Đất trúng đấu giá sắp ngang biệt thự, liền kề

Mới đây, 32 lô đất xứ đồng Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã đấu giá thành công với giá trúng cao nhất 109 triệu đồng một m2. Với diện tích 148 m2, lô này có tổng giá trị hơn 16 tỷ đồng. Cũng tại khu đấu giá xã Tiền Yên, hai phiên đấu giá trước đó cũng ghi nhận mức trúng cao nhất vượt trăm triệu đồng một m2. Lô cao nhất đến thời điểm này tại Hoài Đức đạt 133 triệu đồng một m2, ký hiệu LK03-12 tại phiên đấu ngày 20/8, đã được người trúng nộp tiền.

Tương tự, tại quận Hà Đông, phiên đấu giá ngày 19/10 cũng ghi nhận thửa trúng cao nhất lên hơn 260 triệu đồng mỗi m2 (tổng 15 tỷ đồng) tại phường Phú Lương, chênh hơn 8 lần so với khởi điểm. Một số lô khác tại phường Phú Lương, Dương Nội cũng được đẩy lên 166-183 triệu đồng một m2, tổng 10-12 tỷ đồng.

Theo ghi nhận của VnExpress, với giá trúng cao nhất lên đến 15-16 tỷ đồng, những lô đất đấu giá này cạnh tranh với cả biệt thự, liền kề cùng khu vực Hoài Đức, Hà Đông - hai thị trường vốn tập trung nhiều khu đô thị, dự án thấp tầng được triển khai từ hơn chục năm.

Tại huyện Hoài Đức, cách khu đấu giá xã Tiền Yên 3 km là dự án Sơn Đồng Center với giá chuyển nhượng liền kề khoảng 105-115 triệu đồng mỗi m2. Một số căn liền kề diện tích 90 m2 mặt tiền 5,5 m đang được rao bán chuyển nhượng khoảng 9,5-10 tỷ đồng.

Hay tại Khu đô thị Kim Chung - Di Trạch (tên thương mại Hinode Royal Park), cách khu đất đấu giá 6 km, một số căn liền kề rộng 90-105 m2 được chào lên đến 12-17 tỷ một căn. Biệt thự diện tích 200-250 m2 có giá chuyển nhượng 25-27 tỷ đồng một căn. Dự án này mới được khởi động từ cuối 2021, dù phê duyệt từ 2008, với phần lớn biệt thự, liền kề, shophouse vẫn bỏ không.

Ngân sách 15-16 tỷ đồng cũng có thể mua được căn liền kề diện tích 80 m2 tại dự án An Lạc Green Symphony (cách khu đấu giá khoảng 7 km) hay liền kề 60 m2, mặt tiền 4 m tại khu đô thị Geleximco Lê Trọng Tấn.

Tại Hà Đông, đơn giá hơn 260 triệu đồng tương đương giá liền kề tại một số khu đô thị trong bán kính 4-6 km từ khu đấu giá. Anh Phùng Hoàng, một môi giới chuyên dự án thấp tầng khu tây và nam Hà Nội, cho biết giỏ hàng liền kề thứ cấp tại Hà Đông đang dao động 200-240 triệu đồng một m2.

Ví dụ, một số căn liền kề tại khu đô thị An Hưng, cách khu đấu giá khoảng 3 km, đang được chuyển nhượng 230-240 triệu đồng. Hay một căn liền kề 56 m2 tại Khu đô thị Văn Khê (cách khu đấu giá 3 km) đang được chào 15 tỷ đồng, đã gồm đầu tư nội thất, thang máy.

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá rao bán trung bình các khu đô thị thấp tầng ở Hà Đông như Văn Phú, An Hưng, Văn Khê dao động 200-230 triệu đồng một m2. Tại Hoài Đức, mặt bằng giá chuyển nhượng thấp tầng khoảng 110-160 triệu đồng một m2. So với cùng kỳ năm ngoái, phân khúc này cũng đã tăng giá 30-50%.

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết dù nhiều phiên đấu giá huyện ven giảm bớt về lượng người, hồ sơ tham gia, giá trúng vẫn ở ngưỡng cao cao, một phần vì mục tiêu đẩy giá của nhóm đầu cơ và môi giới. Mục tiêu của nhóm đầu tư để đẩy tâm lý thị trường cũng như mặt bằng giá lên cao. Bởi nếu mua ở thực, họ khó có thể đẩy giá trúng ngang ngửa sản phẩm xây sẵn trong khu đô thị, trong khi đơn giá này chưa gồm chi phí đầu tư xây dựng nhà trên đất.

Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Hồng Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Đấu giá Hợp danh Lạc Việt, đơn vị tổ chức 3 phiên đấu giá tại huyện Hoài Đức, cảnh báo việc đẩy giá trúng lên cao có thể "nhằm đẩy hàng tồn xung quanh của nhóm đầu cơ". Bởi mới cuối năm ngoái, cũng tại các huyện ven này, nhiều phiên đấu giá đất ế ẩm không có hồ sơ đăng ký. Bà Hạnh cho biết có đến 60-70% người tham gia phiên đấu mới đây là hội nhóm chuyên nghiệp, "làm nghề đấu giá đất". Nhóm này phản ứng nhanh với các thông tin thị trường, "biết cách trả giá để trúng" để bán chênh mức nào cũng thu được lợi nhuận.

Đất đấu giá bị đẩy lên gấp 2-3 lần so với mặt bằng chung còn tác động đến tâm lý người dân sở hữu đất ở khu vực xung quanh, khiến họ đẩy giá bán đất của mình theo. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan, dẫn chứng mặt bằng giá bán khu vực xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đạt 43 triệu đồng mỗi m2 vào quý II. Sau nhiều phiên đấu giá kỷ lục, giá rao bán trung bình khu vực này đã tăng lên 62 triệu đồng một m2, tăng 44% chỉ sau một quý.

Các chuyên gia cho rằng tình trạng đẩy giá trúng lên quá cao dẫn đến khả năng bỏ cọc lớn, tác động tiêu cực đến mọi phân khúc nhà ở, gia tăng hiện tượng đầu cơ đất đai, gây lũng đoạn thị trường. Thực tế tại phiên đấu giá xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, sau khi hết thời hạn nộp tiền, có khoảng 80% người trúng đấu giá đã bỏ cọc. Trong đó, toàn bộ các lô đất có giá trúng từ 80 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng một m2 đều không nộp tiền. Hay sau phiên đấu giá 20/8 tại Hoài Đức, có đến 42% lô đất chưa nộp tiền.

Trước tình trạng này, Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã đề xuất Chính phủ chỉ đạo các địa phương công khai thông tin người bỏ cọc để tránh thổi giá, trục lợi qua đấu giá đất, tại hội nghị trực tuyến đầu tháng 10.