Lo giá đất nền tăng nếu diện tích tách thửa tối thiểu 50 m2

UBND TP Hà Nội đang lấy ý kiến Dự thảo quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích, kích thước tối thiểu được tách với từng loại đất. Theo đó, thửa đất có toàn bộ diện tích đất ở tại phường, thị trấn, phải đảm bảo diện tích không nhỏ hơn 50 m2 chiều dài trên 4 m và chiều rộng giáp đường giao thông từ 4 m trở lên, nếu tách thửa không hình thành lối đi mới.

Quy định này đã nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn từ 30 m2 (theo Quyết định số 20/2017 hiện hành) lên 50 m2. Với các xã vùng đồng bằng, diện tích tối thiểu để tách thửa được đề xuất là 80 m2, các xã vùng trung du là 100 m2 (quy định hiện hành là 120 m2) còn các xã miền núi tối thiểu 150 m2.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng việc nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn sẽ tạo cơ chế ngăn chặn tình trạng tách thửa phân lô tràn lan, phá vỡ quy hoạch đô thị tại khu vực trung tâm. Bởi Hà Nội là đô thị đặc biệt với áp lực gia tăng dân số cơ học lớn, trong đó mật độ dân số tập trung cao tại các quận.

Theo báo cáo của Ban Pháp chế HĐND TP Hà Nội, mật độ dân số trung bình của 12 quận là 12.069 người một km2, gấp 4,5 lần mức trung bình toàn thành phố. Mật độ dân số phát triển tại khu vực trung tâm đã đạt 9.570 người một km2, gần gấp đôi dự báo của quy hoạch chung. Quy mô dân số tăng nhanh với mật độ dày tạo áp lực cho hạ tầng kỹ thuật, chính sách an sinh xã hội, nhất là ở quận nội thành.

Năm 2024, Hà Nội đặt mục tiêu đạt khoảng 7,1 triệu m2 tổng diện tích sàn nhà ở, trong đó dự kiến chỉ tiêu phát triển nhà ở riêng lẻ là 4,5 triệu m2, còn nhà ở theo dự án khoảng 2,7 triệu m2. Trong đó, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố dự kiến đạt 28,8 m2 một người, tăng nhẹ so với mức trung bình năm 2023.

Theo ông Thịnh, điều kiện diện tích tách thửa tối thiểu chỉ đề xuất nâng tại các phường, thị trấn, còn khu vực các xã vùng đồng bằng và miền núi vẫn giữ nguyên. Các xã trung du thậm chí được đề xuất giảm diện tích tách thửa tối thiểu. Điều này sẽ góp phần giải nén cho khu vực nội thành, cũng như bảo đảm điều kiện sống cần thiết cho người dân.

Quy định mới cũng có thể khiến giá đất, nhà ở tiếp tục tăng do nguồn cung bị siết chặt hơn. Ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho biết những lô đất rộng 30-40 m2 là phân khúc ưa chuộng của nhiều người dân bởi vừa tầm tiền, có thể xây nhiều tầng để nâng diện tích sử dụng. Thời gian qua, không hiếm tình trạng các nhà đầu tư bỏ vốn mua những lô đất ở, diện tích 90-120 m2 rồi tách thửa, chia nhiều lô nhỏ bán sang tay, thu lợi nhuận lớn.

Tuy nhiên, khi diện tích tách thửa tối thiểu được nâng lên, họ sẽ phải dành nhiều công sức và nguồn vốn để mua được mảnh đất đủ lớn, kéo theo giá những thửa đất sau khi được tách, phân lô sẽ cao hơn. Đề xuất mới cùng với quy định siết chặt phân lô bán nền tại đô thị loại đặc biệt và loại I, II, III từ ngày 1/8 có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, hạn chế nguồn cung trên thị trường, kéo theo đất phân lô, tách thửa đang có sẵn cũng bị đẩy lên cao hơn.

Đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn cũng có thể tạo áp lực lớn cho người dân có nhu cầu về nhà, đất ở, nhất là trong bối cảnh giá bất động sản khu vực Hà Nội đã tăng mạnh và neo cao thời gian qua.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, cho rằng đề xuất điều kiện tách thửa mới chỉ được thẩm định dưới góc độ kỹ thuật (gồm tổng diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều dài thửa đất...) mà chưa xem xét đến yếu tố khác như nguồn gốc thửa đất hay chủ sử dụng đất. Ông Tuấn ví dụ, một gia đình có thửa đất rộng 90 m2 tại quận trung tâm, bố mẹ muốn tách thành ba mảnh đất chia cho ba người con, mỗi người một mảnh 30 m2. Với quy định mới, thửa đất không đủ điều kiện tách làm hai, "chưa nói đến chia ba cho ba người con".

"Quy định về diện tích tách thửa tối thiểu cần tính đến các khía cạnh khác như đời sống xã hội và kinh tế của người dân, bên cạnh tiêu chí kỹ thuật", chuyên gia nhận định.

Gia đình bà Nguyễn Thị Phượng, huyện Thanh Oai là một ví dụ. Năm 2023, bà mua một lô đất ở có diện tích khoảng 70 m2 ở thị trấn Kim Bài. Lô đất này được bà mua lại sau khi chủ cũ tách thửa từ một mảnh lớn có diện tích khoảng 110 m2. Hiện trên mảnh đất còn lại (rộng 40 m2), hàng xóm đã xây xong nhà. Còn bà Phượng tính tách thửa đất hiện hữu thành hai lô, mỗi lô diện tích 35 m2 chia cho hai người con trai.

Biết tin thành phố đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu tại các phường, thị trấn lên 50 m2, bà nói "thấy lo lắng" nếu miếng đất của gia đình không đủ điều kiện tách thửa. Hai con trai cùng làm việc ở thị trấn nên việc "chia đất có sẵn cho hai con xây nhà ở là phương án hợp lý được gia đình thống nhất từ lâu". Nếu không được tách thửa, vợ chồng bà chỉ còn cách bán cả thửa đất và chia tiền cho hai con tự mua đất xây nhà.

"Cách này quá tốn kém bởi số tiền sau khi chia cũng khó mua được miếng đất ở trung tâm thị trấn khi giá đã tăng mạnh sau một năm", bà nói.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho rằng quy định mới cần cân bằng giữa việc đảm bảo nhu cầu tách thửa chính đáng của người dân và tránh tình trạng lạm dụng, biến tướng, phá vỡ quy hoạch đô thị. Do đó, đề xuất nâng diện tích tách thửa tối thiểu phải khảo sát kỹ ý kiến người dân, nhất là nhóm ở khu vực các phường, thị trấn trên địa bàn thành phố.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị cân nhắc giữ điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu xét theo tiêu chí kỹ thuật (diện tích tối thiểu 30 m2, chiều dài từ 3 m) như hiện hành. Chuyên gia cũng đề xuất bổ sung quy định cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người khác chỉ được tách thửa sau khoảng 3-5 năm kể từ ngày giao dịch.

Ngược lại, cá nhân được thừa kế, tặng cho hoặc được Nhà nước giao, cho thuê đất không bị giới hạn thời hạn tách thửa như trên. Điều này có thể góp phần hạn chế tình trạng ồ ạt phân lô tách thửa để sang tay "lướt sóng", gây phá vỡ quy hoạch đô thị.