Tín dụng, lãi suất và chính sách: Chỉ báo giúp nhận biết thời điểm bất động sản đảo chiều

Thị trường bất động sản Việt Nam đã đi qua một năm nhiều thăng trầm. Chia sẻ tại "Hội nghị bất động sản Việt Nam - VRES 2022" diễn ra sáng 14/12, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản ghi nhận sự sụt giảm sự quan tâm từ đầu năm 2022 khi có thông tin các doanh nghiệp bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm, kết hợp với giai đoạn Tết. Sau giai đoạn này, lượng quan tâm có sự tăng trưởng.

Tuy nhiên, tháng 3/2022 bắt đầu xuất hiện thông tin các ngân hàng trung ương tăng lãi suất và Fed lần đầu tiên tăng lãi suất sau 3 năm. Cùng với đó là các thông tin liên quan đến việc Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát bị bắt liên quan đến một số sai phạm. Đến tháng 11, nhiều chủ đầu tư đồng loạt đưa ra chính sách cắt giảm nhân sự, lượng quan tâm đến bất động sản trên cả nước tiếp tục giảm.

Theo vị này, khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, giá bán bất động sản đã tăng quá cao, biến động nhân sự,… là những nguyên nhân khiến giao dịch bất động sản sụt giảm mạnh.

“Những thông tin, biến động ảnh hưởng lớn đến lượng quan tâm đến thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua. Trong năm 2022, tất cả các đối tượng tham gia thị trường đều gặp khó khăn”, ông Quốc Anh nói.

Nhìn lại giai đoạn 2008 - 2014, vị chuyên gia này đã đưa ra những dự báo về thời điểm bất động sản đảo chiều.

Cụ thể, năm 2007, tín dụng được nới lỏng, rất nhiều giao dịch, đặc biệt là cho vay được diễn ra. Thời điểm này, giá bất động sản tăng cao, giao dịch nhiều, lợi nhuận cao. "Có thể nói đây là một năm đỉnh cao của thị trường", ông nói.

Sang đến năm 2008, lạm phát tăng cao, lãi suất tăng lên trên 20%, thanh khoản lao dốc và lượng hàng tồn kho ghi nhận cao gấp 2 lần năm 2007. Năm 2009, lãi suất được điều chỉnh giảm, song vẫn ở mức rất cao; thanh khoản hạn chế và rất nhiều dự án, đặc biệt là khách sạn, sân golf tạm dừng. Năm 2010, giá bất động sản vẫn neo ở mức rất cao và thị trường tiếp tục không có thanh khoản.

Đến năm 2011, chuyên gia cho biết, tình trạng giảm giá bắt đầu xuất hiện và có những dự án giảm tới 30%. Và năm 2012, hàng tồn kho tăng mạnh so với năm trước.

Sang năm 2013, tín dụng được nới lỏng, room tín dụng tăng từ 7% đến 12%. Bên cạnh đó còn có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ lãi suất. Lúc này, hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm liên tiếp tăng. Đến năm 2014, thị trường tiếp đà phục hồi và hàng tồn kho tiếp tục giảm. Và từ năm 2015 trở về sau, GDP tăng trưởng ổn định 6 - 7%.

“Thời điểm cần chú ý là quý II/2013, lúc này hàng tồn kho bắt đầu giảm sau 7 năm tăng liên tiếp. Chúng tôi sẽ dựa vào ba yếu tố để phân tích, gồm lãi suất, tăng trưởng tín dụng và chính sách bất động sản”, ông Quốc Anh cho hay.

Phân tích rõ hơn, vị này cho biết, về lãi suất huy động, tại thời điểm quý I/2012, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu có những điều chỉnh giảm mạnh lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng. Và sau khoảng 1,5 năm (6 - 7 quý), đến quý II/2013, thị trường bất động sản xuất hiện tín hiệu tăng trưởng.

“Nếu đối chiếu ở giai đoạn hiện tại, lãi suất kỳ hạn 1 - 6 tháng bắt đầu tăng lên từ quý II/2022. Như vậy, nếu giả định quý I/2023 NHNN bắt đầu điều thực hiện việc điều chỉnh lãi suất thì phải đến quý II/2024, bất động sản dự báo mới xuất hiện tín hiệu đảo chiều”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo tiếp theo liên quan đến tăng trưởng tín dụng. Ông Quốc Anh phân tích tiếp, vào năm 2012, mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tốc độ tăng trưởng tín dụng đạt 13%, lạm phát khoảng 6%.

“Chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng từ năm 2019 cho đến tháng 11/2022 đều ổn định ở mức 14%. Nếu nhà điều hành tiếp tục thực hiện việc nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng trong năm 2023 thì tín hiệu đảo chiều có thể sẽ xuất hiện ngay trong năm sau”, chuyên gia nhận định.

Chỉ báo thứ ba liên quan đến chính sách, theo chuyên gia, năm 2011 bắt đầu có Nghị quyết 11 liên quan đến việc siết tín dụng, tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất và giảm tỷ trọng vốn vay cho lĩnh vực phí sản xuất (trong đó có bất động sản). Và phải 2 năm sau mới bắt đầu có chính sách nới lỏng tín dụng, hỗ trợ thị trường.

Trong bối cảnh hiện tại, đầu năm 2022, NHNN cũng có quyết định 422 yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ cấp tín dụng với mục đích đầu tư, kinh doanh bất động sản, BOT, BT giao thông, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp,…

Tuy nhiên, thị trường cũng đón nhận những thông tin tích cực như việc ban hành Nghị định 65 sửa đổi Nghị định 153 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Ngoài ra, Thủ tướng cũng có quyết định thành lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho các dự án và doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, room tín dụng cũng vừa được nới thêm 1,5 - 2%.

“Chưa phải mất đến 2 năm như giai đoạn trước, ở thời điểm hiện tại, Chính phủ đang phát tín hiệu tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhìn lại năm 2013, khi các chính sách hỗ trợ rõ nét hơn, thị trường ngay lập tức đảo chiều. Trong năm nay, chưa có một sự hỗ trợ cụ thể nào đối với lĩnh vực này. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn kỳ vọng tín hiệu đảo chiều sẽ diễn ra vào cuối năm 2023”, ông nói.

Cũng tại Hội nghị, Chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực đưa ra nhận định, thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi trong 3 năm tới là có cơ sở, bởi ba lý do chính. Đầu tiên, thế giới bắt đầu không tăng lãi suất, ít nhất là đến thời điểm hết năm nay, áp lực tỷ giá cũng bớt đi. Thứ hai, những vụ việc sai phạm xảy ra trong thời gian vừa qua đến nay đã cơ bản được xử lý. Thứ ba, các nhà đầu tư đang lấy lại niềm tiên trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp.