Thông tư 13 về bảo lãnh dự án BĐS hình thành trong tương lai có hiệu lực, giá nhà sẽ tăng?

Theo Chủ tịch Công ty Luật SB Law, khi thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng thì giá của BĐS sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán BĐS và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu.

thong tu 13 ve bao lanh du an bds hinh thanh trong tuong lai co hieu luc gia nha se tang

Khi thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng, giá BĐS sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán nhà cho khách hàng. (Ảnh: Hiếu Quân)

Mới đây, Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, trong đó có sửa đổi một số nội dung về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai, vừa chính thức có hiệu lực, bắt đầu từ ngày 15/11/2017.

Theo đó, nội dung bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại cam kết với khách hàng mua, thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay chủ đầu tư (CĐT) khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng CĐT không bàn giao nhà mà không hoàn lại tiền đã nhận ứng trước của khách và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua bán nhà; sau đó CĐT phải nhận khoản nợ này và trả cho ngân hàng.

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho dự án khi CĐT đạt đủ các điều kiện quy định: dự án đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

PV đã có cuộc trao đổi để làm rõ hơn các vấn đề liên quan đến nội dung Thông tư này cùng Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SB Law.

PV: Sau khi hợp đồng bảo lãnh được ký, ngân hàng làm cách nào để quản lý tiến độ giải ngân vốn vay từ ngân hàng và vốn ứng từ khách hàng để đảm bảo tiến độ dự án?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bên nhận bảo lãnh (CĐT dự án) phải gửi văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (ngân hàng) kèm hồ sơ theo thỏa thuận tại cam kết bảo lãnh. Chậm nhất sau 5 ngày làm việc kể từ ngày ngân hàng nhận được văn bản yêu cầu thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh hợp lệ theo quy định, ngân hàng có trách nhiệm thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ bảo lãnh đã cam kết đối với CĐT, đồng thời hạch toán ghi nợ vào tài khoản cho vay bắt buộc số tiền đã trả thay cho CĐT và thông báo cho họ biết. CĐT dự án có nghĩa vụ hoàn trả đầy đủ số tiền ngân hàng đã trả thay và số tiền lãi theo quy định.

Như vậy, điểm mấu chốt trong mô hình này là khách hàng, ngân hàng sẽ được trực tiếp giám sát quá trình triển khai, thi công dự án. Trong đó, ngân hàng sẽ giữ vai trò “trọng tài” kiểm tra, kiểm soát tiến độ của dự án và căn cứ vào tiến độ đó để giải ngân tiền cho CĐT. Còn các khách hàng sẽ mở một tài khoản ở ngân hàng, nộp tiền vào đó, số tiền này sẽ được ngân hàng giải ngân khi có sự đồng ý của người đại diện khách hàng và của CĐT.

CĐT có cần mất thêm chi phí cho những thủ tục chứng minh mình đủ điều kiện để được bảo lãnh? Nếu có thì số chi phí này có tính vào giá bán nhà?

Theo Thông tư 07/2015/TT-NHNN:

Điều 10: Điều kiện đối với khách hàng (CĐT dự án BĐS)

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây:

1. Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.

2. Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp.

3. Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Ngân hàng sẽ xem xét cấp bảo lãnh đối với những CĐT có dự án BĐS để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư 07/2015 nói trên (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); dự án của CĐT đáp ứng đủ các điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh BĐS.

Khi thực hiện việc bảo lãnh ngân hàng thì đồng nghĩa với việc giá của BĐS sẽ được cộng thêm cả phần chi phí bảo lãnh, phí này được cấu thành trong giá bán BĐS và khách hàng là người trực tiếp phải gánh chịu chi phí này.

Tuy nhiên, người mua nên xem đây là cái giá cho sự bảo đảm an toàn cho mình khi đầu tư vào BĐS hình thành trong tương lai. So với những rủi ro tiềm ẩn cho số vốn bỏ ra thì việc đảm bảo thông qua bảo lãnh ngân hàng sẽ mang lại lợi ích rất nhiều cho người mua. Điều này còn có tác động đến CĐT, bắt buộc họ phải tuân thủ các điều kiện nhất định khi muốn mở bán các dự án BĐS hình thành trong tương lai, nâng cao sự cạnh tranh và tính minh bạch trên thị trường BĐS.

Nếu dự án chậm tiến độ thì ngoài việc CĐT phải trả ngân hàng số tiền ngân hàng ứng ra để trả khách mua nhà (theo điều khoản hợp đồng mua nhà), họ có phải chịu thêm chế tài gì khác không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Theo Luật Kinh doanh BĐS, nếu CĐT giao nhà chậm hạn định trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và thực hiện các nghĩa vụ khác trong hợp đồng…

Như vậy, trường hợp chậm bàn giao nhà, ngoài việc CĐT phải trả ngân hàng số tiền ngân hàng ứng ra để trả khách mua nhà, CĐT còn phải bồi thường theo thỏa thuận và phải chịu mức lãi suất đã thỏa thuận trong hợp đồng cho người mua.

Trong trường hợp dự án chậm tiến độ, CĐT thỏa thuận được với khách hàng dời thời hạn bàn giao nhà thì ngân hàng có đồng ý tuân theo hạn bàn giao nhà mới này không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ. Như vậy, trong trường hợp này, ngân hàng hoàn toàn có thể đồng ý theo thời hạn bàn giao nhà mới mà phía khách hàng và CĐT đã thỏa thuận.

Khoản 4 Điều 19 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN có quy định:

“4. Việc gia hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh do các bên thỏa thuận phù hợp với thỏa thuận cấp bảo lãnh”.

Cùng với việc nở rộ của các dự án kinh doanh BĐS, thị trường BĐS hiện đang có sự cạnh tranh gay gắt giữa các CĐT, người mua, thuê mua nhà ở trong các dự án nhà ở, nhất là những dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, cần hết sức tỉnh táo và thận trọng trong việc tìm hiểu thông tin về dự án cũng như về CĐT.

Người mua nhà nên lựa chọn những CĐT là những doanh nghiệp có uy tín trên thị trường. Bởi lẽ, các CĐT này sẽ khiến cho người mua nhà yên tâm hơn về tính xác thực của những thông tin mà doanh nghiệp cung cấp, về khả năng huy động vốn, tiến độ thực hiện dự án, hạn chế các rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng, ... Ngoài ra, khi ký kết hợp đồng mua nhà, người mua cần yêu cầu CĐT đưa ra thỏa thuận bảo lãnh theo luật định để đảm bảo các quyền, lợi ích hợp pháp của mình.