Thí điểm mở rộng loại đất xây nhà ở thương mại: Băn khoăn tiêu chí chọn dự án

Theo Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, Chính phủ đề xuất thí điểm cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp làm nhà ở thương mại trong 5 năm. 

Cụ thể, nhà đầu tư được thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất ở và đất khác trong cùng thửa với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

Dự án được chọn thí điểm phải được thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.

UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.

Trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển quyền sử dụng với đất có nguồn gốc là đất quốc phòng, an ninh thì cần văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Công an.

Thảo luận về Dự thảo này sáng 21/11, tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm được điều Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) quan tâm.

Ông Mai Văn Hải (Đoàn ĐBQH Thanh Hoá) bày tỏ băn khoăn: "Tại sao là phạm vi áp dụng trên địa bàn cả nước mà nếu áp dụng trên địa bàn cả nước thì làm sao còn gọi là thí điểm nữa. Theo tôi nên xác định phạm vi áp dụng ở một số tỉnh, thành phố, đặc biệt là các tỉnh, thành phố lớn nên áp dụng cơ chế thí điểm này".

Vấn đề thứ hai theo vị này đề nghị, đối với đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải là đất ở cần phải có quy định chặt chẽ hơn.

Vấn đề thứ ba ông Hải băn khoăn đó là tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm: "Quy định ở điểm a là không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch, tức là so với hiện trạng sử dụng đất theo phương án được phân bổ khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tôi không hiểu căn cứ nào đưa ra quy định là không quá 30%, trong khi đó Luật Đất đai năm 2024 đang khuyến khích việc các nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại tự thỏa thuận, chúng ta có cơ chế khuyến khích.

Nếu bây giờ chúng ta đưa ra một quy định là khống chế không quá 30% diện tích đất ở tăng thêm thì vô hình trung chúng ta sẽ không khuyến khích được các nhà đầu tư tự thỏa thuận hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, theo tôi chúng ta cần phải nghiên cứu thấu đáo vấn đề này".

Đồng quan điểm, ông Phạm Văn Hòa (Đoàn ĐBQH Đồng Tháp) cũng đề nghị nên làm rõ trong quy định là 30% diện tích đất ở tăng thêm trong thời kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở có bao gồm diện tích đất ở đã được thực hiện trong nhà ở thương mại, đã được quy hoạch trong Luật Đất đai hay không.

Trường hợp không bao gồm diện tích đất ở thực hiện dự án nhà ở thương mại đã được quy hoạch trong Luật Đất đai cần nghiên cứu, quy định rõ vì hạn mức diện tích tối đa để thực hiện dự án nhà ở thương mại có vượt quá 30% diện tích trong thời kỳ quy hoạch hay không.

"Theo Báo cáo thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, tôi cũng thống nhất là phải làm cho rõ, người ta quy định là được phép quy hoạch đất ở là 30% nhưng bây giờ đất này không phải là đất ở, ngoài đất ở, 30% này nằm trong 30% quy định của Luật Đất đai hay không hay là ngoài phạm vi. Tôi đề nghị Ban soạn thảo nên giải trình cụ thể vấn đề này để dễ áp dụng cho các địa phương", vị này nêu ý kiến.

Ông Nguyễn Công Long (Đoàn ĐBQH Đồng Nai) cho rằng, điều quan trọng là 30% diện tích đất tăng thêm này nằm ở đâu. Bởi 30% này rơi vào hết đất lúa, đất rừng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất thì sẽ không còn khả năng nào có thể khắc phục được nữa. Do đó đây là điều Đại biểu rất mong Chính phủ sẽ quan tâm để xử lý được vấn đề này, làm sao phải hạn chế được việc chuyển đổi đất lúa, đất rừng sang mục đích này.

Ngoài ra, theo ông Trần Văn Tiến (Đoàn ĐBQH Vĩnh Phúc), quy định tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm rất khó hiểu. Khi phân bổ và khoanh vùng đã vượt quá 30% hiện trạng đất ở thì không có dự án nào được làm thí điểm.

Do đó, theo vị này, nên bỏ cụm từ 'so với hiện trạng sử dụng đất ở' và được thể hiện lại là 'dự án nhà ở thương mại được thí điểm nhưng không vượt quá 30% diện tích đất tăng thêm trong kỳ quy hoạch theo phương án phân bổ và khoanh vùng'.

Ông Phan Đức Hiếu (Đoàn ĐBQH Thái Bình) cũng cho rằng con số 30% rất khó hiểu và đề nghị cơ quan soạn thảo giải thích thêm.

"Bởi vì nếu tăng thêm 30% là lại đang thí điểm cho tăng thêm cả phần diện tích quy hoạch trong nhà ở, tôi hiểu như thế không biết có đúng không. Như vậy không phải chỉ cách thức mình thỏa thuận hay chuyển mục đích mà lại còn cho thêm cả 30% tăng thêm trong kỳ quy hoạch là một chính sách rất lớn. Đề nghị giải thích cho chúng tôi", ông Hiếu nói.

Liên quan đến tiêu chí không vượt quá 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở), trước đó Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho hay, trong Nghị quyết 18 của Trung ương có quy định, thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Hình thức nhận quyền hoặc chuyển mục đích sử dụng đất "không phải là chủ yếu", nên Chính phủ đề xuất tối đa là 30%. Còn 70% còn lại thực hiện theo phương thức đấu thầu, hoặc đấu giá theo đúng tinh thần của Nghị quyết 18 của Trung ương.