Thị trường nhà ở Mỹ báo hiệu suy thoái đang kéo đến

Tín hiệu bi quan hay lạc quan?

Tại Mỹ, mùa xuân cũng chính là lúc thị trường bất động sản trở nên nhộn nhịp và sôi động. Trong năm nay, mùa bất động sản có thể là yếu tố quyết định liệu nền kinh tế Mỹ và phần còn lại của thế giới sẽ rơi vào suy thoái hay hạ cánh mềm.

Thị trường nhà đất là chỉ báo cho hoạt động của nền kinh tế giữa lúc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) thắt chặt chính sách tiền tệ để khống chế lạm phát.

Liệu Fed đã tăng lãi suất đủ để kiềm chế lạm phát mà không bẻ gãy tăng trưởng? Fed đã quá mạnh tay hay còn quá nhẹ tay? Câu trả lời có thể đến từ thị trường nhà đất, bởi đây là một trong những ngành lớn nhất và phản ứng sớm nhất tới các thay đổi.

Trước tháng 1/2023, dấu hiệu từ thị trường nhà đất có vẻ khá rõ ràng. Lãi suất cho vay thế chấp kỳ hạn 30 năm ở Mỹ đã tăng từ mức 3% cuối năm 2021 lên trên 7% vào tháng 10/2022, mức cao nhất trong hơn 20 năm.

Hoạt động trên thị trường nhà đất nhanh chóng đi xuống. Người mua đứng bên lề. Doanh nghiệp xây dựng thu hẹp quy mô các dự án mới. Người bán giảm giá. 

Song, gần đây, thị trường đã xuất hiện những dấu hiệu phục hồi bất ngờ, làm dấy lên nỗi lo rằng các đợt tăng lãi suất chưa tạo ra được tác động như ý muốn của Fed.

Doanh số bán nhà mới trong tháng 1 leo lên mức cao nhất trong 10 tháng. Các khảo sát về niềm tin của cả người mua nhà lẫn người xây dựng nhà đều cho thấy sự cải thiện.

Doanh nghiệp bất động sản toàn quốc ghi nhận lượng khách đến xem nhà mẫu đã gia tăng.

Bà Sherryl Palmer, CEO của Taylor Morrison, một trong những công ty xây dựng lớn nhất nước Mỹ, cho biết: “Chúng tôi thấy động lực trên thị trường đã lớn dần lên trong những tuần qua”.

Theo cách nhìn lạc quan, thị trường bất động sản của Mỹ có lẽ đã tìm thấy đáy. Người mua quay trở lại nhưng cơn sốt thời đại dịch thì biến mất. Tín hiệu khả quan vào đầu năm có thể giúp giá nhà ổn định và cho phép doanh nghiệp nối lại hoạt động xây dựng, kích thích tăng trưởng mà không thổi bùng lạm phát.

Còn theo cách nhìn bi quan, thị trường nhà đất và xu hướng lạm phát diễn biến theo cùng chiều. Nếu người mua quay trở lại thị trường nhà đất đang eo hẹp về nguồn cung thì giá cả cũng sẽ tăng theo.

Và nếu Fed thấy các lĩnh vực nhạy cảm với lãi suất như bất động sản không có phản ứng gì với chính sách tiền tệ thắt chặt, có thể cơ quan này sẽ ra các quyết định diều hâu hơn. Không may cho nước Mỹ và thế giới, quan điểm bi quan có vẻ thực tế hơn.

Giới phân tích chỉ ra một số lý do có thể giải thích cho cuộc phục hồi. Nhu cầu của người mua nhà bị dồn nén trong năm qua và đang được giải tỏa. Người mua có thể đã quen với lãi suất cao, cho rằng việc lãi suất cho vay thế chấp giảm từ mức trên 7% xuống 6% vào tháng 1 là cơ hội tốt.

Nhưng có lẽ điều quan trọng nhất là các nhà phát triển bất động sản đã giảm lãi suất cho vay thế chấp cho người mua nhà thông qua những công ty cho vay nội bộ. Công ty xây dựng nhà ở Pulte ấn định lãi suất cố định ở mức 4,25% cho một số công trình đã gần được hoàn thiện. Toll Brothers, một công ty xây dựng nhà ở khác, cung cấp mức lãi suất 4,99%.

Câu hỏi quan trọng là liệu hình thức ưu đãi lãi suất này có thể được duy trì hay không. Động thái của các công ty xây dựng nhà ở này đi ngược với nỗ lực của Fed là giảm bớt các giao dịch mua nhà để cân bằng tốt hơn cung và cầu. 

Điềm báo suy thoái

Năm ngoái, Chủ tịch Fed Jerome Powell nói rằng thị trường bất động sản “cần được điều chỉnh lại đôi chút”. Về giá nhà, thị trường nhà đất Mỹ vẫn cần được điều chỉnh thêm. Theo chỉ số S&P CoreLogic Case Shiller, giá nhà trên toàn nước Mỹ mới chỉ giảm 4% kể từ đỉnh thiết lập giữa năm 2022, không đáng là bao so với mức tăng 45% trong đại dịch.

So với cầu, nguồn cung nhà ở còn kém linh hoạt hơn. Những người đã mua được nhà với mức lãi suất thấp hơn rất ngại chuyển đi nơi khác. Thị trường chỉ có khoảng 1,1 triệu căn nhà sẵn có để bán lại, bằng một nửa con số trung bình cuối thập niên 1980.

Các công ty xây dựng cũng rất thận trọng. Khi cơn sốt mua nhà bùng nổ trong đại dịch, hoạt động xây dựng cũng đi lên nhưng không tăng vùn vụt, vì các nhà phát triển coi sự bùng nổ này là tạm thời. Khi thị trường yếu đi, doanh nghiệp gần như ngay lập tức thu hẹp hoạt động.

Cẩn thận là hướg đi đúng đắn, giúp ích cho bảng cân đối kế toán của các công ty xây dựng, nhưng là tin xấu đối với những người khác. Tính theo giá trị thực, đầu tư vào lĩnh vực xây dựng nhà cửa tại Mỹ đã giảm 1/5 trong năm ngoái và có vẻ sẽ xuống sâu hơn nữa trong năm nay.

Và dù nhu cầu đang bắt đầu phục hồi, số dự án mới được khởi công cũng giảm. Chuyên gia Dhaval Joshi của BCA Research lưu ý rằng trong quá khứ, khi đầu tư vào thị trường nhà ở sụt giảm ở quy mô tương tự thì hầu như đều báo trước suy thoái.

Ông Robert Dietz, nhà kinh tế trưởng của hiệp hội xây dựng National Association of Home Builders, cũng có cùng nỗi lo trên. Ông nói: “Khi giá nhà đi xuống và đầu tư cho nhà ở sụt giảm đáng kể thì hầu như suy thoái luôn xảy ra”.