Hàng trăm dự án nhà ở thương mại chờ được 'gỡ khó' về nguồn gốc đất

Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương, hiệp hội và tập hợp về trước ngày 10/3. Đây là một trong những nội dung tại Văn bản số 73/TB-VPCP của Văn phòng Chính phủ thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà.

Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường gửi hồ sơ trình đến Bộ Tư pháp thẩm định, trình đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác và thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập.

Đặc biệt, việc thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại với đất khác được dư luận quan tâm với kỳ vọng đây là giải pháp quan trọng, giúp gỡ khó cho các dự án bất động sản đang phải dừng vì bế tắc pháp lý liên quan đến đất đai. Qua đó, giúp tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản; đồng thời, giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, hiện có hàng trăm dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên cả nước đang bị ách tắc, không thể triển khai thực hiện do vướng quy định phải có nguồn gốc hoặc một phần diện tích đất ở thì mới được triển khai dự án nhà ở thương mại; trong đó Hà Nội có khoảng 82 dự án, Tp.Hồ Chí Minh khoảng 126 dự án…

Điều này gây thiệt hại cho doanh nghiệp, làm sụt giảm nguồn cung dự án và khiến thị trường khan hiếm sản phẩm nhà ở. Do đó, đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá nhà ở bị đẩy lên cao suốt thời gian vừa qua.

Các chuyên gia nhận định, hiện tốc độ đô thị hóa nhanh, dân cư đang dồn về các đô thị lớn. Nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở, thì cầu luôn vượt xa cung, giá nhà ở sẽ tiếp tục tăng cao. Hiện giá nhà ở của Việt Nam được đánh giá là quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Bởi vậy, việc thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết.

Theo Hiệp hội Bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA), việc sử dụng đất để làm dự án phát triển kinh tế, xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã được hình thành trong hệ thống pháp luật đất đai từ Luật Đất đai năm 1993 và tiếp tục duy trì cho đến nay. Cơ chế này tồn tại song song cơ chế Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, Luật Đất đai (sửa đổi) vừa được thông qua không cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp "đất ở và đất khác" hoặc "đất khác không phải là đất ở" để thực hiện dự án nhà ở thương mại sẽ bất cập.

Bởi vậy, việc xây dựng Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác sẽ tạo một cơ chế đặc thù. Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất qua nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận. Đồng thời, vẫn bảo đảm được sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất cũng như lợi ích công cộng của Nhà nước.

Điều này đồng nghĩa với việc tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại. Qua đó, sẽ giảm đi đáng kể tình trạng khiếu kiện của người bị ảnh hưởng; giảm chi phí, nhân lực của bộ máy hành chính và hạn chế được tiêu cực, nhũng nhiễu khi Nhà nước thu hồi đất.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu phân tích, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn. Trong khi đó, hiện đã có nhiều nhà đầu tư bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất nông nghiệp" hoặc "đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư; trong đó có nhà ở thương mại, theo đúng các quy định của Luật Đất đai trước kia. Nếu áp vào quy định mới, thì tất cả các nhà đầu tư này lại sẽ không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Như vậy sẽ không thỏa đáng.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho biết, năm 2022, Quốc hội ban hành Luật số 03/2022 sửa 9 luật cho phép doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở phù hợp quy hoạch được thực hiện dự án đầu tư và trước đó là Luật Đầu tư 2020. Hành lang pháp lý này được đánh giá là bước tiến lớn trong việc tháo gỡ nút thắt cho các dự án đầu tư nhà ở thương mại.

Theo đó, những quy định này đã cho phép nhà đầu tư có một phần đất ở, một phần đất khác (có thể là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được thuê trả tiền một lần hoặc trả tiền hàng năm) được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất (phù hợp các loại quy hoạch).

Nhưng Luật Đất đai 2024 (Điều 122, 127) mới thông qua và có hiệu lực vào 1/1/2025 lại quy định nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với 100% đất ở hoặc một phần đất ở và một phần đất khác.

Như vậy, pháp luật hiện hành cũng như pháp luật thời gian tới không cho phép nhà đầu tư sử dụng loại đất khác (không có đất ở) để chuyển mục đích làm nhà ở thương mại (trường hợp này phải thực hiện thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất).

"Đây là một vướng mắc lớn bởi có hàng trăm dự án bị ách tắc lại bởi nhà đầu tư đã "mua gom" đất nhưng không có diện tích đất ở nào nên không thể thực hiện dự án" – Luật sư Hà phân tích.

Đồng quan điểm, Thạc sỹ Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý bất động sản nhấn mạnh, Luật Đất đai năm 2024 quy định rõ việc định giá đất phải bảo đảm "theo nguyên tắc thị trường" (Điều 158). Khi doanh nghiệp thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, để thực hiện dự án thì UBND cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và nhà đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới và giá đất theo mục đích sử dụng ban đầu.

Luật Đất đai năm 2024 được xây dựng theo hướng đổi mới phương pháp định giá đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất thị trường để tiến tới xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn... Nếu định giá đất sát giá thị trường, bảo đảm chủ đầu tư sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì sẽ không có nguy cơ gây thất thoát, lãng phí ngân sách.

Do đó, theo ông Đỉnh, nếu giới hạn các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại thì không phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020 về việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2013 (Điều 57) và Luật Đất đai năm 2024 (Điều 121, 122) đều có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời quy định chặt chẽ điều kiện, trình tự, thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất, vai trò thẩm định, phê duyệt của cơ quan nhà nước, việc nộp nghĩa vụ tài chính phát sinh... để hạn chế các rủi ro khi cho phép chuyển mục đích – chuyên gia này viện dẫn.

Trong số các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có trường hợp: chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Đây đều là các trường hợp có thể áp dụng để chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại. Nên việc duy trì điều kiện riêng, mang tính đặc thù về các loại đất được chuyển mục đích làm nhà ở thương mại là không cần thiết, gây ra nhiều hệ lụy.

Bởi vậy, việc xây dựng Nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà.