Lo vẫn sốt giá khi mở rộng quỹ đất làm nhà ở thương mại

Theo Luật Nhà ở 2014, từ 1/7/2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Cơ chế này, theo Chính phủ, làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở.

Do đó, Chính phủ đề xuất cho thí điểm trong 5 năm việc nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại.

Góp ý tại thảo luận tổ ở Quốc hội ngày 13/11, bà Nguyễn Phương Thủy, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu thực tế giá đất đang sốt, tăng phi mã, nhất là sau các phiên đấu giá ở huyện ven đô thị và chưa có giải pháp kiểm soát.

Trường hợp thí điểm cho phép mở rộng đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (thương mại, dịch vụ...) làm dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận, bà Thủy lo ngại sẽ khiến cơn sốt giá đất lây lan, tạo rào cản cho doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng, tiếp cận nguồn lực đất đai.

"Nếu tổ chức, cá nhân chăm chăm mua gom để chuyển thành nhà ở thương mại, giá đất sẽ tăng, tiếp cận đất đai càng khó khăn hơn", bà nói và đề nghị chỉ nên thí điểm ở đô thị lớn, đang có nhu cầu cao về nhà ở như Hà Nội, TP HCM.

Thời gian qua, nhiều huyện ven Hà Nội nóng về đấu giá đất với giá trúng lên tới 100 triệu đồng một m2, như tại Thanh Oai, Hoài Đức. Các mức giá này gấp 5-6 lần giá khởi điểm.

Ông Hà Sỹ Đồng, Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị lo lắng thí điểm không hiệu quả sẽ dẫn tới tình trạng đất đai trục lợi, đầu cơ và tích tụ đất đai. Điều này gây ảnh hưởng tiêu cực tới giá bất động sản.

Hệ quả là các dự án phân khúc nhà thương mại phát triển ồ ạt, dư thừa cung và tiền đầu tư bị chôn trong dự án bất động sản, gây lãng phí. Ông Hoàng Minh Hiếu, Ủy ban thường trực Ủy ban Pháp luật, dẫn ví dụ tại Trung Quốc, sau thời kỳ "bung" ồ ạt, họ đang dư 90 triệu căn hộ. Khoảng 20 năm nữa Trung Quốc cũng không tiêu thụ hết số lượng căn hộ này.

"Chỉ nên thí điểm chính sách này tại các đô thị, nơi có nhu cầu nhà ở xã hội lớn để tăng cung, nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân và hạ giá nhà", ông Hoàng Minh Hiếu góp ý.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, từ nay tới 2025, bình quân mỗi năm Hà Nội, TP HCM thiếu khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số dự án nhà ở thương mại được cấp phép giảm và gặp vướng mắc thủ tục, đất đai chủ yếu ở các địa phương này.

Phó chủ tịch thường trực tỉnh Quảng Trị Hà Sỹ Đồng cũng cho rằng Hà Nội, TP HCM là các thành phố lớn hoặc những địa phương có nhiều dự án vướng mắc, cần ưu tiên các dự án phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường địa phương.

"Cần đảm bảo duy trì diện tích đất lúa ổn định 3,5 triệu ha và tỷ lệ che phủ rừng 42%, do đây là điều kiện bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và an ninh lương thực quốc gia. Thủ tục cũng phải đơn giản, tránh phát sinh cơ chế xin - cho gây khó khăn cho nhà đầu tư", ông Đồng góp ý.

Theo dự thảo nghị quyết, Chính phủ đề xuất dự án trong diện thí điểm có diện tích đất ở tăng thêm tối đa 30% trong thời kỳ quy hoạch so với hiện trạng sử dụng đất ở. Theo ông Hà Sỹ Đồng, việc đưa ra tiêu chí diện tích này là bước quan trọng, song chưa rõ cơ sở của con số 30% thế nào.

Thẩm tra trước đó, Ủy ban Kinh tế đặt vấn đề phần diện tích đất làm dự án nhà ở thương mại này đã được quy định trong Luật Đất đai hay chưa. Trường hợp không bao gồm, cơ quan thẩm tra cho rằng cần quy định rõ, vì hạn mức diện tích đất tối đa để làm dự án nhà ở thương mại có thể vượt quá 30% phần đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch.

Giải trình tại phiên thảo luận tổ, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết theo Nghị quyết 18 của Trung ương, việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện qua đấu giá quyền sử dụng và đấu thầu.

Vì thế, hình thức nhận chuyển quyền hoặc chuyển mục đích với đất đang sử dụng là hình thức bổ sung và Chính phủ đề xuất tối đa 30% diện tích đất theo phương thức này. 70% diện tích còn lại dự án phải thực hiện qua đấu thầu, đấu giá theo Nghị quyết 18.

Ông Duy nói thêm bản chất việc thí điểm mở rộng đất lần này là để bổ sung hình thức tiếp cận đất đai trong làm nhà ở thương mại.

Trước ý kiến băn khoăn của các đại biểu việc chồng lấn với Luật Đất đai 2024, ông Duy trấn an Chính phủ đã thiết kế thêm điều khoản tránh việc trùng lặp này tại dự thảo nghị quyết. Tức là, trường hợp nào đã được điều chỉnh bởi Luật Đất đai 2024 thì loại trừ phạm vi điều chỉnh bởi nghị quyết này.

Theo chương trình, Quốc hội sẽ thảo luận tại hội trường dự thảo nghị quyết này vào ngày 21/11, thông qua vào cuối kỳ họp thứ 8.