'Trái đắng' đầu tư bất động sản gần khu công nghiệp

Làn sóng đổ tiền vào bất động sản gần các khu công nghiệp này càng trở nên mạnh mẽ. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư vội vàng đã phải nếm trái đắng.

Bất động sản gần các khu công nghiệp đã và đang là "điểm ngắm" của giới đầu tư.

Làn sóng đầu tư bất động sản gần các khu công nghiệp sôi động trong khoảng 3 năm qua với tâm điểm là các thị trường vệ tinh, giáp ranh 2 thành phố lớn Hà Nội và TP.HCM. Đại diện tiêu biểu tại khu vực phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai, Long An... còn phía Bắc là Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hưng Yên... Đây đều là những tỉnh nằm trong top đầu về thu hút đầu tư FDI.

Những con số tăng trưởng ấn tượng

Những năm qua, hàng loạt dự án đất nền gần các khu công nghiệp thuộc các tỉnh thành này bung hàng ồ ạt, hấp lực mạnh dòng tiền đầu tư.

Đặc biệt, cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là chất xúc tác mạnh khiến bất động sản công nghiệp Việt Nam trở nên sôi động hơn bao giờ hết. Bởi dòng vốn đầu tư từ các nước bao gồm Mỹ, Trung Quốc và một số nước khác do “né” chiến tranh thương mại đã, đang và sẽ “chảy” vào Việt Nam.

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhận định: “Bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc có nhiều tiềm năng phát triển tốt nhất. Nhà đầu tư nước ngoài ở Trung Quốc và nhà đầu tư Trung Quốc sẽ có xu hướng dịch chuyển nhà máy, công xưởng sang các nước lân cận, trong đó có Việt Nam”.

Quá trình vận động của thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam thời gian qua đã minh chứng cho điều này. Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung góp phần thúc đẩy nhu cầu thuê tăng mạnh tại Việt Nam.

Số liệu của JLL cho thấy bất động sản công nghiệp đã ghi nhận những con số tăng trưởng ấn tượng trong nửa đầu năm 2019 trên tất cả các khía cạnh: tỷ lệ lấp đầy, giá thuê.

Cụ thể, 5 thị trường công nghiệp lớn nhất khu vực phía Nam đều có tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt được là 81%. Giá thuê đất trung bình quý 2/2019 cũng tăng 15,8% so với cùng kỳ, lên mức 95 USD/m2/chu kỳ thuê.

Tại khu vực phía Bắc, báo cáo ngành bất động sản khu công nghiệp của Công ty CP Chứng khoán MB (MBS) cũng cho thấy, Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh là các địa phương có tỉ lệ lấp đầy khu công nghiệp cao, xấp xỉ 80%. Giá thuê quý 1/2019 đã tăng trưởng trung bình 7,6% so với cùng kỳ.

Thị trường đất thổ cư, đất nền gần các khu công nghiệp cũng theo đà đó mà tăng giá mạnh mẽ. Nhiều dự án ở Thái Nguyên chứng kiến mức tăng 50% trong khoảng 1 năm, từ mức 4-5 triệu đồng/m2 lên mức 6-7 triệu đồng/m2. Nhiều lô đất tại Bắc Giang cũng tăng giá từ 6-8 triệu đồng/m2 lên mức 8-11 triệu đồng/m2. Những lô đất có vị trí đẹp tại Bắc Ninh tăng từ 15-17 triệu đồng/m2 lên mức 18-20 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai… mức tăng giá đạt 30-40% trong vòng khoảng 1 năm. Nhiều dự án, lô đất cùng kì năm ngoái ở Long An được chào bán 7-8 triệu đồng/m2 thì nay giá rao bán đã là 9-11 triệu đồng/m2. Tại Đồng Nai, đất cũng thiết lập mức giá mới từ 8-15 triệu đồng/m2 so với mức giá cũ từ 6-12 triệu đồng/m2.

Không ít "trái đắng"

Thực tế, việc đầu tư bất động sản công nghiệp không đơn giản như nhiều người nghĩ. Không ít nhà đầu tư chủ quan đã phải nếm trái đắng.

Khoảng 7 năm trước, ông Đoàn Văn Phương (TP.HCM), từng xuống tiền với chục lô đất ở Bình Dương – một trong những thủ phủ công nghiệp của phía Nam. Và cách đây hơn 1 năm ông mới thoát được hàng. Số tiền thu về tính ra là lỗ nặng trong thương vụ đầu tư này.

Khi đó, tin vào viễn cảnh môi giới vẽ ra về tương lai phát triển của khu vực, của quy hoạch, hạ tầng, ông mạnh tay ôm đến chục lô đất gần khu công nghiệp Mỹ Phước 3. Thế nhưng, nhiều năm sau đó, cơ sở hạ tầng không đồng bộ và tỉ lệ cư dân không đông đảo, nguồn cung vượt quá cầu đã khiến đất tại khu vực này rơi vào cảnh ế ẩm, hoang vắng trong nhiều năm liền.

Ông Phương rao bán không ai mua mà xây nhà cho thuê thì khách thuê rất bấp bênh. Từ đây, ông rút ra bài học rằng, không chỉ với đầu tư bất động sản công nghiệp mà đối với các loại hình khác nói chun, nhà đầu tư luôn phải tự chủ động tìm hiểu, thu thập thông tin, thay vì chỉ tin và nghe nguồn thông tin trôi nổi. Kế đó, nhà đầu tư cần xem xét tình hình thực tế khu vực và dự án để có thể đưa ra quyết định sáng suốt.

Tương tự, khoảng 3 năm trước, bà Hồ Bảo Lan (Cầu Giấy, Hà Nội) xuống tiền với 2 lô đất gần khu công nghiệp ở Hưng Yên. Quá trình phát triển, khu công nghiệp ngày càng mở rộng quy mô, tỉ lệ lấp đầy cao, lượng công nhân đông đảo. Bà khấp khởi mừng thầm vì thực tế này hứa hẹn tiềm năng tăng giá 2 lô đất.

Thế nhưng, chính quá trình phát triển của khu công nghiệp với sự nở rộ nhiều nhà máy lại kéo theo hệ lụy ô nhiễm môi trường. Hai lô đất của bà nằm trong vùng bị ảnh hưởng nghiêm trọng của ô nhiễm. Suốt từ đầu năm bà rao bán 2 lô đất nhưng vẫn chưa đẩy được hàng. Người mua ở thực và người mua để đầu tư kinh doanh dịch vụ đều né tránh do lo ngại ảnh hưởng đến vấn đề sức khỏe.

Nhận định về tiềm năng phát triển của bất động sản công nghiệp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh, cho rằng bất động sản công nghiệp có nhiều nền tảng để phát triển. Sự phát triển của các khu công nghiệp sẽ thu hút đông đảo lực lượng lao động, tất yếu kéo theo nhu cầu về chỗ ở, nhu cầu về kinh doanh. 

Tuy nhiên, bất động sản với mục đích ở và kinh doanh gần các khu công nghiệp cần gắn với yếu tố về môi trường bởi những khu vực nhà máy ô nhiễm sẽ rất khó để phát triển phân khúc này.

“Theo tôi bất động sản công nghiệp sẽ chỉ phát triển được ở những khu công nghệ cao và khu cộng nghệ sạch. Đây sẽ là xu hướng phát triển trong tương lai”, ông Quyết nhận định.