Nhanh chóng rà soát những bất cập của Quyết định 60

Sau khi QĐ 60 có hiệu lực, ghi nhận từ các quận, huyện số lượng hồ sơ được giải quyết tách thửa còn rất hạn chế; một số quy định của quyết định này đã “làm khó” người dân, như một “giấy phép con”. 

Trong một văn bản gửi UBND TPHCM, Văn phòng luật sư Tâm Pháp Quyền phân tích: “UBND TP chỉ có thẩm quyền quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất mà công dân được quyền tách thửa, chứ không thể dựa vào quy hoạch mà ngăn cản, cấm đoán quyền tách thửa hợp pháp của công dân đã được pháp luật quy định, trừ những trường hợp luật có quy định cấm tách thửa.

Việc QĐ 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch (như đất ở thuộc quy hoạch dân cư hiện hữu, hiện hữu chỉnh trang, đất xây dựng mới thấp tầng, cao tầng…) và đưa ra, đất thuộc quy hoạch dân cư xây dựng mới, chỉ được quyền tách thửa sau 3 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt quy hoạch mà chưa thông báo thu hồi (Điều 5) là hoàn toàn trái với quy định của Luật Đất đai, mâu thuẫn với chính Điều 1 của QĐ 60. 

Trong khi Luật Đất đai chia đất ở thành 2 loại là đất ở đô thị và đất ở nông thôn thì QĐ 60 chia đất ở thành nhiều loại, gắn với quy hoạch để cấm công dân thực hiện quyền tách thửa của mình”.

Mới đây, Sở TN-MT đã tiếp nhận văn bản góp ý những điểm “chưa được” của QĐ 60 từ Sở Tư pháp; trên cơ sở đó, tham mưu UBND TP ban hành quyết định thay thế QĐ 60. 

Theo đó, về nội dung đất thuộc “quy hoạch đất ở xây dựng mới” và “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” (trong đó có chức năng đất ở) thì không được tách thửa. 

Qua rà soát, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2009, Luật Xây dựng 2013, Luật Quy hoạch 2017 và các nghị định của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, được quy định tại quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị chung của TPHCM, các văn bản này đều không có sử dụng thuật ngữ “quy hoạch xây dựng mới”, “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp”, hoặc giải thích đối với quy hoạch này. 

Như vậy, việc quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 QĐ 60 đã hạn chế quyền tách thửa của người sử dụng đất. Nội dung quy định không phù hợp với Luật Đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp không được tách thửa.

Về quy định trường hợp tách thửa đất có hình thành đường giao thông và hạ tầng kỹ thuật, QĐ 60 giao UBND quận, huyện căn cứ quy định về quy hoạch, xây dựng và hướng dẫn của các sở, ngành để hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo phù hợp theo quy hoạch. Tuy nhiên, việc quy định trên và thực tiễn hướng dẫn của các sở, ngành dẫn đến sự chưa thống nhất đồng bộ, có dấu hiệu phát sinh thủ tục hành chính. 

Ngoài ra, về thẩm quyền của UBND cấp tỉnh trong việc định loại đất được tách thửa: Căn cứ Luật Đất đai 2013, UBND cấp tỉnh chỉ có thẩm quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với 2 loại đất “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị” (Điều 143 và Điều 144). 

Ngoài ra, Luật Đất đai 2013 cũng không giao cho Chính phủ mở rộng thẩm quyền của UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với các loại đất khác. 

Do đó, QĐ 60 chưa phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, chưa đảm bảo nguyên tắc thống nhất, đồng bộ trong hệ thống pháp luật.

Từ những bất cập trên, nhiều ý kiến cho rằng, UBND TPHCM cần nhanh chóng rà soát những điểm bất cập của QĐ 60 để sửa đổi, hay ban hành quyết định thay thế, nhằm khơi thông những ách tắc về việc tách thửa của người dân, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở vốn rất bức bách của bà con.