Thu giữ cao ốc, ông chủ nợ xấu nói gì?

Có nhiều quy định liên quan đến căn cứ, trình tự, thủ tục cũng như cách tiếp quản và quyền khai thác tài sản bị thu giữ.

Thu giữ cao ốc, ông chủ nợ xấu nói gì? Ảnh: HOÀNG GIANG

Như đã thông tin, ngày 21-8, Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (TCTD) Việt Nam (VAMC) đã tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm của Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower (Sài Gòn One Tower) nhằm mục đích xử lý, thu hồi nợ theo quy định của pháp luật. Tài sản bị thu giữ là dự án đầu tư cao ốc phức hợp Sài Gòn M&C tại địa chỉ 34 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM. Đây là món nợ xấu đầu tiên được xử lý bằng hình thức thu giữ tài sản có giá trị lớn nên thu hút sự quan tâm của dư luận.

VAMC khẳng định thu giữ đúng

Việc thu giữ dự án Sài Gòn One Tower được thực hiện sau nhiều lần VAMC có văn bản đôn đốc yêu cầu khách hàng trả nợ, không kết quả và để xử lý khoản nợ xấu bao gồm gốc và lãi.

Theo ông Đoàn Văn Thắng, Tổng Giám đốc VAMC, sau khi VAMC mua nợ từ các TCTD thì VAMC vẫn khuyến nghị các khách hàng chủ động việc xử lý nợ xấu. Bản thân VAMC không mong muốn áp dụng các biện pháp thu giữ tài sản và các thủ tục tố tụng. Từ khi Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các TCTD có hiệu lực thì đây là tài sản đầu tiên và lớn nhất mà VAMC kế thừa lại từ các TCTD.

Ông Nguyễn Tiến Đông, Chủ tịch Hội đồng thành viên VAMC, khẳng định việc thu giữ dự án Sài Gòn One Tower là đúng theo quy định của Nghị quyết 42 nói trên. Các bên liên quan cũng hợp tác và có thiện chí. Phía Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết quy trình thu giữ của VAMC tuân thủ đúng quy định.

Pháp Luật TP.HCM cũng đã liên lạc với đại diện Công ty Cổ phần Sài Gòn One Tower (trước đây là Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn M&C) nhưng không kết quả.

Theo chuyên gia lĩnh vực tài chính ngân hàng Nguyễn Văn Hải, khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 42 của Quốc hội quy định trong hợp đồng thế chấp phải thể hiện có thỏa thuận về nội dung thu giữ. Luật dân sự cũng quy định việc thu giữ tài sản phải được bên thế chấp đồng ý. Nếu thỏa mãn hai điều kiện này thì VAMC có quyền thu giữ tài sản đảm bảo là dự án Sài Gòn One Tower.

Thẩm phán Nguyễn Công Phú, Phó Chánh Tòa Kinh tế TAND TP.HCM, phân tích: Căn cứ đảm bảo cho việc thu giữ tài sản bảo đảm là BLDS 2015 (trước đây là Nghị định 163/2006 của Chính phủ), gần đây nhất là Nghị quyết 42 nói trên. Theo đó, nếu khoản nợ được bảo đảm là nợ xấu và các bên có thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp về việc TCTD có quyền thu giữ tài sản là bảo đảm thì đúng luật. Việc thu giữ chỉ áp dụng đối với tài sản hữu hình là động sản và bất động sản. Nó không được áp dụng đối với tài sản bảo đảm là quyền tài sản như quyền đòi nợ, quyền sở hữu trí tuệ.

Nếu bên sở hữu hoặc đang chiếm hữu, sử dụng tài sản bảo đảm không hợp tác thì xảy ra các trường hợp sau: Thứ nhất là bất hợp tác trong việc làm thủ tục chuyển giao hoặc chuyển nhượng thì bên nhận bảo đảm được tự làm thủ tục chuyển nhượng với các cơ quan có thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu. Thứ hai, nếu cản trở việc thu giữ tài sản, không cho vào tiếp quản thì bên nhận bảo đảm phải kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.

“Mọi trường hợp không được dùng vũ lực để cưỡng chế thu giữ. UBND, cơ quan công an cấp xã chỉ tham gia chứng kiến, giữ gìn an ninh trật tự, không có nhiệm vụ cưỡng chế” - thẩm phán Phú nói.

Quyền khai thác tài sản ra sao?

Được biết danh mục tài sản đảm bảo mà VAMC sẽ thực hiện thu giữ đối với dự án Sài Gòn One Tower gồm cả quyền sở hữu và quyền khai thác, kinh doanh toàn bộ công trình xây dựng tầng hầm, khu trung tâm thương mại, khu văn phòng cho thuê và các công trình phụ.

Lãnh đạo một công ty kinh doanh bất động sản cho biết: Theo quy định, VAMC có quyền xử lý tài sản thông qua hình thức bán đấu giá hoặc phải làm thủ tục sang tên nhằm mục đích cấn trừ nợ. Tức là sau khi thu giữ tài sản, VAMC phải làm thủ tục sang tên thì mới có quyền khai thác, kinh doanh được tài sản.

Trong khi chuyên gia kinh tế Bùi Quang Tín cho biết Điều 7 Nghị quyết 42 chỉ nói về quyền thu giữ chứ không nói đến quyền sở hữu. Chỉ thị số 06 của Ngân hàng Nhà nước giao cho VAMC thực hiện Nghị quyết 42 cũng không hướng dẫn sau khi thu giữ VAMC có được hưởng ba quyền được quy định trong pháp luật dân sự hay không (quyền định đoạt, sử dụng và sở hữu).

Theo luật sư Nguyễn Thành Công, Đoàn Luật sư TP.HCM, nếu bên bảo đảm thỏa thuận thế chấp toàn bộ tài sản và không có thỏa thuận khác về việc thu giữ và xử lý thì bên nhận bảo đảm có quyền thu giữ toàn bộ. Họ cũng có quyền khai thác, sử dụng toàn bộ hạng mục của tài sản trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản.

Bởi Điều 64 Nghị định 163/2006 của Chính phủ quy định trong thời gian chờ xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm được khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc ủy quyền cho người thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản.

Về cách thức tiếp quản và việc quản lý tài sản trong trường hợp bên bị thu giữ không hợp tác, luật sư Công cho rằng VAMC có quyền yêu cầu chính quyền địa phương hỗ trợ. Căn cứ pháp lý là khoản 5 Điều 63 Nghị định 163/2006 của Chính phủ và khoản 5 Điều 7 Nghị quyết 42/2017 của Quốc hội. Theo đó, UBND cấp xã và cơ quan công an nơi có tài sản sẽ hỗ trợ việc bảo đảm an ninh trật tự, bảo đảm việc thực hiện quyền thu giữ tài sản bảo đảm khi bên bảo đảm không hợp tác, chống đối, cản trở. Ngoài ra, đại diện UBND cấp xã cũng sẽ tham gia chứng kiến và ký vào biên bản thu giữ tài sản.

Thu giữ xong sẽ bán đấu giá

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết việc thu giữ dự án “trùm mền” là nhằm thực hiện trình tự xử lý nợ xấu theo nghị quyết của Quốc hội. Tiếp theo việc thu giữ là đấu giá tài sản. Thực tế đã chứng minh việc đấu giá minh bạch sẽ đem lại nguồn thu cho ngân sách cao hơn nhiều so với việc bán theo hình thức chỉ định. Bằng chứng là khu đất vàng 23 Lê Duẩn từ 575 tỉ đồng, sau 13 vòng đấu giá thì giá trị khu đất đã tăng lên 1.260 tỉ đồng (tăng 2,6 lần so với giá ban đầu). Đồng thời, việc đấu thầu cũng tạo môi trường kinh doanh minh bạch hơn.