Tìm lối thoát cho doanh nghiệp bất động sản

Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs) với các Hội viên là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% doanh nghiệp chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý III/2023 và khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

Nếu không tìm được “lối thoát” kịp thời, rất có thể thị trường bất động sản sẽ phải đón nhận hiện tượng "ra đi" của hàng loạt đối tượng, từ doanh nghiệp đầu tư, phát triển bất động sản đến doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản và cả môi giới. Các chuyên gia cảnh báo, điều này sẽ khiến nhiều người lao động phải đối diện với nguy cơ mất việc làm, gây hệ lụy tiêu cực đến cuộc sống, an sinh xã hội.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 6 tháng đầu năm 2023 số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới chỉ có 2.179 đơn vị, giảm tới 58,9% so với cùng kỳ năm 2022. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản giải thể là 654 đơn vị, cũng tăng tới 21,6% so với cùng kỳ năm trước.

Chủ tịch VARs Nguyễn Văn Đính phân tích, kể từ giữa tháng 5 năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản vẫn khó khăn do chịu ảnh hưởng từ nhiều nguyên nhân khách quan như dịch bệnh và chu kỳ tăng trưởng của thị trường, tăng trưởng kinh tế giảm... Cùng đó là nguyên nhân chủ quan do hàng loạt các chính sách thắt chặt về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp... cũng như vướng mắc về pháp lý trong quá trình triển khai dự án chưa được tháo gỡ một cách triệt để...

Những yếu tố này khiến thị trường bất động sản rơi vào trạng thái trầm lắng. Lãi suất duy trì ở mức cao từ cuối năm 2022 và đã giảm nhẹ từ đầu đầu năm đến nay nhưng vẫn ở ngưỡng cao đối với sức chịu đựng của doanh nghiệp - ông Đính phân tích.

Khi áp lực chi phí tài chính tăng cao trong khi dòng tiền “khan hiếm" vì không bán được hàng, không huy động được vốn từ trái phiếu, không đủ tiêu chuẩn vay vốn tín dụng... khiến sức khỏe các doanh nghiệp bất động sản ngày càng suy yếu. Tình trạng khó khăn kéo dài không chỉ ảnh hưởng tới các đối tượng tham gia thị trường bất động sản mà còn kéo theo sự trì trệ của hàng loạt ngành nghề liên quan khác.

Bởi trên thực tế, lĩnh vực bất động sản trực tiếp đóng góp 15% tỷ trọng vào GDP của quốc gia, cùng với sức lan tỏa tới 40 ngành nghề chủ chốt của nền kinh tế như: xây dựng, ngân hàng - tài chính, chứng khoán, bảo hiểm, du lịch, nông nghiệp… Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong "hệ sinh thái" kinh tế, tác động đến chuỗi sản xuất và ảnh hưởng đến ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, an sinh xã hội, việc làm...

Trước tình hình đó, Chính phủ đã ban hành hàng loạt các chính sách giúp doanh nghiệp giãn, hoãn các khoản nợ... Tuy nhiên, cho dù đã có "trợ lực" từ chính sách nhưng "sức khỏe" doanh nghiệp bất động sản vẫn yếu và chưa thể phục hồi. Giải pháp được các chuyên gia đưa ra là bản thân các doanh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình, tránh để tình trạng “chết chìm trên đống tài sản” đã từng xảy ra ở giai đoạn trước đó.

Tuy nhiên, để tự cứu lấy mình, doanh nghiệp đầu tư phát triển bất động sản cần xem xét lại nguồn lực, rà soát lại những dự án đang có và bán một phần hoặc toàn bộ dự án để giảm gánh nặng chi phí. Chỉ nên giữ lại các dự án tiềm năng mà doanh nghiệp đủ năng lực triển khai; kêu gọi đầu tư, liên doanh, liên kết, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không thể tiếp tục triển khai thực hiện. Có như vậy mới mang dòng tiền về tái thiết lập bộ máy, thực hiện các dự án khả thi.

Ngoài ra, doanh nghiệp cũng cần chủ động tìm kiếm khách hàng, nhà đầu tư hoặc liên hệ qua các đơn vị chuyên nghiệp để hỗ trợ kết nối với đối tác có nhu cầu hợp tác đầu tư hoặc mua lại dự án.

Theo các chuyên gia, để sớm đạt được thỏa thuận, doanh nghiệp cũng cần giảm bớt kỳ vọng, thậm chí sẵn sàng chấp nhận bán lỗ; cân nhắc việc tiếp tục “ôm” dự án, gồng gánh chi phí để rồi “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ phá sản.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam (VACC) chỉ rõ, một số doanh nghiệp bất động sản “sức có 1 nhưng muốn làm 10” nên giờ không có cách nào chi trả. Và ngành xây dựng có liên quan mật thiết tới thị trường bất động sản, do đó nếu bất động sản "ốm" thì doanh nghiệp xây dựng cũng ảnh hưởng nghiêm trọng.

Hiện có không ít doanh nghiệp chỉ vì cố gắng cầm cự, trong khi khả năng không đủ, đã rơi vào tình trạng "lãi mẹ đẻ lãi con” với khoản nợ khổng lồ tiền lãi còn gấp nhiều lần nợ gốc - VARs thông tin.

Trên thị trường, trong hơn một năm nay vẫn ghi nhận các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) gia tăng dần. Một số doanh nghiệp lớn đã mạnh tay chi tiền M&A nhằm tìm kiếm cơ hội mở rộng thị trường, cải thiện biên lợi nhuận của mảng kinh doanh. Thậm chí, nhiều nhóm nhà đầu tư sẵn có dòng tiền lớn cũng đang tìm kiếm cơ hội, sẵn sàng rót vốn vào các dự án tiềm năng.

Trong số đó, phải kể đến dòng vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đã và sẽ tiếp tục đổ bộ vào Việt Nam trong thời gian tới. Đa số các nhà đầu tư này đều hướng đến các dự án có pháp lý tương đối hoàn thiện, để tránh rủi ro. Đây là cơ hội để các chủ đầu tư đang nắm giữ nhiều dự án "sạch" có thể bán hoặc hợp tác, tạo giá trị lợi ích cho cả hai bên.

Đây cũng là một trong những hướng đi giúp doanh nghiệp có thể xoay xở dòng tiền trả nợ, tránh khỏi tình trạng sụp đổ, giải thể; đồng thời, mang đến dòng tiền để tiếp tục triển khai các dự án khác.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, để dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh, trở thành "cú hích" cho thị trường, cơ quan chức năng cần tiếp tục cải thiện khung pháp lý cũng như chính sách khuyến khích nhà đầu tư nước ngoài đến đầu tư tại Việt Nam. Cùng đó là có giải pháp nhằm tháo gỡ triệt để khó khăn, vướng mắc pháp lý cho hàng loạt dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng; trong đó, ưu tiên những dự án cấp thiết, phù hợp với nhu cầu thị trường.