Vẫn loanh quanh định giá đất

Pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường, nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc. Ảnh: Anh Quân

Năm 1997, khủng hoảng tài chính nặng nề đã xảy ra tại khu vực Đông Nam Á, bắt đầu từ Thái Lan, cụ thể hơn là từ việc hệ thống định giá đất của Thái Lan đã bị cuốn vào vòng xoáy của bong bóng bất động sản. Thái Lan đã rút ra bài học lớn về tác động của giá đất đối với tính ổn định của hệ thống kinh tế - tài chính quốc gia.

Chính phủ nước này đã quyết định hoàn thiện hệ thống định giá bất động sản theo hướng chuyên nghiệp hóa, định giá bất động sản phải bảo đảm hoàn toàn phù hợp với giá trị thị trường.

Luật đã quy định rõ ràng

Nhìn lại Việt Nam, hệ thống tài chính đất đai của ta được đổi mới quá chậm, thực hiện trên thực tế còn chậm hơn. Luật Đất đai năm 1987 không thừa nhận đất đai có giá. Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận đất đai có giá nhưng do Nhà nước quy định. 

Luật Đất đai năm 2003 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp thị trường. Luật Đất đai năm 2013 quy định rất rõ ràng về bảng giá đất do Nhà nước quy định và giá đất cụ thể do Nhà nước quyết định.

Khoản 2, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 quy định rất chi tiết về phạm vi áp dụng của bảng giá đất do Nhà nước quy định: được áp dụng để tính thuế, phí và lệ phí liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai; tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; 

Đòng thời, tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất trong hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.

Khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định rất chi tiết về phạm vi phải định giá đất cụ thể: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho thuê đất mà không thông qua đấu giá đất;

Khoản này cũng quy định tính nghĩa vụ tài chính liên quan đến công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vượt hạn mức sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và đất do tổ chức kinh tế sử dụng; tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Quy định pháp lý của Luật Đất đai năm 2013 như vậy là rất rõ ràng và minh bạch, trường hợp áp dụng “bảng giá đất” thì không áp dụng định giá cụ thể và ngược lại. 

Quy trình định giá để xác định bảng giá đất cũng là định giá hàng loạt, phản ánh mặt bằng giá đất trung bình của khu vực, được phép sai lệch nhất định so với giá đất trên thị trường. Khác với quy trình định giá cho trường hợp cụ thể phải phù hợp với giá đất trên thị trường theo cả không gian và thời gian.

Tại các nước phát triển, người ta quy định giá đất theo định giá hàng loạt không được thấp hơn 80% của giá đất thị trường. Đây là một yêu cầu quan trọng để tạo dựng một hệ thống tài chính đất đai thực, trước hết tránh thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước.

Tại Việt Nam, pháp luật đất đai quy định giá đất theo bảng giá đất không được chênh lệch quá 20% so với giá đất trên thị trường (điều 14 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15-5-2014 quy định về giá đất). Như vậy, Việt Nam cũng bảo đảm tiêu chí về độ chênh lệch giá đất 20% giữa giá đất theo định giá hàng loạt và định giá cụ thể phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế.

Nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc

Luật pháp là như vậy, rất tích cực; nhưng hướng dẫn thực hiện và thực hiện trên thực tế lại rất lệch lạc, nếu không tiện nói phũ phàng rằng trái với quy định của luật.

Thứ nhất, Chính phủ đã quy định năm phương pháp định giá đất bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). 

Bốn phương pháp đầu là phù hợp cả về lý luận khoa học về định giá đất, lẫn về “Quy chuẩn kỹ thuật định giá” do Bộ Tài chính ban hành. Câu chuyện trái luật nằm tại phương pháp thứ năm mang tên phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được định nghĩa là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân với giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành (khoản 5, điều 4 của Nghị định số 44 nói trên). 

Phương pháp này là phản khoa học vì không có lý luận khoa học về định giá đất nào nói rằng định giá cụ thể tương thích tỷ lệ thuận với định giá hàng loạt.

Phương pháp này cũng là trái pháp luật vì không có trong “Quy chuẩn kỹ thuật định giá” đã được ban hành; đồng thời cũng trái với phạm vi áp dụng rất tách biệt giữa bảng giá đất và định giá đất cụ thể quy định tại khoản 2 và khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai năm 2013 đã đề cập ở trên.

Thứ hai, trên thực tế, quy định về bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định đang thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường tại tất cả các địa phương. Ở các thành phố lớn, giá đất trên bảng giá đất chỉ bằng khoảng 20-40% giá đất thị trường. 

Từ trực giác có thể thấy điều này làm ngân sách thất thu rất lớn đối với nguồn thu từ đất. Nhưng rất lạ là chẳng ai chịu trách nhiệm về việc quản lý nhà nước trái luật này.

Vừa qua, khi TPHCM vừa đưa ra chủ trương tăng bảng giá đất lên khoảng từ 20-30% thì lại có nhiều ý kiến không đồng thuận trên công luận với lý do làm tăng thuế, phí về đất đai. Ở đây có hai việc biệt lập không được nhầm lẫn. 

Thứ nhất, bảng giá đất phải phù hợp giá đất trên thị trường với khoảng chênh lệch không được quá 20% là một việc buộc phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Thứ hai, nếu thực sự thuế, phí về đất đai là cao, không phù hợp với thu nhập của người dân thì giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không phải giảm giá đất.

Phương pháp định giá đất thứ năm do Chính phủ quy định dựa trên việc nhân hệ số với giá đất trên bảng giá đất cùng với thực tế bảng giá đất quá thấp so với giá đất thị trường đang tạo nên một hệ thống tài chính đất đai “giả vờ” ở Việt Nam. 

Nếu tiếp tục sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy rất tiêu cực, không chỉ thất thu nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước; mà còn tạo thuận lợi cho tham nhũng gắn với xác định giá trị đất đai thấp hơn thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất; cũng như làm tăng thêm bất đồng thuận xã hội gắn với giá trị bồi thường về đất thấp hơn thị trường khi Nhà nước thu hồi đất.

Cần xây dựng hệ thống tài chính đất đai thực - nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường

Rất tiếc, Bộ Tài nguyên và Môi trường vừa qua đã đề xuất sử dụng phương pháp định giá đất thứ năm (phương pháp hệ số nhân với giá đất trong bảng giá đất) đã bàn ở trên vào bước dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lấy ý kiến của dân. 

Thực chất, việc Nhà nước thu hồi đất gắn với giải quyết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là việc có tác động xã hội lớn. Cần định giá cụ thể một cách nghiêm túc theo đúng quy định tại điểm đ, khoản 4, điều 114 của Luật Đất đai. Việc áp dụng bảng giá đất vào đây là trái luật.

Điều cấp thiết cần làm lúc này là đoạn tuyệt với phương pháp định giá đất thứ năm, nâng bảng giá đất do địa phương quy định lên mức phù hợp giá trị thị trường. Một số ý kiến cho rằng áp dụng phương pháp định giá thứ năm rất đơn giản và tiết kiệm chi phí định giá. 

Xin thưa rằng lao động nông nghiệp tiểu nông cũng rất đơn giản và ít tốn kém, nhưng ta vẫn phải đoạn tuyệt với tiểu nông để vươn lên nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao, từ đó mới đạt được năng suất cao và chất lượng tốt. Định giá đất cũng vậy, đừng lấy lý do đơn giản, dễ làm, ít tốn kém để biện minh, làm lệch lạc hệ thống tài chính đất đai.

Chỉ có một hệ thống tài chính đất đai thực mới tạo được hiệu quả cao trong sử dụng đất, đóng góp cho ngân sách nhiều hơn, chống được tham nhũng về đất đai và giảm xung đột xã hội do đất.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2025 (Vietnam Investment Forum 2025) với chủ đề “Khai thông & Bứt phá” do trang TTĐT tổng hợp VietnamBiz, Việt Nam Mới tổ chức sẽ diễn ra vào ngày 8/11/2024 tại GEM CENTER, TP HCM.

Sự kiện quy tụ giới chuyên gia cao cấp trong lĩnh vực đầu tư, tài chính là các nhà làm chính sách, CEO, CFO, CIO các ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, công ty bất động sản, các hãng xếp hạng, công ty cung cấp dữ liệu và hàng trăm nhà đầu tư có kinh nghiệm lâu năm trên thị trường chứng khoán và bất động sản.

Diễn đàn hứa hẹn mang lại không gian để các chuyên gia bàn luận về các xu hướng đầu tư mới, các góc nhìn chiến lược, mở ra nhiều ý tưởng đầu tư phù hợp cho giai đoạn mới. Đồng thời tạo cơ hội gặp gỡ, kết nối giữa nhà đầu tư và các đối tác tiềm năng trên thị trường.

Thông tin chi tiết chương trình: https://event.vietnambiz.vn/