TP HCM dự kiến bỏ điều kiện quy hoạch khi tách thửa

Sở Tài nguyên và Môi trường đang lấy ý kiến về dự thảo quy định tách thửa, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách trên địa bàn TP HCM theo Luật Đất đai 2024.

Điểm mới của dự thảo lần này là đã bỏ điều kiện về quy hoạch tỷ lệ 1/2.000 với thửa đất thuộc quy hoạch đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu; quy hoạch tỷ lệ 1/500 với thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở).

Theo đó, điều kiện để tách thửa đất theo quy định của dự thảo mới chỉ cần đảm bảo diện tích tối thiểu.

Cụ thể, với đất ở khu vực 1 gồm các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú; thửa đất ở hình thành và đất còn lại sau khi tách phải tối thiểu 36 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3 m.

Khu vực 2, gồm các quận 7, 12, Bình Tân, TP Thủ Đức và thị trấn các huyện, thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 50 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4 m.

Khu vực 3, gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn), thửa đất ở hình thành và còn lại sau khi tách phải tối thiểu 80 m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5 m.

Đối với thửa đất nông nghiệp, phải đáp ứng điều kiện là 500 m2 với đất trồng cây hàng năm, đất nông nghiệp khác; 1.000 m2 với đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất chăn nuôi tập trung.

Bên cạnh đó, việc tách, hợp thửa đất cũng phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa có đất ở và đất khác trong cùng thửa để làm lối đi, khi thực hiện việc tách hoặc hợp, không phải chuyển mục đích sử dụng đất với phần diện tích làm lối đi đó.

Trong dự thảo trước đó, để tách thửa với đất nông nghiệp, dân cư hiện hữu, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang phải bảo đảm điều kiện phù hợp quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Với đất ở quy hoạch dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp cần đáp ứng quy hoạch chi tiết 1/500.

Trong hội nghị phản biện xã hội về dự thảo tách thửa, hợp thửa trên địa bàn TP HCM hôm tháng 5, các chuyên gia đã phản đối điều kiện này. Họ cho rằng yêu cầu về điều kiện tách thửa với đất xây dựng mới, đất hỗn hợp phải căn cứ quy hoạch tỷ lệ 1/500 (trong khi quy định hiện hành chỉ cần căn cứ quy hoạch tỉ lệ 1/2000) là không khả thi, chưa phù hợp thực tiễn.

Điều kiện về quy hoạch như trên có vẻ như giải quyết cho nhu cầu tách thửa nhưng thực chất là khó có thể thực hiện được với đất dân cư xây dựng mới, đất hỗn hợp.

Theo quy định hiện nay (quyết định 60), quy hoạch 1/2000 để lập các bản đồ không gian, kiến trúc cảnh quan, bản đồ tổng mặt bằng sử dụng đất, quy hoạch giao thông, kỹ thuật...

Dựa trên quy hoạch này, chủ đầu tư sẽ lập quy hoạch 1/500 để chi tiết từng công trình: dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, kiến trúc, thiết kế chi tiết của từng lô đất, đánh giá môi trường...

Như vậy, các quy định trong dự thảo mới nhất này đã phần nào "cởi trói" cho phân lô, tách thửa ở thành phố.

Từ ngày 1/8, khi Luật Đất đai mới có hiệu lực, các chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai phải chờ UBND TP HCM ban hành quyết định thay thế quyết định 60 để giải quyết hồ sơ.

Hiện dự thảo quyết định thay thế vẫn đang được Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM lấy ý kiến và gửi Sở Tư pháp thẩm định.

Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)

Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội

Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.

Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.

Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.

Đánh giá chất lượng dịch vụ
công ty chứng khoán của bạn

Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đăng ký ngay để nhận ưu đãi vé Early Bird, giảm hơn 30%!

Mua Vé Early Bird
Giảm Hơn 30%