'Thu nhập tối thiểu 45 triệu đồng/tháng mới có thể mua nhà Hà Nội'

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng chỉ ra, giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM đã tăng cao hơn nhiều so với năm 2023, ở cả dự án mới và cũ.  

Theo các phân khúc, căn hộ bình dân có giá dưới 45 triệu/m2, căn hộ trung cấp giá từ 45 - 70 triệu/m2, căn hộ cao cấp giá 70 triệu đến trên 100 triệu/m2. Ngoài ra, căn hộ siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu/m2.

Tại Hà Nội, giá căn hộ tăng khoảng 40 - 50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn. Tại TP HCM, giá căn hộ tăng khoảng 20 - 30% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức tăng cao hơn. Tuy nhiên, biên độ tăng giá chung cư tại TP HCM thấp hơn so với thị trường Hà Nội.  

Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), mức thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình tại Hà Nội cao hơn khoảng 2,3 đến 10 lần so với thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Hà Nội.

Cụ thể, theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý III/2024 đạt 10,7 triệu đồng/tháng. Giả định một hộ gia đình có 4 người, trong đó có hai người trong độ tuổi lao động, tổng thu nhập hộ gia đình sẽ vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng.

Với mức giá sơ cấp căn hộ trung bình trong năm 2024 đạt 70 triệu đồng/m2, các dự án mở bán mới đều có giá từ 60 triệu đồng/m2, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng, tùy thuộc vào khu vực. 

Cơ quan này đánh giá, sự chênh lệch đáng kể giữa thu nhập trung bình thực tế và giá nhà, khiến việc sở hữu nhà ở tại Hà Nội hiện nay không những là thách thức mà còn là không thể đối với đại đa số các hộ gia đình có mức thu nhập ở mức trung bình thậm chí là khá.

Tại các quận trung tâm như Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng hay Tây Hồ, khoảng cách giữa mức lương tối thiểu hàng năm cần thiết để trả tiền thế chấp và thu nhập hộ gia đình trung bình lên tới 10 con số. Trong khi đó, các khu vực ngoại thành như Hà Đông, Bắc Từ Liêm hay Long Biên có mức giá dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng chỉ phù hợp với cá nhân, hộ gia đình có thu nhập khoảng 40 - 60 triệu/tháng.

Cụ thể, tính toán dựa vào giá nhà trung bình tại từng quận và giả định người mua có thể vay ngân hàng 70% giá trị căn nhà với lãi suất trung bình 8%/năm trong 20 năm. Theo nguyên tắc tài chính, tổng số tiền trả góp hàng tháng không nên vượt quá 40% thu nhập, thì thu nhập tối thiểu được khuyến nghị để mua một ngôi nhà có giá trung bình ở Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm cao hơn khoảng 2 tới 3 lần so với thu nhập hộ gia đình trung bình của người lao động Hà Nội.

Tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng, Đống Đa hay Tây Hồ, thu nhập tối thiểu cần có đều ở mức trên 1 tỷ đồng/năm, tương đương với mức chênh lệch trong khoảng 3,7 đến 8 lần. Tại các quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, mức chênh lệch là 3 tới 3,5 lần.

Điều này có nghĩa là việc mua nhà tại các quận Hà Đông, Long Biên, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Gia Lâm là khả thi hơn đối với các hộ gia đình có thu nhập điển hình, với điều kiện họ sẵn sàng “chịu” gánh nặng chi phí, chi nhiều hơn 40% thu nhập cho khoản trả góp hàng tháng.  

Theo các chuyên gia VARS, trong nhiều năm qua, với nhiều cá nhân và hộ gia đình có thu nhập trung bình điển hình, việc mua nhà không chỉ để đáp ứng nhu cầu an cư mà còn có thể là một hình thức đầu tư. Bởi lịch sử cho thấy, giá nhà ở các đô thị lớn tại Việt Nam nói chung, Hà Nội nói riêng, trong thập kỷ qua đã tăng bình quân nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, cao hơn các kênh đầu tư khác và mức lãi suất vay.  

Tuy nhiên, khả năng chi trả cho nhà ở của người có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn khi giá nhà liên tục tăng, các dự án mới mở bán đều có giá bán cao, từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Tùy vào khẩu vị đầu tư và lối sống, một số người sẽ vẫn chọn tiết giảm chi phí sinh hoạt, chấp nhận rủi ro để mua nhà sớm, chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính. Một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính cũng như thỏa mãn sự khác biệt trong lối sống.

Nguyên nhân là bởi mặt bằng giá nhà ở Hà Nội hiện tại đã “neo” cao, tốc độ tăng giá khó có thể duy trì như quãng thời gian trước. Đặc biệt, suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ đối với những người đã vay vốn. Lãi suất ngân hàng không cố định, và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, có thể khiến họ không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp. 

Do đó, chuyên gia khuyến nghị, người mua nhà cần chấp nhận dịch chuyển ra các khu vực có giá thấp hơn như các quận xa trung tâm hay các đô thị vệ tinh quanh Hà Nội. Tuy nhiên, để thu hút người mua nhà, các chủ đầu tư nên đưa ra mức giá hợp lý hơn, phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân.