Triển vọng nào cho cổ phiếu khu công nghiệp năm 2023: Góc nhìn từ bức tranh toàn ngành

Báo cáo về triển vọng ngành khu công nghiệp (KCN) trong năm 2023, CTCP Chứng khoán Bảo Việt (BVSC) chỉ ra những khó khăn do diễn biến khó lường của kinh tế vĩ mô toàn cầu và cơ hội hiện hữu của ngành.

Các KCN hưởng lợi khi nguồn vốn từ các dự án mới

Về khó khăn, BVSC nhận định việc nguồn vốn FDI đăng ký năm 2022 chậm hẳn lại sẽ ảnh hưởng tới vốn FDI giải ngân vào 2023. Các diễn biến khó lường, chuyển biến xấu của bối cảnh thế giới, lãi suất FED tiếp tục tăng cao, cũng như Quy tắc Thuế tối thiểu toàn cầu là các thách thức đối với Việt Nam trong thu hút các dự án FDI từ các doanh nghiệp đa quốc gia vào các lĩnh vực công nghệ cao.

Bên cạnh đó, áp lực đối với nguồn cung vẫn tiếp tục bởi ba yếu tố, đó là thủ tục hành chính chồng chéo, thời gian thực hiện dài. Thứ hai là giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc, khó khăn. Cuối cùng là tình trạng thiếu hụt nguồn lao động chất lượng cao, nhà ở, phúc lợi xã hội cho công nhân trong KCN. Những rào cản này ảnh hưởng trực tiếp tới dòng vốn FDI vào KCN Việt Nam trong thời gian tới.

Trong ngắn hạn, nguồn vốn từ các dự án mới vẫn do dự do sự bất định của tình hình vĩ mô, dòng vốn FDI có thể sẽ chảy theo xu hướng mở rộng sản xuất từ các doanh nghiệp hiện hữu, các KCN hưởng lợi có thể kể tới KBC (với Foxconn, Canon, Panasonic, Samsung, LG Display, …); IDC (với Honda, Heineken, Hyosung, Posco, …). 

Cơ hội ngành KCN vẫn hiện hữu với 5 yếu tố thuận lợi

Mặc dù khó khăn chung do những diễn biến khó lường của kinh tế vĩ mô toàn cầu, BVSC nhận định cơ hội của ngành KCN trong năm 2023 là vẫn hiện hữu, với 5 yếu tố thuận lợi.

Thứ nhất, sự chuyển dịch chuỗi cung ứng từ Trung Quốc tiếp tục diễn ra, khi nước này tiếp tục theo đuổi định hướng Zero COVID, các nhà máy như Apple’s suppliers gồm Foxconn và Luxshare Pixel của Google, Xiaomi hay Lego đều đã chuyển sang Việt Nam …

Với sự thận trọng của dòng vốn mới, vốn FDI thời gian tới sẽ thiên về mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp hiện hữu và M&A các doanh nghiệp nhỏ.

Thứ hai, cam kết COP26 đang tạo cơ hội cho Việt Nam thu hút thêm FDI vào các ngành công nghiệp phương tiện, trang thiết bị không phát thải còn khá non trẻ, đặc biệt với các dự án đầu tư có hàm lượng công nghệ cao, ít tác động môi trường từ các quốc gia phát triển.

Nhà máy Lego tại KCN VSIP III tỉnh Bình Dương có thể được coi là “dấu mốc xanh” đầu tiên tại Việt Nam, là nhà máy trung hòa carbon đầu tiên của Lego, với việc sử dụng năng lượng điện mặt trời. Dòng vốn FDI vào các ngành nghề cũng cho thấy sự dịch chuyển sang năng lượng sạch như hai dự án Điện khí Long An 1,2 (3 tỉ USD) và Điện khí Bạc Liêu (4 tỉ USD).

Thứ ba, trong kế hoạch đầu tư công 2021 - 2025, đầu tư cho cơ sở hạ tầng chiếm khoảng 60% ngân sách. Giải ngân đầu tư công được chú trọng là động lực gián tiếp cho các KCN khi tăng tính hấp dẫn do việc cải thiện hạ tầng dẫn tới sự thuận lợi về logistics.

Đặc biệt là các KCN trong các tỉnh thành được phân bổ vốn lớn, các dự án trọng điểm như KCN Châu Đức, KCN Phú Mỹ 2 (gần cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu); KCN Hựu Thạnh, KCN Nam Tân Uyên, KCN Tân Phú Trung (gần Vành đai 3 Tp. HCM); các KCN tại Bắc Ninh (đường vành đai 4 Hà Nội); các KCN tại Hải Phòng (cao tốc HN - HP, đã hoàn thành), …

Thứ tư, vị trí KCN tại các tỉnh, thành phố của doanh nghiệp trên sàn có lợi thế đón nguồn vốn FDI, miền Bắc là cánh tay nối dài của công xưởng sản xuất thế giới, lợi thế trong việc đón nguồn vốn dịch chuyển từ Trung Quốc. Miền Nam là vị thế trung tâm của trung tâm sản xuất trung chuyển toàn cầu.

Thứ năm, với tỉ lệ lấp đầy ở mức cao tại cả thị trường miền Bắc và miền Nam, giá chào thuê đất KCN tại các tỉnh thành đều có xu hướng gia tăng. Giá chào thuê tại các KCN đều được quote bằng USD, trong bối cảnh VND đang mất giá nhiều so với USD, các công ty có tiềm năng được hưởng lợi từ việc đồng USD tăng giá.

Tuy nhiên, việc tăng giá nhanh và mạnh tại các KCN sẽ không còn tiếp tục trong 2023 - 2025 do sự chững lại của nguồn vốn FDI, xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc không còn ồ ạt như giai đoạn 5 năm gần đây, cũng như triển vọng vĩ mô toàn cầu bất định.

Những KCN với vị trí thuận lợi, diện tích đất thương phẩm liền thửa sẵn sàng bán lớn sẽ vẫn có lợi thế, do vẫn tiếp tục giữ được mức giá chào thuê cao. Mặc dù giá thuê liên tục tăng trong thời gian qua, nhưng vẫn ở mức cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Tuy nhiên, giá thuê sẽ khó tiếp tục giữ đà tăng như trong giai đoạn 5 năm vừa rồi.

Về tiều chí lựa chọn các doanh nghiệp để đầu tư trong bối cảnh tín dụng thắt chặt, lãi suất cao, BVSC khuyến nghị nhà đầu tư lựa chọn các doanh nghiệp còn nhiều đất thương phẩm sẵn sàng bán, vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển vốn FDI từ Trung Quốc cũng như được ưa thích bởi các doanh nghiệp chế biến chế tạo, công nghệ cao, điện khí,…

Đồng thời, có lợi thế về vị trí và quan hệ với nhà đầu tư để giữ vùng giá cao của giá chào thuê và định giá hấp dẫn.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027.

Bạn cũng sẽ có cơ hội nhận vé mời đặc biệt của BTC khi tham gia khảo sát về triển vọng kinh tế, thị trường tài chính và chiến lược phân bổ tài sản trong năm 2027.

Mua vé theo nhóm
giảm đến 30% Dự báo của bạn về
triển vọng kinh tế 2027
(Để có cơ hội nhận vé miễn phí)