Vì sao căn hộ hạng sang Sài Gòn hút khách hơn Hà Nội?

Gam màu sáng nhất trong bức tranh u ám của thị trường

Dự án D'.Palais Louis của Tân Hoàng Minh tại Hà Nội đến nay vẫn là một ẩn số về tính thanh khoản (Ảnh tư liệu: Thu Hà)

Nửa đầu năm 2019, thị trường căn hộ chứng kiến đà suy giảm ở cả hai thành phố là Hà Nội và TP HCM với nguồn cung căn hộ cùng "lập đáy" kỷ lục. Đây là mức giảm mạnh nhất kể từ khi thị trường hồi phục từ năm 2014.

Hơn 5 tháng đầu năm 2019, chỉ có 3 dự án căn hộ mới được công bố ra thị trường tại khu vực các quận nội thành của TP HCM (2 dự án Quận 1, và 1 dự án Quận 6) với hơn 1.300 căn hộ. Các dự án này đều thuộc phân khúc căn hộ hạng sang.

Thực tế, mặc dù nằm trong xu hướng chung đi xuống của toàn thị trường nhưng phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang tại TP HCM vẫn có cung và được coi là điểm sáng duy nhất khi vẫn có những dự án được tung ra thị trường.

Theo tiêu chí phân loại căn hộ mới của CBRE (Việt Nam), căn hộ cao cấp có mức giá sơ cấp trung bình từ 2.000 đến 4.000 USD/m2, còn căn hộ hạng sang có giá sơ cấp trung bình trên 4.000 USD/m2.

Về nguồn cung, báo cáo tình hình thị trường BĐS của CBRE cho biết, tại TP HCM, quí II/2019, phân khúc cao cấp chiếm tỉ trọng 40% (sau phân khúc trung cấp) trên tổng nguồn cung. Trong quí này, chỉ có một dự án hạng sang được chào bán là The Marq với 180 căn hộ có mức giá khoảng 7.000 USD/m2.

Tình hình tiêu thụ vẫn tốt tại cả phân khúc trung cấp và cao cấp với hơn 80% sản phẩm chào bán được tiêu thụ.

Trái lại, tại Hà Nội, trong quí II/2019, phân khúc trung cấp và bình dân chiếm tới 98% số lượng căn hộ mở bán. Trong khi đó, phân khúc cao cấp chỉ có 2 dự án được mở bán và đều nằm tại khu vực Tây Hồ.

Sự khan hiếm nguồn cung thúc đẩy nhu cầu và giá căn hộ tại TP HCM tăng mạnh, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới. Theo khảo sát của JLL, mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD/ m2, tăng 21,6% theo năm.

Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD/m2 trong qúi II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm với mức giá vượt trội do quỹ đất khan hiếm.

Cùng ở trong giai đoạn khó khăn của thị trường nhưng so với Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp, siêu sang tại TP HCM thời gian vừa qua có phần triển vọng hơn cả về nguồn cung lẫn thanh khoản.

Mặc dù giá cao "ngất ngưởng" (7.000 – 12.000 USD/m2) nhưng một số dự án ở trung tâm (Alpha King, The Marq) vẫn ghi nhận mức bán tốt và thu hút mạnh mẽ người nước ngoài.

Theo Báo cáo tình hình thị trường BĐS mới đây của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARs), quý II//2019, TP HCM có 1.700 căn hộ cao cấp được đưa ra thị trường  với giao dịch thành công hơn 1.300 căn.

Trong khi tại Hà Nội, số lượng căn hộ cao cấp mới đưa ra thị trường chỉ có hơn 500 căn, giao dịch thành công đạt gần 300 căn.

Tỉ lệ hấp thụ phân khúc cao cấp tại Hà Nội quí I/2019 đạt 64,9%, quí II/2019 đạt 51,2%. Còn tại TP HCM, tỉ lệ này lần lượt là 82,7% và 81,3%.

Có sự khác biệt về khả năng sinh lời

Báo cáo tình hình thị trường BĐS 6 tháng đầu năm của một số đơn vị nghiên cứu thị trường chỉ rõ sự khác biệt về cơ cấu sản phẩm tại hai thị trường Hà Nội và TP HCM.

Trong khi tại Hà Nội, sản phẩm trung cấp và bình dân luôn chiếm tỉ trong cao thì tại TP HCM, phân khúc trung cấp và cao cấp lại giữ thế thượng phong khi chiếm phần lớn tỉ trọng, còn sản phẩm bình dân lại rất ít xuất hiện trên thị trường.

Về tỉ lệ tiêu thụ, tại Hà Nội, căn hộ hạng B thường chiếm tỉ lệ tiêu thụ nhiều nhất thì tại TP HCM lại là căn hộ hạng A. Tổng hợp số liệu qua một số năm trở lại đây cho thấy, trong khi sản phẩm trung cấp và bình dân dẫn dắt thị trường Hà Nội thì tại TP HCM, căn hộ cao cấp và hạng sang mới là điểm sáng của thị trường.

Thực tế, nếu phân khúc căn hộ cao cấp và siêu sang tại TP HCM luôn đạt mức hấp thụ tốt thì tại Hà Nội, phân khúc này đang không nhận được sự chú ý mạnh của giới đầu tư và người mua nhà, không ít dự án ra hàng sau mấy năm vẫn chưa bán hết.

Điển hình cho tình trạng ảm đạm của thị trường căn hộ hạng sang tại Hà Nội có thể kể đến dự án D'.Palais Louis trên đường Nguyễn Văn Huyên của chủ đầu tư Tân Hoàng Minh. Sau nhiều lần rục rịch lên kế hoạch mở bán và điều chỉnh giá nhưng thanh khoản của dự án này vẫn là một dấu hỏi lớn.

Một thập kỷ trở lại đây, Hà Nội liên tiếp xuất hiện những dự án dát vàng với giá bán căn hộ lên tới vài chục tỉ đồng mỗi căn. Tuy nhiên, đến nay, một số dự án vẫn đang bỏ hoang, có dự án lại trong tình trạng ế khách.

Mặc dù vậy, một số chủ đầu vẫn lạc quan với phân khúc này. Mới đây, chủ đầu tư dự án căn hộ hạng sang Golden Lake (7B, Giảng Võ) vừa công bố giá bán dự kiến căn hộ dát vàng vào khoảng 6.500 USD/m2. Tương đương với mỗi căn hộ có giá dao động từ 6,4 – 14 tỉ đồng.

Lý giải về tình trạng trên, một số quan điểm cho rằng, thị hiếu mua nhà của người Hà Nội và TP HCM khác nhau. Bên cạnh đó là khả năng khai thác kinh doanh khác nhau, lượng người nước ngoài sống và làm việc tại Hà Nội không nhiều như TP HCM khiến phân khúc này không có cơ hội phát triển.

Ngoài ra, lợi tức cho thuê và tiềm năng tăng giá cũng giúp cho căn hộ cao cấp và hạng sang TP HCM hút giới đầu tư hơn,…

Trao đổi với PV, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, so với Hà Nội thì TP HCM có sự phát triển kinh tế tốt hơn, dòng vốn đầu tư nước ngoài thời gian vừa qua cũng đổ vào TP HCM nhiều hơn.

"Chính vì thế, có một số lượng không nhỏ người nước ngoài đến TP HCM sinh sống và làm việc, làm gia tăng nhu cầu về dòng sản phẩm cao cấp bởi họ có những sự đòi hỏi khác biệt về đẳng cấp", ông Đính nhận định.

Cũng theo Phó Chủ tịch VARs, thị hiếu mua nhà khác nhau cũng là một nguyên nhân khiến cho các đối tượng có nhu cầu nhà ở hạng sang ở TP HCM cao hơn ở Hà Nội. 

"Ở Hà Nội hiện nay chưa có dòng sản phẩm căn hộ có giá 300 - 400 triệu đồng/m2 trong khi TP HCM đã có dòng sản phẩm này và vẫn bán được. Ví dụ như dự án Alpha King vừa qua ra hàng đợt 1 khoảng 500 căn cũng đã bán gần hết, chứng tỏ lượng hấp thụ tốt", ông Đính cho hay.

Ngoài ra, vị chuyên gia này cho rằng, có sự khác biệt về nguồn cung lẫn thanh khoản của phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang ở Hà Nội và TP HCM là do khả năng sinh lời từ hoạt động sử dụng, kinh doanh căn hộ cao cấp và hạng sang ở TP HCM tốt hơn ở Hà Nội. Cũng vì thế mà giá căn hộ cao cấp, hạng sang ở TP HCM cao hơn so với Hà Nội.