện đại tại các khu vực này. Do hành vi mua sắm tại địa phương, Vincom Retail có thể sẽ mất nhiều thời gian để xây dựng thị trường, đi kèm với việc cải thiện hiệu quả kinh doanh.
Dòng tiền ổn định hơn
Với đặc thù hoạt động đất động sản thương mại, khách thuê của Vincom Retail thường ký hợp đồng từ 3 - 10 năm. Có 2 loại hợp đồng chính là tiền thuê cố định hoặc chia sẻ doanh thu, tuy nhiên loại hình thứ hai ngày càng phổ biến hơn vì những ưu điểm của nó.
 |
Loại hợp đồng này sẽ gia tăng vai trò của cả hai phía, khách thuê và chủ thuê, trong việc nâng cao hiệu quả hoạt động. Đa phần chỉ có các khách đi thuê là thương hiệu nước ngoài mới áp dụng loại hợp đồng này, do mức độ hấp dẫn cao hơn và hiệu quả kinh doanh cũng tốt hơn so với khách thuê nội địa. Điều này đã cải thiện đáng kể tỷ giá cho thuê trung bình của các trung tâm thương mại từ khi có sự xuất hiện của các khách thuê này, Vincom Đồng Khởi và Vincom Bà Triệu là ví dụ.
VDSC cho rằng xu hướng tương tự cũng sẽ xảy ra tại các trung tâm Vincom Center hoặc Vincom Megamall trong tương lai. Ngoài ra, theo kế hoạch mở rộng của Vincom Retail, Vincom Plaza và Vincom+ sẽ có ảnh hưởng ngày càng lớn đến lợi nhuận. Tuy nhiên, cơ hội điều chỉnh cho loại hình này sẽ chỉ đến khi tiềm năng bán lẻ hiện đại phát triển hơn ở các tỉnh cấp 2 và cấp 3.
Tỷ lệ lấp đầy là một chỉ số quan trọng khác có tác động lớn đến hiệu quả của một trung tâm mua sắm. Tại các loại hình cao cấp hơn như Vincom Center và Megamall, tỉ lệ này trung bình khoảng 90-95%. Vincom+ hoặc Vincom Plaza có tỷ lệ thuê trung bình thấp hơn, khoảng 80% trong thời gian 3 năm đầu tiên hoạt động và 85-90% sau đó. Do đó, Vincom Retail cũng sẽ cần thời gian để có thể cải thiện hiệu quả tại loại hình này.
Khi mở rộng quy mô ở các tỉnh cấp 2 và 3, Vincom Retail cũng cho ra mắt mô hình nhà phố (shophouse), mang lại dòng tiền trong ngắn hạn.
Hiện tại, Vincom Retail có tổng cộng 2.612 nhà phố trên toàn quốc. Công ty cũng có kế hoạch khai thác các địa điểm mới như Cà Mau, Sa Đéc và Móng Cái (Quảng Ninh).
Dòng tiền từ khai thác các dự án bất động sản, kết hợp với một dòng tiền mặt từ hoạt động kinh doanh cho thuê giúp cải thiện chỉ số hoạt động tại năm 2017. Tỷ lệ đòn bẩy giảm đáng kể xuống 0,2 lần trong năm 2016 và 2017 từ mức 1 lần trong năm 2015. Ngoài ra, tỷ lệ doanh thu thường xuyên phát sinh từ dòng tiền của trung tâm mua sắm trên chi phí lãi vay cũng tăng vọt, từ 3 lần trong năm 2016 đến 8,5 lần trong năm 2017, phản ánh việc tái cơ cấu nợ của Vincom Retail.
Trong những năm gần đây, Vincom Retail đã tái cơ cấu nguồn tài chính. Công ty đã giảm sự phụ thuộc các khoản vay ngân hàng thành vốn chủ sở hữu bằng cách liên tục phát hành cổ phiếu để tăng vốn. Ngoài ra, Vincom Retail cũng tích cực thoái vốn khỏi các công ty con và công ty liên kết, tạo dòng tiền để hỗ trợ cho các dự án đầu tư và phát triển. Điều này giúp giảm gánh nặng chi phí lãi vay và cải thiện hiệu suất tài chính tổng thể.
